新建商品房銷售新規(guī)征求意見:樣板間須所見即所得

來源：智能家居時間：2021-07-09 10:24

7月8日，北京市發(fā)布《關(guān)于公開征求＜關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知＞意見建議的公告》，涉及樣板間“所見即所得”、熱銷情況采取公證搖號銷售、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度內(nèi)容。

北京市住建委表示，此舉是因為部分開發(fā)企業(yè)在宣傳推廣新建商品住房時，過度裝飾樣板間、過分美化樓盤展示、不實宣傳周邊配套以吸引客戶。在實際交付時，購房人產(chǎn)生了“貨不對版”、“嚴重減配”感覺，群眾意見較大。

據(jù)了解，今年5月，北京市首批30宗住宅用地集中出讓，各地塊均明確了未來建設(shè)的最低標(biāo)準(zhǔn)，其中8宗地塊還通過評標(biāo)確定了高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案。

違反《通知》規(guī)定的，由北京市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改，并按《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定進行記分。整改期間，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停該項目網(wǎng)簽。涉嫌虛假廣告的，移轉(zhuǎn)相關(guān)部門進行處理。

樣板間“所見即所得”

《通知》要求，開發(fā)企業(yè)在申請辦理預(yù)售許可時，應(yīng)按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)（全裝修、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案），在預(yù)售方案中列出使用的主要材料、設(shè)施、設(shè)備清單，并標(biāo)明名稱、品牌、型號、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1-3個產(chǎn)品目錄。

實際裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)高于出讓合同、掛牌文件約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按實際建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售方案中列出相應(yīng)事項。

開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住房前，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)審圖機構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。項目有多個戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型（不少于兩個）交付樣板間。交付樣板間不得設(shè)置在未竣工驗收的建筑內(nèi)。

銷售過程中，因設(shè)計變更導(dǎo)致交付樣板間與實際交房狀況不符的，應(yīng)在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內(nèi)增設(shè)設(shè)計變更前后的實體對比展示內(nèi)容。

交付樣板間應(yīng)該是“所見即所得”。為此，《通知》提出“三個一致”和一個“不得”：裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和固定設(shè)施。交付樣板間和工藝樣板區(qū)應(yīng)保留至項目交付三個月后。

房企“嚴禁渲染緊張氛圍促銷”

《通知》規(guī)定，企業(yè)在制作各類銷售宣傳材料時，項目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致；項目以外的展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設(shè)內(nèi)容。規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更影響展示內(nèi)容的，應(yīng)及時調(diào)整銷售宣傳材料；應(yīng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示項目不利因素。

嚴格銷售機構(gòu)、人員、行為管理。在項目銷售前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對銷售人員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：項目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語等方面。

在銷售過程中，銷售人員應(yīng)佩胸卡上崗，線上銷售應(yīng)實名，同時提出了銷售人員“四嚴禁”，即：嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度

北京市住建委表示，將參考其他城市經(jīng)驗做法（上海、杭州、寧波、溫州），規(guī)定在確保安全的前提下，企業(yè)應(yīng)在竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”，組織購房人進入工程現(xiàn)場了解項目實地情況，對購房人提出的意見或建議，企業(yè)應(yīng)維修整改并反饋購房人。鼓勵通過在線視頻向購房人實時展示施工進度。

在房屋竣工驗收合格后交付使用前，開發(fā)企業(yè)除應(yīng)按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于對新建住宅交付使用前實施房屋質(zhì)量查驗的通知》有關(guān)規(guī)定，組織購房人對房屋施工質(zhì)量進行查驗外，還應(yīng)組織購房人對預(yù)售方案中所列的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行查驗。

熱銷情況采取公證搖號銷售

北京市要求企業(yè)加強銷售管理，如項目出現(xiàn)熱銷情況（項目登記意向客戶超過批準(zhǔn)銷售房源三倍），應(yīng)采取公證搖號的方式，優(yōu)先面向符合北京限購政策的北京市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭銷售。具體優(yōu)先購買順序和購房家庭條件，由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定，并在項目預(yù)售方案中予以明確。

北京要求項目宣傳推廣材料應(yīng)形成書面、影像材料留存?zhèn)洳椋⒐膭铋_發(fā)企業(yè)對項目宣傳推廣情況及材料進行第三方公證。

留存?zhèn)洳閮?nèi)容主要包括：銷售現(xiàn)場及線上銷售用于宣傳推廣的展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等；銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容、教材、記錄等；售樓場所信息公示情況；“工地開放日”和質(zhì)量查驗過程中購房人反映工程質(zhì)量問題和維修整改記錄；交付樣板間和工藝樣板區(qū)布置情況。

《通知》規(guī)定，在簽訂合同時，企業(yè)應(yīng)向購房人展示樣板間，介紹材料、工藝、尺寸等內(nèi)容；同時告知項目不利因素并由購房人書面確認。