千呼萬(wàn)喚，深圳二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制終于落地。

2月8日，深圳住建局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并首次發(fā)布深圳住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。根據(jù)價(jià)格表，深圳目前最貴的住宅小區(qū)單價(jià)為13.2萬(wàn)元，涉及翡翠海岸花園、恒裕濱城花園二期、半山海景別墅等22個(gè)小區(qū)。

“深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)和深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布?！鄙钲谧〗ň直硎?，此舉是為了促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易。

定期公布二手房參考價(jià)

2月8日，深圳住建局下發(fā)《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。該通知稱，為貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(深建字〔2020〕137號(hào))有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

該通知自發(fā)布之日起施行。同時(shí)，深圳住建局還發(fā)布了首份《深圳市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格表》。

那么，參考價(jià)格是怎么來(lái)的呢？據(jù)介紹，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)和深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。

需要注意的是，深圳住建局還對(duì)此次政策發(fā)布進(jìn)行了要點(diǎn)解讀，具體如下：

一、建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的主要目的？

建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，是落實(shí)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易的重要舉措。

二、如何發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格？

二手住房成交參考價(jià)格，由深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)和深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。

三、二手住房成交參考價(jià)格是如何形成的？

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

四、二手住房成交參考價(jià)格有什么作用？

發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

3595個(gè)小區(qū)價(jià)格透明化

深圳欲建立二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制的傳聞早就在市場(chǎng)風(fēng)傳。尤其是近兩年，深圳二手房市場(chǎng)業(yè)主掛牌虛高、抱團(tuán)漲價(jià)、反悔毀約等問(wèn)題層出不窮。尤其是2020年年初疫情期間，深圳二手房市場(chǎng)不降反漲，更是讓一些剛需族驚呼“無(wú)力上車”。

然而，從住建局發(fā)布的首份發(fā)布成交價(jià)格參考表來(lái)看，深圳二手房?jī)r(jià)格似乎尚未高到讓人難以承受的地步。在有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的3595個(gè)小區(qū)中，單價(jià)最低的是位于龍崗坪地的順景新村，單價(jià)僅為1.61萬(wàn)，單價(jià)低于3萬(wàn)的二手住宅小區(qū)共有105個(gè)。

不過(guò)，貴與便宜是相對(duì)的。深圳最貴的22個(gè)小區(qū)集中于南山蛇口地區(qū)，單價(jià)可達(dá)到13.2萬(wàn)元。與此同時(shí)，共有256個(gè)小區(qū)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)；447個(gè)小區(qū)單價(jià)在8萬(wàn)至10萬(wàn)之間，更多小區(qū)單價(jià)則集中在3萬(wàn)至6萬(wàn)之間，約有1900個(gè)。

針對(duì)此次深圳住建局發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格，市場(chǎng)普遍認(rèn)為參考價(jià)低于市場(chǎng)掛牌價(jià)和成交價(jià)，高價(jià)豪宅和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房“價(jià)差”尤其明顯。

以價(jià)格最貴的幾個(gè)小區(qū)為例來(lái)看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價(jià)是13.2萬(wàn)，但在鏈家網(wǎng)上，這一小區(qū)均價(jià)被列為20.54萬(wàn)元，目前掛出來(lái)的8套房子中，有6套單價(jià)不低于19萬(wàn)。這意味著，深圳住建局給出的參考價(jià)幾乎相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7折。

再來(lái)看深圳的另一網(wǎng)紅小區(qū)——南山粵海華潤(rùn)城潤(rùn)府。目前深圳住建局的交易參考價(jià)也是13.2萬(wàn)，而鏈家網(wǎng)上的小區(qū)均價(jià)卻高達(dá)19.32萬(wàn)。目前掛出來(lái)二手房源中，有十幾套單價(jià)都在18萬(wàn)以上，最高的甚至直逼20萬(wàn)。換言之，華潤(rùn)城潤(rùn)府與太古城花園一樣，均呈現(xiàn)出折價(jià)7成的情況。

參考價(jià)會(huì)倒逼房?jī)r(jià)下降嗎？

每有房?jī)r(jià)調(diào)控政策出臺(tái)，人們最關(guān)心的問(wèn)題莫過(guò)于——房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？有業(yè)內(nèi)人士明確指出，市場(chǎng)大降價(jià)是不會(huì)發(fā)生的。

“本次政策沒(méi)有釋放需求，總不能指望業(yè)主會(huì)在供需不平衡的市場(chǎng)下7折賣房吧！”上述業(yè)內(nèi)人士表示，此次政策的重點(diǎn)在于，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。也即是說(shuō)，通過(guò)明確市場(chǎng)成交參考價(jià)來(lái)限貸，提高二手房首付比例，3成名額二手房首付或許提高到5成。

在此情況下，剛需置業(yè)成本更高，短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)觀望期降低市場(chǎng)需求的情況。同時(shí)，傳統(tǒng)投資邏輯失效，經(jīng)營(yíng)貸、一次性付款再抵押的套路行不通，樓市熱錢(qián)流入減少，有助于政府控制樓市的盲目追漲。

但目前來(lái)看，深圳樓市只是中場(chǎng)休息。在深圳供應(yīng)嚴(yán)重不平衡的長(zhǎng)期背景下，業(yè)主還是占有優(yōu)勢(shì)，提高資金門(mén)檻只會(huì)傷害弱勢(shì)一方。真正解決深圳房?jī)r(jià)問(wèn)題還得從供給側(cè)解決，而不是限價(jià)、限貸，因?yàn)檫@沒(méi)從根本上釋放需求。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向媒體表示，深圳此次發(fā)布政策，具有非常好的導(dǎo)向。

第一、從深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況看，二手房此前確實(shí)有過(guò)炒作，形成了房?jī)r(jià)哄抬等亂象。深圳此次政策，有助于房東和中介等理性定價(jià)，是促進(jìn)二手房市場(chǎng)穩(wěn)定的重要保障。這也有助于確保深圳2021年二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定和市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。

第二、二手房市場(chǎng)過(guò)去一直存在一個(gè)問(wèn)題，即交易情況不清晰、不透明。深圳此次發(fā)布，說(shuō)明后續(xù)將從信息公開(kāi)等角度，不斷引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，具有積極的作用，也是后續(xù)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要保障。

第三、十四五期間，一手房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、租賃價(jià)格和土地價(jià)格將會(huì)建立更完備的價(jià)格披露制度，四個(gè)價(jià)格披露制度形成，將真正確保各地房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展。預(yù)計(jì)隨著深圳此次二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)披露后，全國(guó)其他城市也會(huì)積極跟進(jìn)，值得期待。

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