東莞樓市:這類房產價漲幅低,卻還有大批人往坑里跳

來源：智能家居時間：2020-09-03 23:15

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提問：廣叔您好，東莞戶在東莞有2套房。其一景湖藍郡（149平自?。┢涠Ｒ莺劳ビ鍎e墅（618平未裝修）想用小孩名字入手鵬瑞天玥大平層一套自?。ú恢芊褓I到）請問如買到后其他2套房是否要賣掉？請廣叔解惑，多謝！

回答：你好。景湖藍郡在東泰，有一定的樓齡，離地鐵不是很近，不過該區(qū)域還有一定的潛力，可繼續(xù)持有。海逸豪庭御峰別墅自住可以的，別墅投資不建議，漲幅慢，海逸豪庭御峰周邊配套欠缺，可考慮出手置換。鵬瑞天玥地段價值大，同時作為深圳灣一號的開發(fā)商鵬瑞，實力雄厚，可以考慮。

提問：廣叔您好，坐標東莞想入手鵬瑞天玥自住改善生活。今天又去看了國貿盈臺后，變得有些糾結。請廣叔幫忙分析二者的利弊及未來升值空間？多謝！

回答：你好。鵬瑞天玥稍微安靜一些。國貿盈臺后在豪華商業(yè)區(qū)，近鴻福路地鐵口，生活會便捷一些，但自然的生活也沒有那么安靜，顯得有些嘈雜?？磦€人偏好吧。論升值潛力國貿盈臺會大一些。

提問：廣叔好，我是第二次提問了。家里人希望我們買東莞，說最近有個中證云庭準備開盤。我想問問，這個盤投資的話可以嗎？

回答：你好。中證云庭區(qū)位不是很好，高架、鐵路、農民房環(huán)繞。自住可以考慮，投資一般般。

提問：您好廣叔，新人一枚，老婆有一年社保，目前想在東莞買一套房，投資加自住，手上準備首付資金60萬，可能少了點，因為總價越高還款壓力越大。請問廣叔買那里投資潛力大些，目前看中茶山新盤萬潤金軌廣場，距茶山地鐵700米，單價2萬毛坯，是否可以入手，比較看中后期茶山雙軌規(guī)劃，謝謝

回答：你好。茶山目前還屬于松山湖片區(qū)的價格洼地，有來自松山湖核心區(qū)的外溢，由于自身雙TOD加持，而且距離東城近，目前進駐的房企最多，樓市比較火熱。萬潤金軌廣場可以考慮。

提問：你好廣叔，目前手上有兩套房都在坂田地鐵口，德潤榮君府，一套89平米小四房，一套123平米大四房，16年買的時候平均單價5.6萬，都貸了七成，手上沒子彈了，現(xiàn)在漲幅不大，想問下這個盤未來的潛力？這個盤屬于深圳實驗坂田分校學區(qū)，未來幾年學位是否會好起來？ 2、親戚還有一個名額，如果買光明中心的話博暴擊的話，有哪些盤推薦？ 3、寶中熙龍灣1期是寶安實驗的學位嗎？熙龍灣現(xiàn)在價格這么高，是否還有上漲空間？寶中如果從增值的角度，有哪些樓盤推薦？謝謝

回答：你好，德潤榮君府2017年建成，精裝修交付開盤價從4.1漲到6.1,有小面積贈送。1棟安居房1棟公寓，5棟住宅，樓間距小，布龍路旁很吵，花園小，四周環(huán)境差坂田地鐵口，自帶2000米底商，旁邊兩塊空地，以后的開發(fā)，將是個利好。但一手透支了大部分漲幅，所以漲幅不理想。學位確定了，是個利好。光明新盤比較推薦金融街，中海寰宇時代和電建洺悅府。熙龍灣一期九年制海旺學位，二期九年制寶安實驗學位。要比較明確的好學位，可以關注凱旋城，熙龍灣，西岸官邸，也是寶中的領漲盤，寶安實驗在寶安排名第三。為了還會有空間，但是現(xiàn)在的價格需要淘筍。

提問：廣叔好，幾年前畢業(yè)到深圳工作年薪30，工作穩(wěn)定，但是買房還差點錢，要等明年估計才能買得起，一個同事之前辭職創(chuàng)業(yè)，前年底在深圳買了一套房，現(xiàn)在漲了不少，心情復雜，不知道要不要借點錢今年把房買了，要不萬一明年房價漲了我又白奮斗一年。

回答：你好，為什么同樣的人生軌跡，畢業(yè)幾年后，有人住著幾百平方的房子，有人卻在輾轉租房，明明都是差不多的家庭背景、學歷、月薪，是什么讓他們在財富和階層上拉開差距？生活過得天差地別？有時選擇比努力更重要。努力是可控的，基本上是線性的堆積時間，需要的是體力和信念。所以一件事情做到極致，達到目標完全是可以的，至少比做相同事情的人所達到的高度不一樣。但，只有努力并不夠。

真正難的東西是選擇，是判斷時機，是理解社會，是找到機會。選擇的關鍵就在于，人生沒有辦法重來，時間是最大的沉沒成本，選錯了路，可能剛開始并不會發(fā)現(xiàn)，但隨著時間的推移，差距才會凸顯出來。再想轉變，需要付出極大的精力和耐力，有些人能夠幸運扭轉，有些人可能一輩子也沒法改變。很多有購房需求的人，總是說我想買套房子，但是錢不夠，真的錢不夠嗎？其實不是，如果要交通好、位置好、配套好，那價格肯定也就貴了，對于剛需而言，與其想著一步到位，不如先“上車”。買房可以等，但是好的房源和房價不會等你！

提問：您好廣叔，坐標深圳南山區(qū)松坪村三期，目前60平能賣490w,這小區(qū)是經適房，旁邊大概1000米有規(guī)劃高鐵站。1：請問還能持有多久，短期1-2年有多大的漲幅空間？2：有考慮賣了在龍崗買兩套的想法，不知是否合適。請指點。謝謝！

回答：你好，深圳的很多“村”其實是公務員社區(qū)，深圳住建局開發(fā)建設的房子，以實用性高、密度大著稱，物業(yè)、品質、社區(qū)、交通和學校都只能滿足“基本需求”。松坪村就是這樣的社區(qū)。松坪村在高新北區(qū)，這里以工業(yè)園區(qū)為主，相應的公園、地鐵都比較少，當然住宅也只有松坪村三期一個可選。購買力來自于科技園的屌絲白領家庭，騎摩拜上班，家里老人小孩社區(qū)里曬太陽。樓盤成交量很高，松坪村熱度也不錯。近一年一直在漲，樓齡新，大花園，相對更適合。短板在于地鐵個商業(yè)，不過這個價位在南山區(qū)沒對手，在很缺住宅的科技園板塊，有強大的碼農購買力做支撐，未來松坪村三期跑贏大市沒問題。投資和出租都是不錯的選擇。建議繼續(xù)持有，通過截斷抵押的方式融資，再入手一套龍崗做投資。

提問：你好廣叔，在龍崗北通道瓏禧雅園有套房子157平，前幾年買的?，F(xiàn)在想賣了置換到寶中來，老高廣叔有什么好的建議嗎？謝謝。

回答：你好。瓏禧雅苑是15年炒房客高評高貸的重災區(qū)，以為深圳能像上海一樣由市區(qū)向周邊擴散，但是沒想到深圳發(fā)展一路向西。東邊也能發(fā)展，但是周期要多久，是個未知數(shù)。想要短期內有確定收益，建議置換到西部，寶中，碧海，沙井，光明都是不錯的板塊。

提問：你好廣叔，目前持有龍崗的匯龍?zhí)煜滦?房，紅本在手，這套房也是掉在坑里了，啥都不靠的?，F(xiàn)在想賣也賣不出去。我有倆孩子，大的學位搞定了，明年上初中；小的今年4歲，學位還無著落。我想投資一套龍崗城龍花園的小2房，350萬以內；學位帶清林小學和龍城初級中學，您看這樣可行嗎？還有沒有更好的策略？我已付咨詢費，謝謝！

回答：你好，龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。龍崗名校，前三分別是深中龍初、龍崗外國語、和龍城初級。其中龍城初級的性價比最高，3-5萬都有的選。如果考慮孩子讀書同時又資金有限，城龍花園的小2房當然可以買；但是如果資金量夠，我建議買更新、更優(yōu)質的房子，或者直接買入深中龍初的四盤。99年的城龍花園單靠一個龍崗第三，漲幅還是有限的。你的第一套匯龍?zhí)煜聸]有買對，第二套還買龍崗，更要選稀缺加杠桿，才能逆勢翻盤。

提問：廣叔你好，早幾年在喜悅里入了一套89的4房，一直在放租，計劃持有久一點至少到14號線、東部過境高速通車。最近看到和昌的舊改啟動，占地26萬平規(guī)劃有小學、初中，所以在想未來喜悅里有可能跟和昌代建的學校是同一個學區(qū)嗎？目前南聯(lián)在教育資源上比較欠缺，喜悅里、海航城的學校是龍崗中心小學，寶龍街道，剛升級為九年一貫制，在雙龍離喜悅里有點遠。新干線對應的是南聯(lián)學校，和昌代建學校起來后，根據(jù)你之前的經驗，學區(qū)有重新劃分的可能么？如果能把海航城、喜悅里、新干線這幾個盤劃分到新的大學區(qū)里，近很多生源也相對純粹。

回答：你好，學無止境仍需上下求索，喜悅里離中心小學是這幾個小區(qū)里最近的，而且中心小學遠沒有其他學校飽和，積分不用很高就可以上學，劃出去的概率并不是很大。不過不用沮喪半斤和八兩差別不大，現(xiàn)在新盤動輒引入一個所謂外地名頭的名校只是開發(fā)商用來賣房的幌子，能夠沉淀成名校的幾率小，到了二手市場都是一地雞毛。

提問：你好廣叔，請問：同樣的資金總價470萬左右，時間在3-4年的情況下，羅湖萬象城片區(qū)和福田的新洲，石廈，上下沙哪個片區(qū)升值潛力大？

回答：你好，就目前來看羅湖漲的房子只有兩種，其中一種是學位房，像螺嶺小學，深圳中學，翠園中學，翠園中學東曉校區(qū)這些名校學位房漲幅不錯，還有一類是湖貝舊改周邊，萬象城跟這兩個一個都沾不上邊，未來跑輸大盤，橫盤期甚至跑不過利息！

提問：廣叔你好，我想在紅山片區(qū)入手一套房子，但是手頭資金有限，所以只能考慮金地梅隴鎮(zhèn)、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅隴鎮(zhèn)跟上塘道上車相對輕松一些，卓越皇后道現(xiàn)在都在630左右，而且周邊配套目前不是很便利，想問一下，從后期發(fā)展來看，皇后道怎么樣，三個盤，哪一個比較合適？感謝回復。

回答：你好。卓越皇后道溢價太多，現(xiàn)在入手不合適。金地梅隴鎮(zhèn)嚴格意義上講是在紅山片區(qū)的邊緣，除了外觀差了點，園林物業(yè)戶型都還不錯，住家其實來說應該是很不錯的。但是離地鐵遠，走路大概半個小時以內，感覺學位不行是重大限制因素。現(xiàn)在深圳北站商務區(qū)沒有發(fā)展起來，而紅山片區(qū)主要的賣點來自于學位，承擔不了就業(yè)需求，那自然通勤需求大量在科技園和福田，所以對于地鐵的依賴度高。如果北站商務區(qū)發(fā)展的好，能在北站通勤的話，金地梅隴鎮(zhèn)就能很快翻身。上塘道是比較推薦的盤。這幾個盤排序：上塘道>梅隴鎮(zhèn)>皇后道。

提問：你好廣叔，家庭年收入65萬，一家三口現(xiàn)有資金300，欠款730，1、潤恒尚園130平米，自住，女兒名下（剛滿18歲，讀大學、我們擔保貸款390萬）二、光明玖龍臺，103平米我名下，未交房，交房后有一點租金收入，現(xiàn)欠款340萬。三、羅湖軍產房50平米租金5000.四、瑋鵬花園105平米，紅本，老公名下，市值1100左右，沒有貸款記錄，月租金9000。想請教廣叔，瑋鵬花園未來走勢怎樣？怎樣優(yōu)化物業(yè)？我的想法一、是賣掉瑋鵬分裂2套，用老公的名額買光明金融街和用父親的名字買沙井海岸城用來投資，投資選多大的面積和戶型性價比高.二、先賣掉瑋鵬的，等待前海的電健和龍光地產的限價樓.三、繼續(xù)持著瑋鵬，聽說深圳外國語有可能劃入四、請教廣叔怎樣優(yōu)化我的物業(yè)比較妥當.我們48歲，上班不受居住點限制，現(xiàn)以投資為主。目前月供4萬了，已經有壓力了。

回答：你好，市區(qū)房產維穩(wěn)，郊區(qū)房產博暴擊這幾套房里最應該出手的是羅湖軍產房。時代的洪流不能一直給華強北高光，資本愿意去更新、更潮流的領域。所以華強北的衰落不可逆。但是瑋鵬花園有學位優(yōu)勢，短期內能維持溢價，可以考慮抵押融資，繼續(xù)加倉。金融街和海岸城都值得買。

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