陽光、椰林、碧海、銀沙、流云……這幾乎是我們腦中關(guān)于海島的普遍印象。

只是如同受疫情影響積壓大半年的外出思緒一樣，8月的海南，因?yàn)槟虾＜撅L(fēng)槽的作用，大雨傾瀉，暫時收獲了難得的涼意。

這似乎是某種映射，在行業(yè)迷思，疫情、中美關(guān)系等外部不確定因素疊加之下，房地產(chǎn)行業(yè)同樣“悶熱”異常，渴望得到確定的涼意。這也是數(shù)百位地產(chǎn)人來到2020博鰲房地產(chǎn)論壇的緣由之一——在不確定性中尋找確定。

“宅”著久矣，向來善于思考、歸結(jié)的地產(chǎn)人，身處休閑此境，是極易激發(fā)頭腦風(fēng)暴和思想交鋒的。

在為期4天3晚的博鰲房地產(chǎn)論壇，與會經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)探索者，以及涉房鏈條中的企業(yè)機(jī)構(gòu)腦力激蕩，一起尋覓地產(chǎn)世界“重啟”的關(guān)鍵密匙，在對撞中感受當(dāng)下、共話未來。

一半是謹(jǐn)慎，一半是看好

2020年，注定是要記錄到歷史上的一年，疫情黑天鵝帶來最大的不確定性，中美關(guān)系撲朔迷離，這些都讓今年開局變得艱難。

適應(yīng)環(huán)境是最好的方法，面對年初以來復(fù)雜的內(nèi)外部世界，縱然觀點(diǎn)不盡相同，與會者達(dá)成一致的是，從大形勢看房地產(chǎn)方向，摸索新階段的運(yùn)行規(guī)律。

原中房協(xié)副會長朱中一在開幕致辭中總結(jié)過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所呈現(xiàn)出的顯著特性，指出長效機(jī)制的框架和主要內(nèi)容已比較清晰，要堅持房住不炒的定位和不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

陽光保險集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華則認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)走在分化的路上，未來更多還是由人口、財稅、貨幣政策來決定行業(yè)走向，凡是政策友好、人口流入多的地方，地產(chǎn)一定會得到更好的發(fā)展。

一向善于把脈經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)的中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱，以“雙循環(huán)”道出房地產(chǎn)下半場的機(jī)遇。

“中央提出的雙循環(huán)，特別強(qiáng)調(diào)的是當(dāng)前要加強(qiáng)國內(nèi)循環(huán)。如果講國內(nèi)循環(huán)的話，在我看來房地產(chǎn)最值得重視的需求就是遷移性需求，就是我們在城市化進(jìn)程當(dāng)中人口遷移帶來的需求。”

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在隨后演講中，對于上述城市發(fā)展論有所呼應(yīng)，他認(rèn)為，今后中國就是一個大城市化的過程，而不是一個城鎮(zhèn)化的過程。因?yàn)榈搅舜媪拷?jīng)濟(jì)主導(dǎo)時代，人口如果不集中，運(yùn)輸成本、產(chǎn)業(yè)配套等成本就會上升。

其實(shí)在全體大會開始前一天的理事博鰲沙龍上，與會嘉賓已經(jīng)針對房地產(chǎn)下半年以及未來算命把脈。來自行業(yè)一線地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌舵人，總結(jié)深遠(yuǎn)，同樣認(rèn)為長效機(jī)制已經(jīng)較為明晰：“未來20年都是以穩(wěn)為主，因城施策、穩(wěn)價保量?！?/p>

基于此，他勸告同行，追高會變得危險，因此不管是拿地或收購，都不能過份給予溢價預(yù)期，要在當(dāng)前市場價格的基礎(chǔ)上，做好鋪排。對于更短期的下半年，他提供了具體的應(yīng)對方案：“多留點(diǎn)錢，多賣一點(diǎn)房，不知道四季度有什么變化?！?/p>

當(dāng)然，這種對未來的謹(jǐn)慎以及敬畏，并不意味著看空。伴隨行業(yè)二十多年成長的旭輝集團(tuán)創(chuàng)始人、旭輝控股董事局主席林中，在博鰲鏗鏘行主題討論中，就表明了自己堅定的看多態(tài)度。

他預(yù)計，從2018年到2037年的20年，中國房地產(chǎn)將邁入一個平穩(wěn)增長的時代，“至少未來20年還是要看好中國的房地產(chǎn)業(yè)”。

陽光控股執(zhí)行董事、陽光城(000671,股吧)集團(tuán)執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌在第二天資本大會中，同樣表明了自己對房地產(chǎn)行業(yè)未來以及規(guī)模發(fā)展的看好。

他將之總結(jié)為5大動因：改善性需求、城市化率、城市更新、人口遷移需求，以及最近成為熱詞的“內(nèi)循環(huán)”經(jīng)濟(jì)。

顯而易見，未來房地產(chǎn)市場空間是巨大的。

周期論之“貪”與“忍”

如果總結(jié)過去幾個月的地產(chǎn)情緒，“焦慮”或許是最不陌生也是最適合的形容詞。

金地集團(tuán)副總裁、東北區(qū)域公司董事長、金地集團(tuán)(600383,股吧)開發(fā)管理公司董事長郝一斌一語道破：“房地產(chǎn)行業(yè)是周期性行業(yè)，每幾年就會有一次焦慮?！?/p>

他認(rèn)為，在行業(yè)周期向上時，房企更看重規(guī)模的增長，甚至不用考慮利潤和風(fēng)險；待到行業(yè)周期向下，在去產(chǎn)能的階段，就開始講多元化。

本質(zhì)上，或許是“貪念”在作祟，因?yàn)樵谥芷谥小百嶅X”變得不那么確定。

恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗，從香港透過視頻連線，點(diǎn)出根本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)供應(yīng)有限以及地理位置的稀缺性，使得“所有搞房地產(chǎn)的人，貪的成分相當(dāng)大，要是沒有貪的成分在里面，周期不可能那么大”。

他不否認(rèn)，貪念存在即合理，只不過需要把握度的問題。陳啟宗以過去數(shù)十年的地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)形象總結(jié)，膽子和貪念可以大，但是冷靜必不可少。尊重市場的規(guī)律，乃是在房地產(chǎn)周期里致勝的最好辦法。

他勸告在場房企要學(xué)會“忍”，“把手放在屁股下面”不要亂動，把自己內(nèi)部的事情、管理的事情搞好：“要是沒有把忍學(xué)好的話，你根本不懂得周期到底是怎么回事?！?/p>

既然是周期，就意味著具有一定的規(guī)律和循環(huán)性，因此就是可以預(yù)見的。

“凡是上去的市場都會下來，下去的市場大部分會上去。所以歷史的周期，預(yù)見性是非常非常強(qiáng)的，千萬不要說因?yàn)橛兄芷诰秃芪ｋU。”

東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇則以杠桿論說明周期中遵循規(guī)律的重要性，他提及，房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期行業(yè)，該加杠桿的時候得加，該去杠桿的時候得去，如果做反了，大家今天就不會坐在這里了。

嘗試播種與放棄驕傲

道理越辯越明，房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長到“高位盤整”，這是幾天會議中得出的一致結(jié)論。

因此，在橫盤或者可能振蕩下行的趨勢中，不少嘉賓認(rèn)為傳統(tǒng)的做法變得不可持續(xù)。換而言之，上述“傳統(tǒng)做法”是對住宅開發(fā)主業(yè)的固執(zhí)單向堅守。

“房地產(chǎn)開發(fā)是老曲線，老曲線一定是要堅定的?！钡像R股份(600565,股吧)董事長兼總裁、東原集團(tuán)董事長羅韶穎，代表了過去一段時間內(nèi)不少房企的嘗試。

“我們還是會堅定不移地看好房地產(chǎn)，未來5到10年，還有繼續(xù)增長的空間，畢竟基數(shù)還是存在。同時我覺得真的需要開始為未來布局，尋找第二曲線，要在不同的領(lǐng)域播種?！?/p>

當(dāng)然，這種“創(chuàng)新”精神并不意味著能百分百成功。藍(lán)潤地產(chǎn)副總裁劉瑞光在主題論壇討論環(huán)節(jié)中，以量化數(shù)字呈現(xiàn)了過去房企所做的多元化努力結(jié)果：“房地產(chǎn)的多元化，基本上80%-90%是失敗的?！?/p>

“太驕傲”是癥結(jié)之一，他認(rèn)為，房地產(chǎn)人驕傲到以為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則適應(yīng)百態(tài)，只要拿錢砸、上廣告、快周轉(zhuǎn)，多元化就一定會成功。

除此之外，充分發(fā)揮自己的基因和資源優(yōu)勢，或許可以進(jìn)一步接近“成功”。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云，就對以居住為主題的延伸服務(wù)給予看好。

她認(rèn)為，未來地產(chǎn)開發(fā)商向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，已是確定的趨勢，以居住為主題的延伸服務(wù)會大行其道。換句話說，商業(yè)、文化、旅游、物業(yè)管理等多元化，會圍繞著住宅主業(yè)去延伸，這才是多元化發(fā)展的方向。

朗詩集團(tuán)董事長田明基于行業(yè)的深耕及經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為2020年無疑將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，而綠色地產(chǎn)將成為加速房企分化的催化劑。

花樣年控股集團(tuán)有限公司董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍，則基于最近火熱的物業(yè)，提出了多元化發(fā)展的另一思路。他分析，目前城市保潔、產(chǎn)業(yè)城市、安居服務(wù)、公共安全、社區(qū)商業(yè)等都是物業(yè)服務(wù)的新趨勢，未來物業(yè)公司作為城市服務(wù)運(yùn)營平臺，將大有可為。

在博鰲大講堂環(huán)節(jié)中，來自聯(lián)合辦公、長租公寓以及物業(yè)的從業(yè)主體，普遍認(rèn)為在選好賽道之外，向來習(xí)慣掙大錢的地產(chǎn)商，需要學(xué)會沉心做好運(yùn)營。

相信金融的力量

生命從來不是一個孤立成長的個體，對于地產(chǎn)行業(yè)來說，雖然擬人有點(diǎn)勉強(qiáng)，但是在發(fā)展過程中，也從來不孤單，因?yàn)橘Y本抑或說金融常伴左右。

2020博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會嘉賓試著用一個上午的時間將這種不可割裂的關(guān)系充分闡明。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長，中國財政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康指出，房地產(chǎn)具有自然壟斷性，除此之外，其在實(shí)際生活中，往往帶上較強(qiáng)的金融屬性。

因?yàn)楦拷u方市場，被銀行和金融機(jī)構(gòu)高度重視。以不動產(chǎn)作為抵押，是取得貸款最便捷的途徑，因此也就把金融和不動產(chǎn)的功能結(jié)合在一起了。

這種密切結(jié)合的關(guān)系，讓疫情之后的地產(chǎn)行業(yè)可以借助金融的力量釋放出更多的可能性。

國務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長、匯力基金管理有限公司董事長孟曉蘇，回顧了15年前REITs的提出。他認(rèn)為，引入REITs可以把存量資產(chǎn)盤活，讓社會資金來接盤存量資產(chǎn)，讓原來的資產(chǎn)持有者解脫出來，從而有能力去投入新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括傳統(tǒng)基建和新基建，這就形成了一種國內(nèi)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)。

當(dāng)然，在債券融資和IPO上市方面，不管是現(xiàn)在還是未來，金融都將繼續(xù)發(fā)揮力量。

上半年，受銷售下滑、債券到期等多重因素驅(qū)動，房企境內(nèi)外融資需求旺盛。IPO上市方面，建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉總結(jié)，目前涌現(xiàn)出了由傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)1.0時代，到物管企業(yè)上市2.0時代，再向輕資產(chǎn)運(yùn)營管理分拆3.0時代過渡的上市潮。未上市的房企可以趁著目前機(jī)會，拓寬融資渠道，降低融資成本。

方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)政策研究所副所長顏色則認(rèn)為，目前金融方面的杠桿率已經(jīng)非常高，疫情之后宏觀杠桿率超過了300%。牽一發(fā)而動全身，去杠桿已不能輕易一刀切。未來不管是IPO、房地產(chǎn)基金還是其它形式的直接融資市場，必然有特別大的空間。

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