廣州樓市:不限購的區(qū)域板塊值得買嗎,看看內行人的分析

來源：智能家居時間：2020-07-12 20:08

以下精選問答內容來自“廣叔談房”公眾號

提問：我又來了廣叔就我單身外地戶口南沙已購黃埔有的說是我限貸必須全款有的又說讓觀望政策風向我是該等還是…新塘品秀星圖無錫朗詩太湖綠郡萬科翡翠之光佛山美的花灣城綠城順德楊柳郡萬科金域藍灣麻煩您就教育升值空間城市潛力各方面給個優(yōu)先排序吧我投資兩套 5年為期最佳以廣叔看法黃埔限貸問題會有放松嗎

回答：你好，黃埔政策已經屬于開放了的，可墊資全款買，后DY貸7成出來，一樣屬于3成首付，另外還可找人代持。首選品秀星圖，次選翡翠之光，佛山暫不考慮。品秀星圖 > 翡翠之光 > 朗詩太湖綠郡 >

提問：廣叔好，本人和老婆名下在新塘有兩套房供著，不是廣州戶，現(xiàn)在手上有100左右，利用今年疫情期間做操底投資，住宅應該是沒有購房名額，投資寫字樓或者公寓是否可以，投資哪里合適？

回答：你好，寫字樓和公寓一直不建議，漲幅慢，稅費高，同時不能享受和住宅同等待遇。可JLH騰出名額，入一套黃埔科學城的房子?？蓞⒖迹喝f科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語

提問：廣叔你好，我是廣州戶口，在新塘有一套無貸款的房子，有子彈90.看好文船小二房準備投資。因文船二條地鐵和門口的廣深公路非常方便，現(xiàn)單價26000左右請給建議謝謝你

回答：你好，文船分三大區(qū)，近地鐵，缺點是樓齡較老，步梯，不過一些區(qū)域開始有加裝電梯，未來也有舊改方面利好。如果中長期投資，可以考慮。

提問：你好廣叔，準備在越秀買3房的學區(qū)房自住+投資，周邊大多是老舊小區(qū)，請問在這種情況下優(yōu)先考慮哪些因素，地鐵交通或離學校距離？樓齡較新的電梯房還是房改樓梯房呢？樓梯房使用面積較大，且現(xiàn)在也在加裝電梯。請您不吝賜教，謝謝！

回答：你好，如果注重教育，越秀是優(yōu)選，優(yōu)先考慮近地鐵、帶花園電梯房，已在電梯也可以考慮。

提問：你好廣叔，剛剛入戶廣州，有社保多年，自己做小生意。在和黃埔交界的新塘海倫堡有一臺100方的三房，有意換四房，無貸款。現(xiàn)可調動100W上下.有三方案：一，準備在文船生活區(qū)買套小三房投資，后過兩年再賣掉現(xiàn)住房在本小區(qū)或新塘遠點的地方單價的換四房。二，現(xiàn)住的房子不動，在黃埔中央城買90方的一套。三，到香江天賦買四房，改善居住環(huán)境，原有的海倫堡不動。請給建議謝謝！

回答：你好，海倫堡大花園社區(qū)，自住還是不錯的，就是距離地鐵較遠，學區(qū)一般。1、文船生活區(qū)樓齡較老，博拆遷的時間成本和機會成本也都較大，兩年后不一定能夠賣出。2、該方案可以考慮，海倫堡現(xiàn)在出手不劃算，未來還有潛力。黃埔中央城可以買。3、香江天賦可以買，廣州戰(zhàn)略向東，中長期看好。

提問：廣叔你好，坐標廣州，已有海珠區(qū)市內住房一套，商貸剩余15萬，另有購花都區(qū)住房一套，原本打算退休自住，樓齡10年，公積金貸款剩余44萬，因不去居住，沒出租，最近看中一套市內海珠區(qū)11號線（未開通）地鐵旁一手房公寓，總價279，但手頭沒有資金，首期無著落，于是打算賣花都的住房，出售價215萬，在市區(qū)內購公寓，公寓考慮自住，請問廣叔，這樣操作是否可行，現(xiàn)在是不是置換的時機，因為手頭的資金不足，不賣花都的話，首期無著落，另外公寓首期5成，是新盤，而我還有十年就退休，想在市內多一套住房，謝謝！

回答：你好，公寓投資不能買，堅決回避，漲幅嚴重跑輸住宅。增值部分需要繳納 50%的稅金，所以二手房幾乎沒人接盤。不光是物業(yè)費不低，水電費都是商業(yè)水電費價格。產權只有 40 年，有可能拿鑰匙的時候只剩下了 30 年，產權到期以后也不可交易，且不享受商品房免費延期土地證政策。投資公寓是大坑，所以在買公寓之前要考慮一個問題：買來會虧多少！

提問：廣叔你好，很榮幸在這里向你提問： 1、個人情況在南山科技園上班，無房無貸，月薪稅后2萬5，公積金每月共繳存6千 2、買房訴求：想看地鐵12號線-寶安區(qū)沿線的兩居室二手房，總價在400萬以內，居住+投資近期好了幾個小區(qū)：（1）鳳凰雅居：49平，兩居室，售價365萬；（2）桃源居十六區(qū)：66平，兩居室，售價370萬，房子是雙拼房隔出來的一半，滿五（3）中信領航城：49平，兩居室，售價365萬；（4）中信領航城：65平，兩居室，售價460萬；請問廣叔對上面幾個小區(qū)怎么看，哪個更有升值空間？還有其它小區(qū)推薦嗎？

回答：你好，鳳凰雅居是鴻隆廣場主要競爭對手，到后海車程約20分鐘。優(yōu)點：低總價兩房、次新花園社區(qū)、朝北看山朝南看花園、三梯十戶車位足、未來地鐵口200米、學校距離適中。缺點：小區(qū)較小、附近配套較差、單價不便宜。總結：地鐵12號線2022年開通，附近有華業(yè)舊改項目，未來可期！桃源居就是深圳的天通苑，超大社區(qū)，產品豐富，小區(qū)嚴重老化，住客素質普遍較低，屬于沒有亮點的上車盤。領航城一期二期是中信開發(fā)，贈送比較多，89基本是3+1，三四五是機場開發(fā)，贈送不多。這幾個樓盤排序：領航城>鳳凰雅居>桃源居富通城玉湖灣招商果嶺也可以關注。

提問：廣叔您好，惠州龍光城有一套別墅，深圳購置了麒麟公館，小孩一歲多了，想要未來有一個比較好的學校最好離家近一點，不知道是賣可別墅在南山在投資一套小的學位房好還是博一下深圳擴容的紅利繼續(xù)持有龍光城別墅好呢？

回答：你好，買惠州很可能住不上，租不出，賣不掉，還占用了名額和資金，錯失了買深圳的機會。買惠州最大的痛苦來自我們不只有買惠州的能力，彼時卻只有買惠州的認知。惠州房價眼看離深圳越來越遠，未來想再置換深圳很難了。建議出手惠州，置換南山。

提問：廣叔你好，本人在羅湖有套兩房，目前市值大概在400w左右，欠30W，現(xiàn)在想置換一套大一點的房子給老人養(yǎng)老，也希望有一定的升值空間，最近看了龍崗寶荷仁恒巒山美地四房430，房子各方面都很滿意，但就是交通不太方便，不通地鐵，據(jù)說周邊要建科技園，14號線也會經過。我看寶荷地區(qū)漲幅還行，請問我賣掉羅湖買寶荷值得嗎？感謝~

回答：你好，龍崗一般不推薦，投資不是個好地方，但如果你在那邊工作或者需要養(yǎng)老自住，巒山美地是個不錯的選擇，未來地鐵開通、近大運，高贈送、大花園戶型也好。

提問：請問廣叔再過兩年流塘片區(qū)地鐵開通后，房價會不會又漲一翻？布吉GFY補漲的話您覺得會走贏流塘片區(qū)嗎？

回答：你好，地鐵開通后肯定會有一波利好，但翻翻就有點夸張了，因為地鐵只能算其中一個升值因素，地鐵開通南山剛需外溢，不僅僅會進入流塘，還可以進入新安、靈芝等片區(qū)。至于能漲多少還要看產品上的優(yōu)劣。GFY在布吉是領漲盤，能跑贏布吉的其他盤，但是擴大到全深圳，跟西部比，肯定是比不上西部的。

提問：廣叔你好，預算280萬左右，需求二房。請問羅湖的老舊小區(qū)清湖山莊和龍崗坪地的次新小區(qū)中駿四季花園，哪一個更有投資價值呢？

回答：你好，一個老破舊，一個新偏遠，哪個都不要。結構化行情，要兼顧地段+產品。

提問：你好廣叔，手上有250萬左右資金，總預算不超過700萬，小孩一歲，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解決學位和有升值空間。目前在剛改和學位之間搖擺，擔心現(xiàn)在不買將來可能更買不起學位房，但又不愿意犧牲居住。學位、居住和投資之間如何平衡？期待指點迷津。坂田看了嘉御山和銀湖谷，優(yōu)點是樓齡新，配套好，但差在學位。但是坂田沒啥規(guī)劃，擔心變成下一個四季花城，多年橫盤，坂銀通道和10號線都帶不動。南山看了陽光雅居里和創(chuàng)世紀濱?；▓@。雅居里樓新，但學位一般，創(chuàng)世紀濱海學位尚可（學府），但樓齡20年，戶型物業(yè)一般?，F(xiàn)在價格都在高位，擔心光靠學位拉動還有多少升值空間。寶安還不太熟，不知大大有無折中的推薦？

回答：你好，深圳房產升值潛力與學位強相關。雖然學區(qū)房面臨很多政策風險，無法推理及預判，有很大的賭博性質；但是，在深圳，新學校的引入是平穩(wěn)的行情下完成暴擊的最大因素；如，去年的深圳灣暴漲，主要是歸功于深圳灣學校的建立；深圳教育資源不足，優(yōu)質教育資源更是極端緊缺，因此深圳學區(qū)房相比其他城市未來會有更大的想象空間。坂田南山和寶安對比，南山想象力更大。孩子才1歲，疫情之后，你有充足的時間淘筍。

房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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