編者按：一個博鰲，一個行業(yè)。

走過逾二十載光陰，博鰲房地產(chǎn)論壇影響并記錄著中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態(tài)下，中國地產(chǎn)亦面臨著最深層次變化。從行業(yè)規(guī)則、企業(yè)模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。

作為有著數(shù)十年市場化發(fā)展深厚積淀的重要產(chǎn)業(yè)，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)精英們?nèi)绾握{(diào)整與應(yīng)對？

值此2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開的時節(jié)，觀點地產(chǎn)新媒體一如往昔，遍尋中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) “我相信下雨有時，陽光有時?！?/p>

即將踏入十五周年的陽光房地產(chǎn)基金，其管理人恒基陽光資產(chǎn)管理行政總裁吳兆基笑著說。

“我們經(jīng)歷過2008、2009年的金融海嘯，也經(jīng)歷過2019、2020年的危機。我記得我們股價下跌到最低的時候是9毛多，而上市時是2.6元，但是之后又慢慢漲上來。所以從長周期來看，陽光房托是很不錯的，希望我們在15周年的時候可以有更好的發(fā)展?！?/p>

5月28日下午，我們到達了陽光房地產(chǎn)基金的辦公室，位于香港灣仔皇后大道東中段商業(yè)核心位置，物業(yè)以前稱為陽光中心，因引入大新銀行為主要租戶，現(xiàn)時已易名為“大新金融中心”。

大新金融中心就是陽光房地產(chǎn)基金的旗艦項目，大廈剛于去年底進行翻新，包括安裝綠化展示墻及智能節(jié)能照明系統(tǒng)，直到采訪前數(shù)日才正式完工。

吳兆基接受訪問時也不忘介紹，這棟建筑是風(fēng)冷和水冷結(jié)合，可以節(jié)省能源。

陽光房地產(chǎn)基金于2006年12月上市，現(xiàn)時旗下主要物業(yè)包括位于香港的11個寫字樓及5個零售物業(yè)，是恒基兆業(yè)地產(chǎn)分拆出來的房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）。

所謂REITs，簡單來說就是一種集體投資計劃，透過集中投資于可帶來收入的房地產(chǎn)項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務(wù)式公寓，以爭取為投資者提供定期收入。

監(jiān)管規(guī)定，基金須把最少90%的除稅后凈收益以股息形式，定期派發(fā)給投資者。

香港REITs改革機會

REITs是上世紀(jì)60年代在美國誕生，而香港則于2005年開始發(fā)展REITs市場，不過至今只有11只房托基金掛牌。相比較亞洲區(qū)的新加坡，在2018年之前就有42只房產(chǎn)基金上市，香港市場發(fā)展明顯比較慢。

香港金融發(fā)展局4月的報告指出，截至今年3月底，全球房托基金總市值達到2.19萬億美元，較該局2013年發(fā)表報告時增長近70%，其中美國仍是規(guī)模最大市場，占全球總市值66%，而香港占比只有1%。

有鑒于此，金發(fā)局發(fā)表了關(guān)于如何振興香港房地產(chǎn)投資信托基金市場以提升流動性的報告，建議把REITs納入“互聯(lián)互通”，由“港股通”先行，再擴展至雙向交易。

報告還建議，從多個范疇為REITs提供稅務(wù)優(yōu)惠，并協(xié)助醫(yī)療保健、物流園區(qū)和基建領(lǐng)域的REITs在港上市。

吳兆基形容，作為香港的REITs，這半年時間是比較興奮的，除了金發(fā)局發(fā)表的報告外，去年證監(jiān)會亦對REITs進行了放寬。他相信香港政府看好REITs前景，希望未來可以把房托再推動一下，因為這是一個非常好的投資工具。

陽光房地產(chǎn)基金投資及投資者關(guān)系總監(jiān)葉美鈴亦認為，目前REITs的流動性明顯是不夠的，因此港股通很重要，希望在政府推動下，能夠慢慢提升整體的流動性。

不單是香港REITs市場有了推動性發(fā)展，2021年亦可謂中國內(nèi)地公募REITs元年，首批公募REITs推出將是內(nèi)地資本市場的改革創(chuàng)新。

對于將基礎(chǔ)設(shè)施作為公募REITs的試點品種，吳兆基認為，主要是根據(jù)現(xiàn)在內(nèi)地的經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)，選定比較適合的行業(yè)來做REITs。

“商業(yè)地產(chǎn)在香港發(fā)展了很長時間，因此會比較成熟。內(nèi)地的房地產(chǎn)市場還是買賣主導(dǎo)，不以收租為主。而REITs是以派息為主的，所以要有一個長線收租的基礎(chǔ)，內(nèi)地的基建很多，電廠、公路這些收入都穩(wěn)定，所以可以做這些項目的REITs?！?/p>

雖說REITs收入一向穩(wěn)定，但過去兩年間受到疫情影響，香港無論寫字樓及零售市場均遭遇了嚴(yán)重沖擊?！拔覀冞@個地方也是這樣，最高的時候出租率是100%，現(xiàn)在只有88%、89%?！眳钦谆?，目前主要是供求問題。

他表示，現(xiàn)在國外不少地方的疫情仍未受控，那些跨國企業(yè)對于未來的發(fā)展策略仍沒有具體計劃，加上他們亦鼓勵在家工作，因此暫時就以不變應(yīng)萬變，希望等疫情真正受控的時候，再看香港、新加坡這些地方大的方向要怎么發(fā)展。

吳兆基指出，每年香港的寫字樓供應(yīng)為20多萬平方米，但過去需求量是可消化這些供應(yīng)的。

“一方面需求減少，一方面供應(yīng)又沒斷，這樣寫字樓的空置率就比較高了，相信消化時間也要比較長；另一方面，為了減少租金成本，相信去中環(huán)化亦會是一個潮流。”

“我估計谷底可能就是2022年、2023年，還需要一段時間才能穩(wěn)定下來。當(dāng)然最重要的是何時通關(guān)，其實通關(guān)和辦公樓、零售也是息息相關(guān)的。”他指，香港是一個開放型的經(jīng)濟，不能單靠本地消費，所以一定要開放，香港通關(guān)是非常重要的。

距離谷底仍有一段時間，不過吳兆基認為最壞的時間就已經(jīng)過去了：“最壞的時間就是去年第二季，當(dāng)時不知道怎么回事，銀行也非常審慎。我還記得去年4-6月的時候，大家都不知道疫情還要持續(xù)多久?！?/p>

不過他指，香港也沒有到血流成河的地步，“其中一個最重要的原因是利息很低。尤其比較25年前，當(dāng)時的利息是15-10%，現(xiàn)在是2.1%，這個利息負擔(dān)是很小的?！?/p>

再加上美國瘋狂印鈔的背景下，目前全球資金太多，“錢不值錢了”，因此要尋找資產(chǎn)以獲取回報。

陽光房托的目標(biāo)

過去一段時間，因環(huán)球利息持續(xù)走低，最好的辦法就是利用杠桿，提升借貸的比例作投資。

不過出身于投資銀行界的吳兆基，經(jīng)歷了多次香港金融市場的高低起跌，投資都是比較保守的。

“我還記得在1997、1998年時，Hibor(香港銀行同業(yè)拆息)曾經(jīng)最高是15%，加上最高的利息達到了三個月18%。簽這些借貸協(xié)議的時候，要小心一點?！币虼耍瑢τ谧C監(jiān)會早前將房托基金借貸比例從45%提升到50%，吳兆基雖表示歡迎，但是對他們影響不大，因為不會將借貸比例提升到這么高水平。

隨著去年第三季市場開始轉(zhuǎn)好，陽光房地產(chǎn)基金亦把握機會于去年發(fā)債，做了幾次融資，也做了一些可持續(xù)化的貸款。吳兆基指，未來若是投資海外，包括國內(nèi)項目，相信占比將不會超過20%，并會繼續(xù)以香港作主導(dǎo)的。

他又指，投資仍然比較傾向零售項目，主要由于零售可做資產(chǎn)優(yōu)化的空間比較大；酒店回報則不及辦公樓，因為要付給酒店管理公司費用，而且酒店的內(nèi)部裝修也很貴。

葉美鈴則指，之前在北上廣深都有看項目，但之后希望離香港越近越好，因此預(yù)計會投資于大灣區(qū)?？紤]到一般寫字樓體量很大，總價亦很高，加上有不少項目有小業(yè)主過多問題，對于收購增加麻煩，因此比較看好購物中心。

他們亦看好廣州，但可惜的是，廣州合適的項目不是很多，因此她指通關(guān)之后一定要過去再看一些項目。

“看不到很有吸引力的投資機會，我們還是要等等，主要因為利息太低，大家都不缺錢?！绷硗?，她又指在收購國內(nèi)項目的時候也要考慮匯率，要評估人民幣升值或貶值的風(fēng)險。

“可能我們錯過了一些機會，但這也是香港企業(yè)的強項，就是風(fēng)險管理、監(jiān)控，這是我們要保持和強化的優(yōu)勢?！眳钦谆Q：“資金管理是非常重要的，所以我們比較謹(jǐn)慎。因為是長線投資，所以謹(jǐn)慎一點是好的?！?/p>

作為香港REITs市場的一個標(biāo)桿，領(lǐng)展最近以32.047億元收購廣州太陽新天地購物中心，使內(nèi)地資產(chǎn)占比提高到16.6%。

談到領(lǐng)展的成功，吳兆基認為，領(lǐng)展規(guī)模比較大，亦多虧17年前他們將零售商場全部證券化。“相信最大原因是當(dāng)年政府將資產(chǎn)賣出來的時候，價格非常便宜。隨著股價不斷上升，有機會將物業(yè)在更高的價錢賣出去，而套現(xiàn)的資金可以買新的資產(chǎn)?！?/p>

吳兆基指，他與領(lǐng)展行政總裁王國龍是認識多年的好朋友，相信與領(lǐng)展之間是良性競爭，亦相信因為領(lǐng)展的緣故，大家會多留意香港REITs市場。

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對恒基陽光資產(chǎn)管理行政總裁吳兆基先生的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：為什么內(nèi)地這一次只放基建做REITs？

吳兆基：第一，內(nèi)地房地產(chǎn)市場還是買賣主導(dǎo)，不是以收租為主。而REITs是以派息為主的，所以需要有一個長線收租的基礎(chǔ)；香港的REITs每年可以派90%甚至95%、96%。

第二，內(nèi)地基建很多，電廠、公路這些收入都更穩(wěn)定一點，所以可以做這些項目的REITs。

項目業(yè)務(wù)分類不一定是地產(chǎn)，新加坡就是這樣。相信國內(nèi)是根據(jù)現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)，選定比較適合的行業(yè)來做REITs。

觀點地產(chǎn)新媒體：香港提到房托杠桿率可以放到50%，內(nèi)地這一次做公募REITs的時候，規(guī)定只能用到28.6%，這個比例是不是太低了？

吳兆基：具體沒研究，最重要的是看償付比例，就是利息多少，能夠承擔(dān)多少。

像我們現(xiàn)在是22%、23%的負債率，比例很低，利息也很低，利息如果是5厘、6厘的時候，償付比就很不同了。

相信國內(nèi)也是為了穩(wěn)健為主，先看看放到28%、30%左右可不可以承擔(dān)。最重要的是可持續(xù)發(fā)展，不是只看今天，而是要長遠的發(fā)展。

觀點地產(chǎn)新媒體：這一輪疫情會不會使香港寫字樓的租金繼續(xù)往下走？什么時候會到谷底？

吳兆基：目前香港寫字樓是供求問題，現(xiàn)在跨國機構(gòu)非常審慎。

由于國外很多地方疫情還沒受控，因此暫時就以不變應(yīng)萬變，等疫情真正受控的時候，再看香港、新加坡這些地方大方向要怎么發(fā)展。

在需求停止、供應(yīng)量持續(xù)影響下，相信消化時間也要比較長一點。

另外就是租金的幅度，他們要租新的寫字樓，但租金要便宜一點，需要減少開支，所以我們看到在去中環(huán)化。

相信去中環(huán)化會是一個潮流，估計谷底是2022年、2023年，即還需要一段時間才能穩(wěn)定下來。

當(dāng)然最重要的是何時通關(guān)，通關(guān)和辦公樓、零售也是息息相關(guān)的，一個是消費，另外一個是投資。

觀點地產(chǎn)新媒體：對于陽光房托來說，最壞的時候過去沒有？

吳兆基：最壞的時間是去年第二季，當(dāng)時不知道怎么回事，銀行也是非常審慎。我還記得去年四五六月時，大家不知道疫情還要持續(xù)多久，疫苗還沒有出來，當(dāng)時是不明朗的。

第三季開始好一點，但也有一些疫情反彈的情況，現(xiàn)在應(yīng)該是穩(wěn)定了。但是如果沒有通關(guān)，始終沒有旅客的消費，跨國機構(gòu)的決定還是沒有下，發(fā)展一定是慢一點的。

香港是開放型的經(jīng)濟，不能單靠本地消費，所以一定要開放，通關(guān)是重要的。

觀點地產(chǎn)新媒體：香港的金融地位會不會受到一些影響？

吳兆基：過去12個月，香港的服務(wù)、金融做得非常好，還是最好的國際投資窗口，流通性非常高。

香港的樓房買賣非?；钴S，特別是住宅，還有非常好的管理法規(guī)和監(jiān)控，相信國際投資者對香港這方面是非常認可的。

當(dāng)然香港的風(fēng)險指數(shù)有一定提升，但我還是相信香港有非常強的競爭力，新加坡交易所的成交跟香港還是沒得比。

香港和上?？梢圆⒋?，港幣的流通性很強，可以兌換美金、歐元，香港還是有它的優(yōu)勢。

觀點地產(chǎn)新媒體：美元對人民幣的匯率已經(jīng)到了6.37，這對公司有什么影響嗎？

吳兆基：對香港業(yè)務(wù)影響不大，對投資國內(nèi)的資產(chǎn)會有一點影響。

我們要買國內(nèi)資產(chǎn)的時候，需要考慮匯率波動，匯兌風(fēng)險也是一個風(fēng)險，也是需要管理的。

葉美鈴（陽光房地產(chǎn)基金投資及投資者關(guān)系總監(jiān)）：因為房托每年派息都在90%左右，所以匯率波動也會影響投資者最后的收益。我們在收購國內(nèi)項目時也要考慮當(dāng)時的匯率，要評估人民幣升值或貶值的風(fēng)險，要看融資是國內(nèi)還是國外，要一攬子評估當(dāng)時的情況。

吳兆基：我們投放在海外的資產(chǎn)占比較小，因為是港幣主導(dǎo)的。匯兌風(fēng)險是一個風(fēng)險，我們要讓投資者知道。

觀點地產(chǎn)新媒體：內(nèi)地開發(fā)商覺得港資企業(yè)近年發(fā)展得很慢，香港公司是不是過于穩(wěn)?。刻^保守了？

吳兆基：香港的房地產(chǎn)基金去年表現(xiàn)跑輸大市，就是過于穩(wěn)健。因為我們的利息很低，最好就是利用杠桿，提升借貸比例。

有些投資者會說，可以稍微激進一點，但是我也經(jīng)歷過1997年，香港房地產(chǎn)大部分時候都是比較保守的，因為經(jīng)歷過那個歷史的波動。

還記得在1997、1998年時，Hibor曾經(jīng)最高是15%。當(dāng)然我們歡迎證監(jiān)會將房托借貸比例從45%提升到50%，但是對我們來說影響不大，因我們?yōu)椴粫⒔栀J比例提升到這么高。

觀點地產(chǎn)新媒體：上次在業(yè)績會上談到，以后會投內(nèi)地一部分業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備釋放多少個點出來？在內(nèi)地選擇哪些區(qū)域？有些什么業(yè)態(tài)組合？

吳兆基：投資海外及內(nèi)地項目，相信應(yīng)該不會超過20%，香港還是主導(dǎo)。

從房地產(chǎn)基金經(jīng)理角度來看，我們比較喜歡零售項目，因為進行資產(chǎn)優(yōu)化的空間比較大。寫字樓就是一棟樓，改造空間很小。

葉美鈴：投資內(nèi)地方面，之前在北上廣深都有看項目，但是看完之后發(fā)現(xiàn)，從地域的考慮還是離香港越近越好，大灣區(qū)如果能夠投資是最好的。

但是在深圳這邊，比如說寫字樓，先不說空置率怎么樣，本身一棟樓的體量也是很大的，總價很高。而且有些已經(jīng)不是單獨業(yè)主，已經(jīng)分層出售，小業(yè)主過多，這對收購來說是很麻煩的。

從這個角度看，我們還是比較看好購物中心。當(dāng)然也要結(jié)合股權(quán)架構(gòu)，就是我們作為一個外資進入之后，究竟派息的渠道能不能暢通？深圳那邊還是以內(nèi)地架構(gòu)為主，我們要入股或者是買資產(chǎn)，相對來說限制會多一些。

整體來說，外資基金還是傾向于上海，因為股權(quán)架構(gòu)容易讓外資進入。當(dāng)然我們也很看好廣州，但可惜的是，廣州合適的項目不是很多。

對我們來說，舊改比較困難，因為如果要重建發(fā)展還是有點限制。從條例上還是傾向于買一些現(xiàn)有的項目收租，進行一些資產(chǎn)優(yōu)化提升。

其實廣州本土消費力還是很強的，所以這次通關(guān)之后，我們也一定要過去再看一些項目。

觀點地產(chǎn)新媒體：成都、杭州這種強二線城市呢？

葉美鈴：我們的主力還是集中一線城市。

吳兆基：大灣區(qū)是優(yōu)先考慮的地方。我們投資的范圍很大，可以投資辦公樓、零售商場，也可以投資工業(yè)、停車場，服務(wù)型的住宅也可以。

觀點地產(chǎn)新媒體：不考慮酒店？

吳兆基：酒店的回報其實并不高，因為要給酒店管理公司一筆比較大的費用，酒店內(nèi)部裝修也很貴，回報反而不及辦公樓。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在香港房托企業(yè)中還是領(lǐng)展一家獨大，面對他們怎么做差異化的競爭？

吳兆基：領(lǐng)展當(dāng)然規(guī)模是比較大的，這也要感謝政府在2017年前將他們的公共零售商場全都證券化，所以他們有機會將差不多300個物業(yè)部分賣掉，在香港可以發(fā)展物業(yè)，也投資在澳洲、英國等地。

我相信因為領(lǐng)展的緣故，大家看香港會多一點。也可以看到，香港領(lǐng)展的回報是非常好的。

這也反映一點，香港證監(jiān)會雖然規(guī)定很嚴(yán)格，但管理系統(tǒng)非常好，有一個非常好的管制，大家都相信這個公司的管理是可靠的。

觀點地產(chǎn)新媒體：當(dāng)時政府允許領(lǐng)展團隊在上市公司里有激勵機制，包括你們和后面的所有上市房托都沒有。

吳兆基：這是其中一點，但影響不是太大。相信最大的原因是賣出時非常便宜，所以股價不斷上升，有機會將物業(yè)在更高的價錢賣出去，套現(xiàn)的資金可以再買新的資產(chǎn)。

現(xiàn)在的資產(chǎn)是循環(huán)的，對他們來說有這個大的優(yōu)勢。

葉美鈴：我們也相信REITs投資范圍改變之后，投資靈活性會更大。因為以前可能比較在意是否是主要持股人，或者說是否整棟樓的單一業(yè)主。

在REITs規(guī)則改變之后，對于是合資方式還是拆售資產(chǎn)的投資，靈活性會更大一點。

對我們來說，無論是從資金量的角度還有產(chǎn)品在香港或者在國內(nèi)的選擇，也會多一些。所以看到REITs規(guī)則改了之后，我們在投資方面的選擇也會更多。

吳兆基：現(xiàn)在證監(jiān)會政策改變給了我們很大的探索空間，但是仍希望能夠控制，因為要改造資產(chǎn)、活化資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)，可以控制的才會方便，沒有控制權(quán)很難優(yōu)化。

相信這也是證監(jiān)會的初心，就是希望有控制權(quán)在手上會方便很多，所以這個我們也是很歡迎的。

觀點地產(chǎn)新媒體：香港的市場很成熟，監(jiān)管都要求持牌。

吳兆基：可能這樣我們也錯過了一些機會，但這也是香港的強項，就是風(fēng)險管理、監(jiān)控，這是要保持的優(yōu)勢。

觀點地產(chǎn)新媒體：陽光房托香港有十幾個項目，寫字樓與商場的比例是多少？未來這個比例會不會做調(diào)整？

吳兆基：資產(chǎn)價值差不多50對50，從第一天開始就是這樣，沒有過分依賴某一個業(yè)態(tài)，最初投資的目標(biāo)也是這樣。

觀點地產(chǎn)新媒體：有人說去年所有在內(nèi)地有資產(chǎn)的其實都賺了，您會覺得失去了一些時間嗎？

吳兆基：很難說，這兩年是非常特別的時間，就像1997、1998年一樣，經(jīng)歷了很長的金融風(fēng)暴。

去年銀行的風(fēng)險管理是非常謹(jǐn)慎的，他們對流動資金的管理，對貸款的方向非常小心，到第三季才開始好一點。

當(dāng)然我們把握住機會做了幾筆融資，也做了一些可持續(xù)化的貸款。所以去年是在準(zhǔn)備，籌措資金，今年希望有機會。

我們很謹(jǐn)慎，資金要先在，如果不在，就要小心一點。去年是第二次最壞的時間，現(xiàn)在慢慢好起來了。

觀點地產(chǎn)新媒體：香港沒到血流成河的地步吧？

吳兆基：沒有，其中一個最重要的原因是利息很低。比較25年前，當(dāng)時的利息是15%、10%，現(xiàn)在是2.1%，利息負擔(dān)是很小的。

觀點地產(chǎn)新媒體：利息低的原因是不是錢太多？

吳兆基：對，全球印的錢太多了。所以我經(jīng)常說錢不值錢，錢印得太多了。

股票為什么上升？房地產(chǎn)價格為什么上升？就是錢太多，要買資產(chǎn)。所以量化寬松還是過分了一點，美國應(yīng)該收一點。

觀點地產(chǎn)新媒體：對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)形勢怎么看？

吳兆基：香港本地消費還不錯，因為大家不能出去旅游，只能在本地消費。但是通常是以生活需求為主，比如超市，一些高端消費還是比較弱的。

相信國內(nèi)也有一點相似，需要多一點時間才能恢復(fù)。

總體來說，無論香港還是國內(nèi)，我們看見商場出售的機會不多，看不到很有吸引力的投資機會。主要因為利息太低，大家都不缺錢。

觀點地產(chǎn)新媒體：今年是陽光房托上市15周年，吳總有什么個人感想？

吳兆基：我相信下雨有時，陽光有時。

我們經(jīng)歷過2008、2009年的金融海嘯，也經(jīng)歷過2019、2020年的危機。我記得股價下跌到最低的時候是9毛多，而上市時是2.6元，之后才慢慢漲上來了。

從一個長的時間看，陽光房托是很不錯的，希望在15周年的時候可以有更好的發(fā)展。

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