各取所需的合作濱江、龍光搭上越秀背后的盈利與資金謀略

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-24 08:00

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 房企間擴(kuò)充自己的朋友圈已司空見(jiàn)慣，但三個(gè)“地頭蛇”間相互交織的故事，總讓人多了些好奇。

4月19日，越秀地產(chǎn)官微宣布消息稱，其與龍光集團(tuán)控股有限公司在廣州國(guó)金中心舉辦戰(zhàn)略合作簽約儀式，雙方派出了副董事長(zhǎng)級(jí)別高層出席簽約。

無(wú)獨(dú)有偶，一周前的4月14日，越秀地產(chǎn)剛與濱江集團(tuán)(002244,股吧)在杭州舉辦戰(zhàn)略合作簽約儀式，后者董事長(zhǎng)戚金興現(xiàn)身會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，可見(jiàn)關(guān)注程度之重。

因是戰(zhàn)略合作協(xié)議，兩次簽約均無(wú)透露太多詳實(shí)具體的合作規(guī)劃及內(nèi)容。但在只言片語(yǔ)中，均共同指向了一些關(guān)鍵詞：長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、深度合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)等等。

為何兩家地頭蛇企業(yè)雙雙牽手越秀？越秀在其中所起作用與所扮演角色是什么？越秀這兩步棋背后的動(dòng)機(jī)在哪？會(huì)有怎樣的合作手段與方式？

各取所需

在杭州率先開(kāi)展的這場(chǎng)戰(zhàn)略合作將濱江與越秀正式捆綁在一起。

簽約所在地正是在濱江的大本營(yíng)，董事長(zhǎng)戚金興穿著一身灰色西裝與白色襯衫出席在了現(xiàn)場(chǎng)。從戚金興寥寥幾句發(fā)言，可以窺探出越秀與濱江的合作直指大灣區(qū)與長(zhǎng)三角地區(qū)，更具體來(lái)說(shuō)是雙方各自深耕城市——廣州與杭州。

據(jù)越秀地產(chǎn)披露，雙方接下來(lái)將加快杭州與廣州項(xiàng)目的合作落地，同時(shí)共同推進(jìn)兩地集中供地地塊篩選工作。濱江方面也告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，合作主要是發(fā)揮各自在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的優(yōu)勢(shì)，涉及一些住宅開(kāi)發(fā)方面的存量及新項(xiàng)目獲取。

于濱江而言，這家土儲(chǔ)在杭州占比超一半的區(qū)域型房企，在2020年也做出了最大的戰(zhàn)略改變，整體戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)為“深耕杭州，走出浙江”，集中注意力打開(kāi)外地市場(chǎng)。

然而這種轉(zhuǎn)變暫時(shí)還沒(méi)有太多成果，以大灣區(qū)為例，去年濱江參與了不少地塊的競(jìng)爭(zhēng)，拿地策略甚至下調(diào)到微利或者不賺錢，但仍然沒(méi)有收獲地塊。

找一個(gè)深耕大灣區(qū)的本地國(guó)企進(jìn)行聯(lián)手，不失為最簡(jiǎn)單快速的方式。據(jù)悉，4月末廣州市即將進(jìn)行第一次集中供地，總起價(jià)數(shù)額近千億，若在這時(shí)候可以搭上廣州地頭蛇越秀，或許可以如愿獲得新城市(300778,股吧)的入場(chǎng)券。

龍光與越秀的合作，從布局上來(lái)說(shuō)相較濱江、越秀間的合作有些差異。

雙方一樣將主戰(zhàn)場(chǎng)放在了大灣區(qū)，不同的是前者專注深圳，后者深耕廣州。對(duì)于龍光而言，隨著大本營(yíng)深圳區(qū)域的銷售額下滑，如何在其他大灣區(qū)城市進(jìn)一步深耕，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州拿地，如何打開(kāi)它著意發(fā)展的長(zhǎng)三角市場(chǎng)，或許可以與越秀交流一些經(jīng)驗(yàn)。

于越秀而言，對(duì)布局的補(bǔ)充顯然也是這兩場(chǎng)合作的關(guān)鍵目的所在。

在近兩年明確規(guī)模要求下，以往發(fā)展顯得有些緩慢的越秀地產(chǎn)有意加大了外拓步伐。在廣東省內(nèi)，作為一家重倉(cāng)大灣區(qū)的房企，其終于在2019年以高達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)摘得尖崗山一宗宅地，成功進(jìn)入熱火朝天的深圳市場(chǎng)。

此時(shí)入局的越秀不難說(shuō)是“后知后覺(jué)”，而“低頭蛇”龍光則已深耕鵬城多年，公開(kāi)市場(chǎng)及城市更新領(lǐng)域均有不小的貨量。

廣東省外，華東則早已成為這家房企的第二落腳點(diǎn)。截至2020年，在越秀地產(chǎn)華東地區(qū)土儲(chǔ)約17%，入賬銷售金額占比34%，其中杭州項(xiàng)目最多。

布局考量之外，土地成本的控制、利潤(rùn)的提升，或許也是越秀在這兩家房企身上所能獲益的地方。

雖毛利率下降已成為行業(yè)普遍共識(shí)與規(guī)律，但越秀這一指標(biāo)已接連兩年下降，尤其在2020年錄得同比下降9.1%至25.1%。

個(gè)中原因，正是越秀地產(chǎn)華東區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)入賬比例升高以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同。換句話而言，相比大灣區(qū)，越秀在新區(qū)域的深耕尚不夠深入，成本管控能力還不及成熟地域。

反觀之，濱江在財(cái)務(wù)管理方面一直處于較高水平，近些年毛利率都圍繞35%左右浮動(dòng)。據(jù)其過(guò)往披露，濱江在大本營(yíng)杭州的毛利率高達(dá)46%。

龍光則同樣得益于土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)毛利率維持在30%以上，核心凈利潤(rùn)率也呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，同時(shí)連續(xù)8年ROE平均超30%。

此外，在被越秀地產(chǎn)視為未來(lái)重要利潤(rùn)增值模式之一的城市更新業(yè)務(wù)方面，龍光則在行業(yè)位列前茅。數(shù)據(jù)顯示，龍光城市更新（一級(jí)開(kāi)發(fā)）業(yè)務(wù)毛利率接近于70%。

“金主”越秀

僅從上述猜想分析而言，似乎越秀的謀算更充分深遠(yuǎn)些。

但趨利是企業(yè)的本性，除了布局上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，這個(gè)牽扯三方的合作背后仍有一些待考究的問(wèn)題：為何濱江、龍光雙雙選中越秀地產(chǎn)？如果說(shuō)是以“深耕大灣區(qū)、發(fā)展長(zhǎng)三角”為關(guān)鍵詞進(jìn)行框定的話，明顯還有眾多房企也在此行列中。

這或許可以從兩筆相似的交易中窺探出些端倪。

第一筆交易發(fā)生在濱江與越秀身上。今年1月初的時(shí)候，一場(chǎng)關(guān)于文暉三芒星地塊奠基儀式在杭州舉行，聲勢(shì)浩大，一眾嘉賓出席儀式現(xiàn)場(chǎng)。

文輝三芒星地塊是濱江于2020年7月以107億拿下的杭州市下城區(qū)文暉單元地塊，為杭州當(dāng)年最高總價(jià)地塊、史上第三高總價(jià)地。

然而，從奠基現(xiàn)場(chǎng)流出的背景板卻看到，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方為“保利X濱江X越秀”；更值得注意的是，項(xiàng)目案名為錦尚和品府——這正是越秀地產(chǎn)的產(chǎn)品系列名之一。

此后于2月份，越秀才披露公告稱以34.52億元入股該項(xiàng)目，且項(xiàng)目公司將合并到越秀財(cái)務(wù)賬目中。

為何后來(lái)者越秀“喧賓奪主”？

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，該項(xiàng)目由杭州濱翎企業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，前身為濱江集團(tuán)全資持有公司。

在去年12月時(shí)，越秀通過(guò)旗下杭州燚樂(lè)實(shí)業(yè)投資有限公司，與濱江設(shè)立合資公司杭州樾濱，分別持股50.5%和49.5%；之后又于2021年1月27日，越秀、濱江所成立的合資公司杭州樾濱，與浙江保利共同入股項(xiàng)目公司杭州濱翎，分別獲得杭州濱翎67%和33%股份。

幾番股權(quán)操作之后，該項(xiàng)目最終由三家房企瓜分，且越秀地產(chǎn)躍升第一大股東，持股33.8%，保利持股33%，濱江持股縮減至33.2%。

該濱江項(xiàng)目的人士則透露予觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，三方合作中濱江主要負(fù)責(zé)工程、物業(yè)，保利操盤、營(yíng)銷，越秀則是負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)。其還強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目的園林景觀建造均是由濱江負(fù)責(zé)，會(huì)保證濱江一貫的品質(zhì)。

可以看到，越秀在其中的角色并不似以往的合作開(kāi)發(fā)者，更傾向于砸真金白銀的“金主”——類似的操作也發(fā)生在越秀與龍光身上。

今年2月4日，龍光旗下蘇州盛瑞房地產(chǎn)有限公司以13.95億元拿下蘇州胥口蘇地2021-WG-4號(hào)地塊，溢價(jià)率13.5%。近日，該地塊規(guī)劃出爐，計(jì)劃建有18幢多層、小高層和高層住宅。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方已不是當(dāng)初原龍光拿地公司蘇州盛瑞，而是改為蘇州燊秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。工商信息顯示，新項(xiàng)目公司現(xiàn)僅由蘇州盛瑞持股51%，另另外49%股權(quán)則由蘇州越嘉企業(yè)管理有限公司持有，查閱獲悉為越秀地產(chǎn)旗下公司。

相比于與濱江百億項(xiàng)目的合作模式，這一次主人方龍光雖仍保留著控股地位，但也基本同越秀分享了半壁江山。目前，項(xiàng)目案名、產(chǎn)品類型還尚未面世。

濱江也好，龍光也罷，在他們的合作中顯然越秀已不純粹是平攤風(fēng)險(xiǎn)的合作方角色。

以濱江為例，身旁多一個(gè)具有資金實(shí)力的合作伙伴，即便不走出去，對(duì)其在杭州的發(fā)展也是獲利頗豐。

“在杭州土地價(jià)格高、競(jìng)爭(zhēng)激烈、溢價(jià)率高，你如果不合作的話，拿地可能就比較難。所以杭州合作的范圍很廣、作的程度也很高，很多都是合作項(xiàng)目?！闭憬髮W(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員丁建剛稱。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，由于濱江十分熱衷合作，過(guò)去幾年間權(quán)益比例均在50%以下。有熟悉濱江的分析師也稱，由于資產(chǎn)、體量較小，濱江難于承擔(dān)如此大的現(xiàn)金流支出，便做起了操盤者的角色，收取項(xiàng)目管理費(fèi)和營(yíng)銷費(fèi)。

“于濱江而言第一訴求是操盤、賺錢，然后才是并表”，其稱。

而對(duì)越秀來(lái)說(shuō)，這家平均融資成本僅4.62%的綠檔企業(yè)，目前的最大訴求或許就是在更多城市插上自己的棋子。

據(jù)悉，2021年越秀地產(chǎn)的計(jì)劃拿地金額為520億元，而去年這一數(shù)據(jù)為410億元。業(yè)績(jī)會(huì)上管理層就表示，公司會(huì)保持一個(gè)適度的投資強(qiáng)度，特別是在集中供地情況下資金寬裕的企業(yè)優(yōu)勢(shì)將更明顯，可能會(huì)抓住機(jī)會(huì)進(jìn)入一些目標(biāo)城市。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）