買二手房多個(gè)心眼兒把握好買房的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-06 15:47

房產(chǎn)買賣對普通人來說是一筆非常大的交易了。各類新聞也經(jīng)常播放很多買房被騙或者賣房被騙的事情。很多人買房子為了謹(jǐn)慎起見，也會(huì)提前咨詢律師或者是付費(fèi)請律師陪同簽約，隨時(shí)把控交易過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。今天就給大家簡單說說二手房交易過程中的那些關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

01PART產(chǎn)權(quán)人和產(chǎn)證

01確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)身份

這個(gè)問題雖然簡單，但是在房產(chǎn)糾紛中很多就是與房東身份有關(guān)，產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際見到人不一致導(dǎo)致的糾紛就更多了。如何核對？簽約時(shí)，應(yīng)查看實(shí)際簽約人與產(chǎn)權(quán)人是否一致，如果有中介，要求中介核驗(yàn)房東的身份信息，本人與身份證是否一致。

02注意隱形共有人是否知情。

在很多房子產(chǎn)權(quán)人只有一個(gè)人，但很可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候作為買家需要多留一個(gè)心眼，產(chǎn)權(quán)人的配偶是否知情同意。是否有必要建立微信群要求房東的配偶也在群內(nèi)，確保知曉。

03房子的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人全部到場

很多時(shí)候房子的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人并未到場，到場的人還會(huì)找并借口說老人年紀(jì)大了不方便，到場的是產(chǎn)權(quán)人的子女，并且有授權(quán)書。這種情況下更要注意，授權(quán)書簽字的真假，實(shí)際上買家是沒有能力辨認(rèn)的，在房價(jià)瘋漲的情況下，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人未到場，很可能成為違約不賣的一個(gè)理由，當(dāng)然理由是否成立另說。

04注意是否有繼承或者產(chǎn)證變更的情況

警惕產(chǎn)權(quán)發(fā)生過繼承事宜，這關(guān)乎買家后續(xù)繳納稅費(fèi)的多少，我之前針對這個(gè)繼承事宜特別寫過一篇文章（金九銀十，房產(chǎn)交易謹(jǐn)慎防范“遺產(chǎn)稅”），如果房產(chǎn)發(fā)生繼承以后再交易，那么針對繼承得來的部分會(huì)多出一筆因繼承產(chǎn)生的個(gè)人所得稅，稅額非常高，有些可能超出了普通買家的認(rèn)知。

這類官司也非常多，所以特意拿出來強(qiáng)調(diào)下，有些房東故意不告知或者中介不專業(yè)的情況，需要買家小心甄別。尤其是產(chǎn)證發(fā)生過變更的情況下，一定注意詢問房東是否有發(fā)生繼承，繼承后如產(chǎn)生額外稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)問題需要在合同中進(jìn)行特別約定。

02PART明確違約責(zé)任

房產(chǎn)交易金額較大且很多人沒有經(jīng)驗(yàn)，如果遇到不專業(yè)的中介，那么對于交易雙方來說可能都是糟心的事兒，有時(shí)候一個(gè)細(xì)節(jié)問題沒有注意到很可能就會(huì)出現(xiàn)違約行為，進(jìn)而交易無法繼續(xù)進(jìn)行下去。

合同中明確約定違約責(zé)任，對買賣雙方來說都是約束，現(xiàn)來在很多中介版本的買賣合同都很成熟化了，但對于買賣雙方來說并非不可更改，尤其是二手房交易，很多時(shí)候中介會(huì)說我們版本就是這么規(guī)定的，任何人都是這樣的，這樣的話不一定全對。

我曾經(jīng)陪同一位房東客戶進(jìn)行簽約，房東本身具有非常優(yōu)秀的談判能力，對于房東來說，尤其是在賣方市場，自己的房子永遠(yuǎn)是不愁賣的，因此其本身就具備強(qiáng)大的話語權(quán)，可以要求按照自己的交易方式來，

比如合同中通常會(huì)約定違約責(zé)任，如果一方違約不賣或者不買就要承擔(dān)合同總價(jià)款20％的違約責(zé)任，房東對這一條款就特別在意，不同意該條款，中介多次勸說，仍舊不同意，但是房東的房子太熱門了，買家最終也同意即使房東最終違約，承擔(dān)的違約的責(zé)任也不過就是雙倍返還定金。

03PART明確房產(chǎn)交易幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)

房產(chǎn)交易有幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這些節(jié)點(diǎn)分別是房款支付時(shí)間、網(wǎng)簽時(shí)間、過戶時(shí)間、交房時(shí)間、遷出戶口時(shí)間。

01房款支付時(shí)間

房款支付對于買家來說尤其重要，意味著買家準(zhǔn)備首付的時(shí)間，是否時(shí)間充分，對于要置換的賣家來說，自己收到首付款的時(shí)間和自己另行購買房子的時(shí)間息息相關(guān)。

02網(wǎng)簽時(shí)間

網(wǎng)簽意味著買家的第一筆房款已經(jīng)支付或者是一般是網(wǎng)簽當(dāng)天支付，剩下的房款一般是銀行貸款，這個(gè)時(shí)候買賣雙方都要注意，如果房產(chǎn)上原有房東的銀行抵押，那么賣家要有一定的時(shí)間滌除抵押貸款，這個(gè)時(shí)間一般在一個(gè)月左右，這個(gè)階段階段可以和買家申請銀行貸款過程重合，雙方充分進(jìn)行準(zhǔn)備，可以加快交易進(jìn)度，畢竟交易周期越快，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越小。

03過戶時(shí)間

在二手房交易中，賣家在還未收到全部房款就已經(jīng)把房子過戶給買家了，這個(gè)時(shí)候?qū)τ谫u家來說是也有風(fēng)險(xiǎn)，可能銀行不同意放貸，尤其是年底了，銀行的批貸額度調(diào)整或者是買家的征信問題無法批給買家申請的額度，那么對于房東來說就要要求買家補(bǔ)足貸款不足問題的問題，這個(gè)階段可能出現(xiàn)糾紛。

04交房時(shí)間：

一般買賣合同都會(huì)約定銀行放款后幾日內(nèi)交房，這個(gè)時(shí)候?qū)τ谫u家來說房屋全款拿到，那么交房就是合同約定的義務(wù)，交房意味著房屋內(nèi)其他物業(yè)費(fèi)、水電煤等結(jié)清。

05戶口遷出時(shí)間

戶口問題是二手房交易中獨(dú)有的問題。這個(gè)環(huán)節(jié)對買家來說尤為重要，尤其涉及到孩子上學(xué)問題，上家是否遺留戶口，或者是歷史的戶口問題，這個(gè)如何查詢，可以和房東一起至房屋所在的派出所查詢。

04PART居住權(quán)問題

以前買房要注意：看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，明確房屋產(chǎn)權(quán)人；查不動(dòng)產(chǎn)登記信息，明確房屋有沒有抵押、查封等情況。

《民法典》生效后，還需查詢房屋有無設(shè)定居住權(quán)。居住權(quán)“入典”之后，按照法律規(guī)定要件設(shè)立，經(jīng)登記公示的居住權(quán)具有對抗任何第三人的法律效力。

《中華人民共和國民法典》第366條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

因此關(guān)于是否有居住權(quán)問題，在未來的交易中可能會(huì)像是否有抵押貸款一樣引起買家的重視，因當(dāng)事人必須在不動(dòng)產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記，居住權(quán)才成立，所以要買房子是否有居住權(quán)可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿即產(chǎn)調(diào)單中查清。