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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔好，廣州越秀的淘金大廈可以持有嗎，還有天河的沙太南，燕塘和沙河這些板塊的房改房是否可以持有，保值就行

回答：你好。淘金大廈有點(diǎn)老了呢，很多掛牌半年以上都無(wú)人問(wèn)津。這幾個(gè)板塊都沒(méi)問(wèn)題，比較好的是燕塘，地段較好，其次是沙太南，沙河片區(qū)發(fā)展較早，同時(shí)多做服裝貿(mào)易的，買(mǎi)來(lái)出租還行，自住的話，有點(diǎn)破舊了些。

提問(wèn)：廣叔好，最近準(zhǔn)備賣(mài)掉廣州一套房子后買(mǎi)入廣州另一套房子。目前看中準(zhǔn)備買(mǎi)入的一套房子要到明年1月份才滿兩年才能交易過(guò)戶。有三個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)教下廣叔：

1、像我這種賣(mài)了已有房子待符合“有貸款記錄無(wú)房”的條件后再買(mǎi)入的，一般的辦理流程和時(shí)間安排是怎樣的，有什么需要特別注意的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)嗎？

2、目前中介給了建議是讓我先支付定金給賣(mài)家，并與賣(mài)家、中介簽《存量房屋買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》、網(wǎng)簽，以防范賣(mài)家反價(jià)和一房二賣(mài)，然后等賣(mài)家房子滿兩年辦理過(guò)戶的時(shí)候再支付首付款。我擔(dān)心給了定金給對(duì)方后要過(guò)好幾個(gè)月才能過(guò)戶，擔(dān)心這段時(shí)間，賣(mài)方錢(qián)拿了，可能負(fù)債多，然后也沒(méi)錢(qián)贖契，就可能導(dǎo)致我損失定金還買(mǎi)不到房子，請(qǐng)問(wèn)這有辦法防范嗎？

3、我理解在網(wǎng)簽的時(shí)候我就要把我手中的房子賣(mài)掉并完成過(guò)戶，但中介說(shuō)網(wǎng)簽的時(shí)候不影響，只要在申請(qǐng)銀行按揭貸款前完成舊房子的過(guò)戶就可以了，請(qǐng)問(wèn)是這樣嗎？

回答：1、看中的房子是二手房還是新房？二手房可以先簽協(xié)議，交定錢(qián)，約定時(shí)間過(guò)戶。也要在協(xié)議中約定自己的購(gòu)房資格，即需要等你賣(mài)出房之后有“有貸款記錄無(wú)房”的資格，但時(shí)間不要約定太死，因?yàn)椴恢篮螘r(shí)賣(mài)出，同時(shí)在沒(méi)有賣(mài)出取得資格時(shí)，無(wú)責(zé)任，有約定賠償金額則盡量寫(xiě)少，如：買(mǎi)家因沒(méi)有取得買(mǎi)房資格，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，賠償1萬(wàn)，合同終止。

2、賣(mài)家違約是需要賠違約金的。即便你現(xiàn)在和賣(mài)家交易也是需要付定金，也難防止他把定金用于別處呀。到時(shí)只能走法律渠道解決。防范的話就是查房子是否有多重抵押，了解清楚房東賣(mài)房的原因，資產(chǎn)情況，最好能搞一份賣(mài)房人的征信報(bào)告，看下是否有欠債等等。

3、是這樣的。

提問(wèn)：廣叔好，單純保值出租，有可能以后還會(huì)居住的話，建議廣州買(mǎi)哪好，總價(jià)300w以內(nèi)，天河燕塘，龍洞，沙太南，越秀的淘金，區(qū)莊的老破小，還是選黃埔科學(xué)城，番禺的新盤(pán)或者次新盤(pán)。

回答：你好。還是選擇有潛力的地段吧，次新盤(pán)為主，老破小這些就不要看了。首選黃埔科學(xué)城、或者老黃埔，番禺廣場(chǎng)。

提問(wèn)：您好廣叔，深圳400萬(wàn)左右有推薦的區(qū)域嗎，光明，沙井，大運(yùn)，觀瀾，平湖，坂田該如何抉擇？剛需自住，當(dāng)然也希望升值。

回答：你好，剛需自住需要告知上班區(qū)域，就近買(mǎi)房，不要舍本逐末，敢情你的工作是個(gè)空中飛人，即可以飛到東，又可以飛到西，還可以從南穿到北，不要沒(méi)有投資的命，卻有投資的病啊。 少花點(diǎn)時(shí)間在路上，留下來(lái)更多的時(shí)間提高自己，在這個(gè)滿地買(mǎi)房即暴富的浮躁年代，不要忘了我們的安身立命之本，一個(gè)好的工作能力，才是這個(gè)虎狼環(huán)伺的成年人世界里最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，抬頭看天固然重要，可是踏實(shí)走路更重要。

提問(wèn)：廣叔你好，純投資，至少5年不住，想聽(tīng)一下您的意見(jiàn)。1，有武漢房票，想在武漢光谷東（限購(gòu)區(qū)域）投資，目前均價(jià)17000左右。2，想考慮買(mǎi)廣州新塘品秀星圖新房（廣州不限購(gòu) 均價(jià)26000左右?guī)аb修 地鐵200米左右）3，想考慮買(mǎi)廣州黃埔區(qū)新盤(pán)（半年社保 均價(jià)未知）想聽(tīng)聽(tīng)您專業(yè)意見(jiàn)，謝謝。

回答：你好，廣州是沿海城市，周?chē)愀?，深圳，澳門(mén)，珠海，這樣的地理優(yōu)越性不是武漢能比的。從升值空間來(lái)看，廣州基數(shù)大，增量可能也會(huì)更大，5萬(wàn)的房子漲10%就是5000，2.5萬(wàn)的房子要漲20%才5000，除非武漢的房?jī)r(jià)漲幅比廣州高一倍，否則升值空間大概率是比不過(guò)廣州的。

首先要明白廣州大的發(fā)展方向是向南向東，而不是向北向西。抓住這個(gè)大方向，買(mǎi)房就不會(huì)有大的失誤。一路向東。荔灣越秀——天河——黃埔——新塘?？v觀廣州城區(qū)的歷史變遷可知，改革開(kāi)放以來(lái)廣州城市發(fā)展的主軸最先就是東進(jìn)！可以說(shuō)，東進(jìn)的腳步基本一直要快過(guò)其它方向。廣州兩千多年的城建史，原本主體一直蜷縮在越秀、荔灣等老城區(qū)狹小的“騎樓”內(nèi)；近二、三十年，由于實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略，廣州城市的中心逐步移到了現(xiàn)在的天河北、珠江新城。天河成了今天“廣州人的面子”，成了這個(gè)擁有兩千多年歷史的古城最為豪華的“會(huì)客廳”！而近幾年黃埔的發(fā)展令人刮目相看。

由于廣州東進(jìn)戰(zhàn)略的推進(jìn)，黃埔成為近年來(lái)不少購(gòu)房者青睞的熱門(mén)區(qū)域。而黃埔近些年的發(fā)展也是突飛猛進(jìn)，大量產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，城市面貌的更新，都賦予黃埔不小的投資價(jià)值?？偟貋?lái)說(shuō)，黃埔內(nèi)部也細(xì)分為幾個(gè)板塊，舊區(qū)府、蘿崗、科學(xué)城、長(zhǎng)嶺居和知識(shí)城。

提問(wèn)：廣叔你好，深圳寶安有套300的小房子，140貸款，夫妻月收入2w，努力提升中?？撮L(zhǎng)沙價(jià)值低洼，社保交一年了，滿兩年是否應(yīng)該dy出來(lái)湊去長(zhǎng)沙買(mǎi)個(gè)大的呢？您如何看待長(zhǎng)沙的樓市增值空間。或者您認(rèn)為有哪些更好的思路，感謝回答。

回答：你好，長(zhǎng)沙當(dāng)下是低估的，低估程度和京滬差不多。但資產(chǎn)質(zhì)量 未來(lái)潛力都沒(méi)法和top10的一二線城市比。所以費(fèi)勁折騰購(gòu)房資格買(mǎi)長(zhǎng)沙，還不如買(mǎi)不限購(gòu)的重慶。

提問(wèn)：你好廣叔，今年剛廣州華南理工大學(xué)畢業(yè)，現(xiàn)工作在附近，家人賣(mài)掉老家縣城房子或店鋪來(lái)付首付(總價(jià)300-500萬(wàn)的首付預(yù)算)請(qǐng)問(wèn)廣州哪個(gè)區(qū)值得買(mǎi)?如何優(yōu)化?要注意啥?剛出社會(huì)不懂，也不懂樓市。還有自住加投資的話, 選擇洋房還是小高層?我的個(gè)人傾向是洋房, 您覺(jué)得呢?投資前景如何？

回答：你好，廣州集中力量向東發(fā)展。車(chē)陂、東圃、魚(yú)珠、三溪到黃埔其實(shí)更佳，這也是廣州最有價(jià)值的區(qū)域，350萬(wàn)總價(jià).上車(chē)的盤(pán)不少。剩余子彈可以買(mǎi)二線省會(huì)城市投資。使用面積的大小和居住的舒適度有著直接的關(guān)系,使用面積越大,居住的就會(huì)更加舒適。就相同建筑面積來(lái)對(duì)比的話,花園洋房的使用面積會(huì)更高。

花園洋房的公攤面積一般為總面積的8%-10% ,而小高層住宅則會(huì)達(dá)到15%-25%。因此,花園洋房的使用面積會(huì)高于小高層住宅,如果每平米售價(jià)相同的話,當(dāng)然購(gòu)買(mǎi)花園洋房更加實(shí)惠

提問(wèn)：廣叔好，600萬(wàn)左右，廣州純投資，不考慮自用與學(xué)位，僅追求漲幅。全款后做經(jīng)營(yíng)貸。五年周期。請(qǐng)問(wèn)選擇什么板塊什么樓盤(pán)？謝謝

回答：你好，廣州的發(fā)展是向東向南，其實(shí)本質(zhì)上就是沿著地鐵5號(hào)線向東、沿著3號(hào)線向南的發(fā)展，如果總價(jià)預(yù)算600萬(wàn)的話，建議首選金融城板塊，次選蘿崗區(qū)府和番禺萬(wàn)博 金融城板塊可以考慮駿景花園、美林海岸、中?？党?蘿崗區(qū)府和番禺就要選擇好貨了，比如萬(wàn)科歐泊、錦繡香江、保利香雪山、新福港鼎峰

提問(wèn)：你好廣叔，我15年5月在田貝買(mǎi)了一套60平米的二手房子，原價(jià)245W，現(xiàn)市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20號(hào)前在東莞沙田的蔚藍(lán)海岸買(mǎi)了100平米的一手房，當(dāng)時(shí)價(jià)120w，現(xiàn)市值價(jià)160w，現(xiàn)毛坯房，未租?，F(xiàn)手上有幾個(gè)公司在經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)金流好，年收入在50w左右，想將沙田房子處理，置換到靠近龍崗的大運(yùn)城邦（屬東莞區(qū)域），價(jià)格2.8w左右，妥否？還能另支高招嗎？現(xiàn)我兒子深戶，有購(gòu)房名額！

回答：你好，兒子是深戶，建議繼續(xù)加倉(cāng)深圳。 雖然大運(yùn)城邦在東莞算不錯(cuò)的樓盤(pán)了，但是未來(lái)的價(jià)格天花板會(huì)比深圳低很多。 大運(yùn)城邦和龍崗一衣帶水，房?jī)r(jià)也是共悲歡，龍崗房?jī)r(jià)沒(méi)起來(lái)，大運(yùn)城邦就也沒(méi)戲。 考慮大運(yùn)城邦還不如增加點(diǎn)預(yù)算入手一套龍崗大運(yùn)板塊上車(chē)盤(pán)。

提問(wèn)：你好廣叔，我去年著急的上車(chē)了坪山的深城投中城花園5號(hào)樓的95平?，F(xiàn)在一直在忐忑中，因?yàn)楦杏X(jué)東部漲得很慢，是不是等14號(hào)線開(kāi)通后置換到西部呢？

回答：你好，過(guò)去的大漲讓很多東部的業(yè)主心里很慌，更加的確定了龍坪是個(gè)大坑。不惜一切的代價(jià)要置換到西部，哪怕是中部也好。我想說(shuō)的是，現(xiàn)在東部的業(yè)主請(qǐng)穩(wěn)住，西部狂漲了40%都十幾萬(wàn)一平了，你賣(mài)掉東部拿400多萬(wàn)的預(yù)算，去買(mǎi)個(gè)小單間有什么意義呢？資金如水，彼處太高了必然會(huì)往低處溢。這幾年我勘測(cè)過(guò)不少的房子的單價(jià)變化，得出的結(jié)論是板塊輪動(dòng)、房子輪動(dòng)；早漲晚不漲，早不漲晚漲。

提問(wèn)：你好廣叔，270萬(wàn)現(xiàn)金，已經(jīng)落戶在深圳，請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)哪個(gè)區(qū)地段的房子升值潛力大？目前老家這兒已經(jīng)有一套房子在按揭。

回答：你好，深圳人的福利很少，最大的機(jī)會(huì)就是買(mǎi)套增值快、金融屬性好的深圳房產(chǎn)。 外地有按揭，首付270w做按揭要五成首付，算上交易成本，可以買(mǎi)總價(jià)500w，二手房可以考慮南山福田學(xué)區(qū)兩房或者打算長(zhǎng)持的話選擇一些樓齡新的片區(qū)，比如寶中、碧海、紅山、大運(yùn)等，不同的板塊有不同的選擇側(cè)重點(diǎn)。

提問(wèn)：你好廣叔，前段時(shí)間我跟我朋友一起去看了沙井片區(qū)的拾悅城800w左右，四房122平，頂樓帶有小花園，我感覺(jué)還可以，請(qǐng)問(wèn)如果買(mǎi)這里的話，未來(lái)升值空間怎么樣？

回答：你好，我個(gè)人不太建議買(mǎi)這里，剛需盤(pán)的頂樓花園和平臺(tái)花園一樣，都是食之無(wú)味棄之可惜的雞肋，很少人愿意為之買(mǎi)單。想在沙井買(mǎi)大戶型，可以看看萬(wàn)科翡以及萬(wàn)科星城片區(qū)！

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