以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔，您好！家庭名下有廣州市海珠區(qū)嘉仕花園西區(qū)小高層電梯南向大兩房，市值400左右，天河華景新城小兩房市值400左右，己無貸款，手上現(xiàn)有子彈350左右，本人四十多歲，小公司股東，年收入不確定，前兩年年收入約100萬，受疫情影響，今年收入確定會少一些，老公五十歲，單位中層，年收入30萬左右，一孩己上初中，現(xiàn)在錢貶值得歷害，去品秀星越看過，感覺環(huán)境不錯，鳳凰城碧桂園云頂也看過，感覺也不錯，由于年齡已步入中老年，收入不穩(wěn)定，想出手置換合理負債來對沖貨幣貶值，有什么好的建議？

回答：你好，感謝贊賞。嘉仕花園，距離在建10號線濱江東路站近，有一定的利好。華景新城還有潛力，可繼續(xù)持有。品秀星樾有科學城輻射，這個位置的配套還不錯，銳豐廣場、飛晟匯啊，以及奧園廣場，300-400米的香雪地鐵距離，也滿足出行和通勤的要求。鳳凰城碧桂園云頂性價比還可以，但由于位置偏，沒有地鐵，配套也一般，供應量大，所以投資價值較弱。建議首選品秀星樾。

提問：廣叔您好，本人在東莞南城蛤地御花苑有自住別墅，想在周邊買房以后給小孩，但是御花苑現(xiàn)在價格偏高。請問旁邊清華居的別墅值得買嗎？

回答：你好。御花苑可以買，中長期看還有價值，清華居自住還是很不錯的，有山有水，靠近水濂山水庫，旁邊還有生態(tài)農(nóng)場。別墅相對來說流動性不是很好，自住可以考慮，投資價值一般。

提問：廣叔 我之前就問過 您說盡量入黃埔 也推薦的常春藤 時光年 您說知識城前景不如新塘 可是時光年 幸福譽 時代印記 都在一起 都是屬于知識城 三個盤都離得近 您是以為這幾個盤屬于科學城吧 這幾個都是知識城 所以選一個還是直接新塘品秀星圖

回答：你好，感謝贊賞！我知道的，這是一個長期和短期投資的問題，因為你之前說可以持有很久，然后又說需要3-5年。如果短期想有暴擊，考慮新塘品秀星圖還是不錯的，長期投資可以考慮知識城。

提問：廣叔，你好，今天簽約了一套房子，實際成交212萬，因為想多貸款，網(wǎng)簽價格是252萬。有幾個問題問一下:1，這樣做得風險大嗎？2，如果過戶前房子漲得多了，業(yè)主會要求以網(wǎng)簽價格成交嗎？不然就不配合過戶。3，252萬是正常評估價格，并沒有特意做高，這樣在銀行是騙貸嗎？4，現(xiàn)在網(wǎng)簽價格可以改回212萬嗎？

回答：你好，感謝贊賞！1、高評高貸有一系列的負面影響，如：做高房價對應要多交稅；做高房價需要房東配合，并存會存在金額相矛盾的兩套買賣合同，因此產(chǎn)生法律風險。不過只要房東配合一般都沒事。2、首先簽好合同，按照合同約定來。3、不屬于。4、還可以改，不過多貸幾十萬沒多大問題，不用太擔心。

提問：廣叔你好。坐標廣州，工作在琶洲，月收入7W，之前有貸無房?，F(xiàn)在子彈150，年底能到200，也能再借一些湊到250。兩個孩子還未上小學，也會有上學的考慮。想考慮買房自住，請問有什么推薦嗎？是現(xiàn)在買好，還是一年后子彈再充裕點買好？看了珠江帝景苑，都是大套，總價好高。

回答：你好，感謝贊賞！250首付，能買到800左右的房子。自住現(xiàn)在就可以上車，不要等。濱江東可以考慮。琶洲工作，濱江東可以考慮，其次磨碟沙和萬勝圍都可以考慮。珠江帝景苑大面積多，總價高，有三房100平的可以考慮，其他可參考選籌：泊雅灣、星品、世港花園、保利天悅花園、雅郡花園

提問：您好廣叔，我在新疆烏魯木齊市有四套房，其中三套已經(jīng)貸款結(jié)清，一套別墅正在還貸中，現(xiàn)有子彈100+想在廣東投資一套房（不限購不限貸）作為孩子兩年大學畢業(yè)后（在珠海上大學）的臨時停留點，未來考慮轉(zhuǎn)手，請問在廣東哪座城市購買投資增值空間較大呢？謝謝！希望您能給到幫助！

回答：你好。目前黃埔科學城的潛力比較大，子彈100+可參考選籌：萬科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語、雅居樂富春山居

提問：新人首問，我在海珠區(qū)工作，月入3萬，在別的城市有兩套房，都有貸款，每個月還貸2萬，打算提前還貸。上個月以我父親的名字在沙村新世紀花園萬象苑買了90平179萬二手房，當時買入的理由是比考慮那里比前一站南崗便宜很多。現(xiàn)在在南沙濱海雋城定了一套145平大四房，價格347萬。當時考慮只有一個名額就買大的。定金給的蠻多，過幾天就要過戶。我單位有房子給我住，所以現(xiàn)在我主要是投資為主也兼顧自主。我感覺這兩套房子都買錯位子了，現(xiàn)在比較著急如何處理，特別是南沙這套，是去交割嗎？還是先給他錢，暫時不過戶，中間轉(zhuǎn)讓給別人？賣家是在廣州唯一一套房。做小生意，不知道可不可靠。

回答：新世紀花園萬象苑這套還可以，近地鐵沙村站，就是樓盤大了點，有39棟。濱海雋城在金州，次新房，近地鐵金州站，離萬達廣場、區(qū)政府都很近，可以考慮，至于你說的大面積確實大了一點，不過自住+投資還可以，居住舒適。綜合看你這兩套房子都還算可以，當然第二套的大面積如果能找到接手人，是最好的，換一套3房會好一些。有中介幫你把關，不用太擔心。

提問：廣叔您好！我又來了老問題我是一位家庭主婦還有二個孩子在白云區(qū)上學(一個初一，一個小學三年級).(現(xiàn)中山有三套房市值200w，現(xiàn)金200w(剛賣出中山一套房)老公在三元里地鐵站附近工作年收入100W左右想買間自住十投資，我想問下廣叔 像我們家這種情況買新房好呢？還是買二手好呢？新房具體在那買好？二手又在那買好？真心希望得到廣叔的幫助，手里有房票。

回答：你好，感謝贊賞！一般建議考慮二手，可騰挪的空間和可選擇的范圍要大一些。首付200萬，4成，大概500萬左右預算。金融城的駿景，中海康城，城市假日園，陽光假日園，盈彩美居都可以看看，或者海珠光大花園，佳信花園，逸景翠園之類的。一定要買3房。

提問：您好廣叔！珠海唐家灣片區(qū)可以投資入手嗎？有萬科和桓大盤。

回答：你好。唐家灣棣屬于香洲區(qū)，目前房地產(chǎn)銷售政策也是限購狀態(tài)。該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)始于2000年左右，自2008年珠海格力地產(chǎn)、珠海華發(fā)股份進駐，加之深中通道（深圳至中山到珠海）的規(guī)劃建設，該區(qū)域地價一路飆升，但其銷售狀態(tài)一直不溫不火。唐家灣片區(qū)房價發(fā)展得益于深中通道和良好的海岸線，但與港珠澳大橋和澳門關系較弱，在目前房價維持在2.5~4萬/平米區(qū)間，價格有一點透支，不過中長期投資依然值得買。

提問：廣叔，泊雅灣、星品、世港花園，都比較舊了。如果要考慮一手房，哪里會比較合適呢？有什么樓盤推薦？我可以開車上下班，工作在琶洲，250W首付含稅費，需要首付四成。

回答：你好。世港花園比較舊，可以排除。建議首選磨碟沙的星品（近地鐵、次新），其次是濱江東的泊雅灣，離廣州塔近，近地鐵，缺點是靠近路邊可能有點噪音。如果在琶洲工作，我建議你看看保利天悅花園。

提問：首問望指點：

1.計劃在東莞投資，周期2～3年，總價300+以內(nèi)。原標的是松山湖或南城，但目前價位太高，短周期投資請問是否合適。

2. 投資周期2～3年，請教廣叔有什么區(qū)位建議。初選：（a）茶山中心，目前價位2.3左右；（b）東城外國語學校周邊盤，如鼎峰尚景；（c）環(huán)湖（前面老師文章多有推薦）。請教選籌建議。

3.如果考慮松山湖或南城，請問投資時間需要考慮安排多長。湖內(nèi)，東城，南城，環(huán)湖，哪個是更適合中期投資的區(qū)位？

4.也看了環(huán)湖，松湖碧桂園位置較好但開發(fā)商減分，萬科城邦開發(fā)商好但周邊交通很堵。選擇環(huán)湖標的的話，大嶺山、大朗，寮步，選籌優(yōu)先順序如何。選籌上可以推薦一下嗎

5.環(huán)湖價格與湖內(nèi)價差多少才值得投？

回答：你好。

1、短期還有一點空間，但不大了，這一波之后很大概率會橫盤。

2、a茶山還屬于價格洼地，可以考慮。b可以考慮；c大嶺山和大朗都可考慮

3、短期投資考慮松山湖外溢，即環(huán)松山湖，東城南城外溢：高埗、石碣。中長期則考慮核心區(qū)買，即買入最硬最核心資產(chǎn)，抗跌，領漲，如南城CBD。

4、投資要看未來，目前短期內(nèi)環(huán)境和交通方面肯定都還不能盡善盡美，等改善后，才有價值的兌現(xiàn)。

5、價差只能算一個參考因素，一般來說，加入松山湖5w，那么環(huán)湖2-4w都可以入手。

提問：新手提問：廣叔你好，坐標廣州，現(xiàn)在手里有一套房（番禺洛溪，有房貸），由于周邊教育資源較差，考慮入手二套房，400以內(nèi)的可考慮（首付七成），最近看了珠江花城，想讓您幫分析花城怎么樣？有說這里交通是硬傷，學位有變數(shù)，花城開發(fā)商已經(jīng)明確推茅崗路的建設，地鐵19號線的確有變數(shù)；執(zhí)信中學也開建了，校長在接受采訪說初中會就近入學，至于說現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)部打廣告的省一級能不能兌現(xiàn)，個人感覺這個倒影響不大，牛奶廠的靈秀小學也不是說差到哪里。

想請您幫詳細分析下：花城作為二套房解決上學問題，是否值得入？這個片區(qū)的升值空間有多大，現(xiàn)在開盤都4.7萬—5萬了。

回答：你好。珠江花城的優(yōu)點：天河少有大型新盤；社區(qū)有幼兒園小學，執(zhí)行中學落戶北測，具體劃分還沒公布；獨立商業(yè)中心；

缺點：周圍工廠、城中村；交通不是很方便；地鐵19號線還遙遙無期；原有地塊屬于油制汽廠，旁邊就是廣州本田，3公里還有廣州石化。

花城還是有一定的潛力的，解決上學也不是問題，周邊改善需要時間，短期增長可能有點慢，但中長期依舊看好。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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