2021年，城市繼續(xù)分化、土地、資金等各類資源向頭部企業(yè)集中、“三道紅線”下，企業(yè)的融資監(jiān)管趨嚴(yán)。房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？在規(guī)模與降杠桿下怎么均衡？

3月23日，“2021年觀點(diǎn)年度論壇”在廣州隆重舉行，數(shù)百位業(yè)界精英齊聚廣州，探討疫情與三道紅線后房地產(chǎn)以及行業(yè)的現(xiàn)在與未來，搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)全程直擊，一線報(bào)道，呈現(xiàn)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)的思考。

當(dāng)日下午，在”穿越紅線周期“的主題論壇上，建銀國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉、建業(yè)住宅(中國(guó))有限公司副總裁于菲、藍(lán)綠雙城控股有限公司創(chuàng)始合伙人、副董事長(zhǎng)顧建明、五礦地產(chǎn)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理、華南區(qū)域董事長(zhǎng)戴鵬宇、中城投資董事、總裁應(yīng)華、深圳市新南山控股(集團(tuán))股份有限公司總經(jīng)理王世云、佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策、粵港灣控股執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官楊三明共同探討房地產(chǎn)如何穿越紅線周期。

五礦地產(chǎn)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理、華南區(qū)域董事長(zhǎng)戴鵬宇表示，“兩集中”政策既然是政策，它就是一個(gè)規(guī)則，規(guī)則說不上有利有弊，只能說各自在這個(gè)過程中尋找到機(jī)會(huì)，對(duì)每一個(gè)企業(yè)都是公平的。但是這里有兩大矛盾是很突出，第一個(gè)是外面的錢很多，但是房地產(chǎn)的錢很少很緊。第二個(gè)是經(jīng)濟(jì)向好，各行各業(yè)欣欣向榮，但是房地產(chǎn)要三穩(wěn)，要穩(wěn)地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期，這也是一個(gè)非常突出的矛盾。因此戴鵬宇判斷，2021年會(huì)是一個(gè)價(jià)穩(wěn)量升的階段。

建業(yè)住宅(中國(guó))有限公司副總裁于菲表示，對(duì)于一直深耕某一城市的房企來講，走出去之后對(duì)管理能力、服務(wù)半徑以及對(duì)市場(chǎng)、對(duì)政府的接納程度是擴(kuò)大根據(jù)地最大的挑戰(zhàn)。

藍(lán)綠雙城控股有限公司創(chuàng)始合伙人、副董事長(zhǎng)顧建明表示，存量地產(chǎn)是是今后一個(gè)非常大市場(chǎng)容量的板塊。現(xiàn)在城區(qū)的密度很大，怎么樣讓這些城市有質(zhì)更新，是我們機(jī)會(huì)，也是現(xiàn)在面臨的痛點(diǎn)。

深圳市新南山控股(集團(tuán))股份有限公司總經(jīng)理王世云認(rèn)為，房地產(chǎn)與制造業(yè)顯而易見區(qū)別就是它是不動(dòng)產(chǎn)，所以位置特別重要，去年我們有一個(gè)動(dòng)向三線以下的城市確實(shí)不太好，而一二線確實(shí)不錯(cuò)，為什么這樣？就是城市圈的集聚，短期內(nèi)還有這樣。其次，房地產(chǎn)與金融特點(diǎn)就是用別人的錢賺自己的錢，但金融更多是把未來預(yù)期的收益放進(jìn)來了，而房地產(chǎn)是用人家現(xiàn)在的錢賺現(xiàn)在的錢。金融是把現(xiàn)在的錢和未來的錢全部放進(jìn)來了，我想說的是金融是可以用的，但是要用好，如果放大的話風(fēng)險(xiǎn)也就大了，調(diào)控一定會(huì)更嚴(yán)格。

中城投資董事、總裁應(yīng)華認(rèn)為，沒有房地產(chǎn)行業(yè)，金融會(huì)少掉很大一個(gè)板塊。所以是房地產(chǎn)和金融是相互依存的關(guān)系，甚至是相互依賴，相互生存。所以基于這個(gè)角度來說，我們必須有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，目前是降杠桿，而不是去杠桿，這個(gè)速度不能太快，太快會(huì)有問題。有時(shí)候政策出來會(huì)一刀切，但是內(nèi)功就要在每一家企業(yè)自己把握。

佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策表示，投融資的新邏輯核心體現(xiàn)在兩個(gè)緯度，對(duì)于投融資的管理來講，第一個(gè)是要有一個(gè)跨界的邏輯，原來我們核心看的是地便不便宜，但是現(xiàn)在說實(shí)話投資功夫在外面，它取決于我們整個(gè)組織的系統(tǒng)能力，你現(xiàn)在能不能拿地，第一你的速度夠不夠快，第二你的融資成本能不能夠低。

第二個(gè)是要有一個(gè)終局思維。資本市場(chǎng)給的房地產(chǎn)的PE倍數(shù)非常低，越來越不值錢，而且接下來利潤(rùn)越來越低，可能慢慢也賺不到錢。因此，如果現(xiàn)在還探討傳統(tǒng)的拿地、融資是沒有前途的，更重要的是怎么能夠跳出這么一個(gè)框架去思考更長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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