上海樓市:迷茫該買怎樣的房子?又如何買?內(nèi)行人掏心窩的經(jīng)驗!

來源：智能家居時間：2021-02-03 13:56

我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，我94年，單身。手上有閑錢可以隨大流買買房子安定一下，但還不知道該買什么樣的，到底是自住還是投資呢？就迷茫，能不能解惑下，感謝！

回答：買什么樣的房子，其實真正的立意點，應(yīng)該是你想從房子里獲得什么？用來住，那就只要自己喜歡即可，即使再多人勸你不要買公寓不要買旅游房產(chǎn)，但凡事都頂不過“你喜歡”這三個字。

即使沒有投資價值，你買在鄉(xiāng)村買在小縣城用來自住，也無可厚非。但自住需要篩選出房子的價值點排序，商業(yè)配套、學(xué)區(qū)，交通通勤、產(chǎn)業(yè)上班、醫(yī)療資源里面做個排序，優(yōu)先去選擇價值排序靠前的那個板塊、那套房子。在這之后，再去考慮樓層戶型朝向之類的事。至于風(fēng)景和內(nèi)部配套，可以放到后面的位置。所以才經(jīng)常會有人不理解也不會梳理價值排序，靠著一時沖動買下以后住起來不舒服的房子。

但是，如果你把想房產(chǎn)作為增值的投資，就要付出等價的努力來獲得增值的可能性。看房200套，多看區(qū)域規(guī)劃，對比樓盤項目，自然就會慢慢有房產(chǎn)投資的感覺，也會慢慢掌握房產(chǎn)投資的價值理論。即使現(xiàn)在你沒有錢，也可以看房看起來，新房二手時不時關(guān)注看幾套，用腳步去丈量城市的區(qū)域和板塊，很快在你的腦子里就會有城市、板塊、房子的形象地圖，對各個板塊大致的優(yōu)缺點有了解，也有了對好房子的主觀判斷力。

提問：請問曾叔，江橋投資前景如何？

回答：江橋前景不錯的，它在大虹橋輻射區(qū)里面是屬于我比較看好的板塊。

提問：曾叔 1.北京中介說北京商住公寓過戶就是3%的契稅和印花稅，請問有30-60%的土地增值稅嗎，中介說沒有，能詳細(xì)說一下嗎，是中介騙我嗎。2.反到北京中介費挺貴的，說是2.7%，不知道最低可以降到多少。

回答：土地增值稅全國都收的，如果沒有那估計是用過戶公司或者做低差價來免除掉的，你自己問問細(xì)節(jié)。北京鏈家市場占比大，都是收3個點的，最多還價到2.7%。其實上海鏈家等很多中介費也是3個點。

提問：您好曾叔！夫妻上海戶口，名下無房，貸款算二套房，現(xiàn)金流650w，因為不住在國內(nèi)，想入手純投資性質(zhì)的房產(chǎn)，如何規(guī)劃比較好？工作收入主要在國外，所以基本想靠國內(nèi)租金抵貸，考慮到新房限價和二手房的稅費，目前只關(guān)注了新樓盤，是否合理？最近回國休假看過幾個徐涇的房子，可惜都是尾盤選擇的余地不大，而且像我們不在上海就比較難趕上好盤的開盤是吧？謝謝！

回答：上海不像南京和杭州，沒有特別多的新房限價機會，而且你那么看重租金，不應(yīng)該買新房，因為新房有交房晚，還有新交付小區(qū)集中出租導(dǎo)致租金偏低的問題，你實操一把就知道問題所在了。另外新房開盤有時間窗口的問題。如果你想以租養(yǎng)貸的話，那你基本上的負(fù)債就不能太多，需要控制總價規(guī)模，控制在8、900萬以內(nèi)。大概只能買中環(huán)外的二手房，買大虹橋有點overqualified。其實這個總價段，上海的可選范圍很大的，建議還是把個人需求、細(xì)節(jié)要求對接給我才好幫你做決斷。

提問：請問曾叔，上海浦東張江地區(qū)孫橋玖瑰灣和中環(huán)墅兩個小區(qū)哪個更合適買入保值謝謝！

回答：孫橋這兩個項目，都有點老啊，而且貼著中環(huán)線，別墅品種本身漲幅就有限，如果是想增值保值，都是不太適合的。如果一定要買，相對來說中環(huán)墅更好一點。

提問：曾叔，我手頭現(xiàn)在有140W閑錢，放銀行貶值，想在上海買二套保值或增值，您覺得是買市中心的老破小一房好，比如浦東花木或龍陽地鐵站附近的一房（92年左右的老破?。?，還是買郊區(qū)新一點的兩房好，比如航頭鎮(zhèn)、周浦、上海東站，或者您有沒有推薦的？目前在浦東上班，五年后可能會搬到青浦上班，謝謝

回答：曾叔建議是買近郊，25km以內(nèi)的次新房，不要買老破小。你將來在青浦上班的話，可以先買大虹橋那里的房子，自己現(xiàn)在浦東租房子，大虹橋這五年會表現(xiàn)不錯的。

提問：曾叔，我們目前在唐鎮(zhèn)有一套小兩房，回遷房，250萬左右?，F(xiàn)在想買一套改善房，但只有150萬現(xiàn)金，這種情況您更傾向于賣一套置換還是再買一個小一些的？

回答：建議是賣一買一吧，你只有150萬現(xiàn)金，只能買到300-400萬的房子，這樣的級別買不到住的很舒服的樣子，不如置換買個好一點的房子。

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