深圳樓市為何成為全國熱點？世聯(lián)行董事長陳勁松：中介背了很大的黑鍋，深圳不是炒房示范區(qū)！

來源：智能家居時間：2020-05-01 18:11

　　“我現(xiàn)在反而有一種擔(dān)心，就是有些城市的成交量和價格會迅速萎縮和下跌，這反而是最大的麻煩。”

　　資深房地產(chǎn)專家世聯(lián)行(002285,股吧)創(chuàng)始人、董事長陳勁松參加證券時報·e公司財經(jīng)明星會時表示，因為城市化率還在提高，房地產(chǎn)行業(yè)還會成為經(jīng)濟增長的壓艙石，疫情后世聯(lián)行要做線上線下聯(lián)動，開放合作聚焦主要城市行業(yè)，未來在世聯(lián)資管要走輕資產(chǎn)模式。在提到深圳房價問題時，他認(rèn)為住宅供應(yīng)量太少，政府救助資金進入樓市可能性不大，而且讓中介背了黑鍋。

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　　深圳樓市為何成為全國熱點？為疫情后樓市“號脈”！

　　他認(rèn)為，疫情之后房地產(chǎn)行業(yè)還會是中國經(jīng)濟的壓艙石，主要原因是中國城市化率還不到60%，要達到70%的城市化率，還有很大空間可挖；而城市化率提高，與住宅密不可分。

　　2008年后，深圳房價迅速上漲，這次深圳部分區(qū)域也有所上漲，陳勁松認(rèn)為，這次房價走勢不會復(fù)制2008年，主要是因為與12年前相比，中國城市化率已經(jīng)提高很多，而且最近十年房價也漲幅巨大，老百姓(603883,股吧)買房門檻越來越高，有房子和沒房的分成兩個階級。疫情過后，多數(shù)區(qū)域房價沒動，只有很少城市房價在上漲?！拔椰F(xiàn)在反而有一種擔(dān)心，就是有些城市的成交量和價格會迅速萎縮和下跌，這反而是最大的麻煩?！标悇潘杀硎?，主要是因為中國家庭最主要的資產(chǎn)財富都在房子上，中國的企業(yè)債務(wù)，政府債務(wù)多基于房子，銀行貸款也是基于房產(chǎn)抵押，所以說穩(wěn)定是未來一段時期內(nèi)最重要的問題。

　　疫情后，行業(yè)趨勢有所變化，世聯(lián)行采取了線上線下聯(lián)動，聚焦主要城市、開放擁抱合作等方法應(yīng)對，“希望2020年危機同時也是世聯(lián)行的一個機會”。

　　世聯(lián)行業(yè)務(wù)為To B，20多年來一直在努力掘物業(yè)價值，在這方面具有優(yōu)勢。世聯(lián)行頻繁提到聯(lián)動，就是要將其優(yōu)勢和經(jīng)紀(jì)人的流量做嫁接，去年10月份，58同城上的經(jīng)紀(jì)人和世聯(lián)行案場的合作開始越來越順利。世聯(lián)行和經(jīng)紀(jì)人之間是完全開放合作關(guān)系，市場上所有經(jīng)紀(jì)人都可以一起服務(wù)，世聯(lián)行要打造一個開放的生態(tài)，希望信息傳播越廣越好。陳勁松認(rèn)為壟斷不不利于行業(yè)發(fā)展，也不利于渠道費用正?；?。

　　世聯(lián)行正在并購?fù)?，陳勁松表示，同策跟世?lián)的合并首先戰(zhàn)略一致，其次企業(yè)文化和未來發(fā)展方向互補，同策在長三角案場數(shù)目遠(yuǎn)多過世聯(lián)行，世聯(lián)行在大灣區(qū)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)多同策，雙方互補性非常強，未來聯(lián)賣、增加消費者選擇、提升效率都有空間。兩家合起來之后案場將是絕對第一，案場服務(wù)也可以統(tǒng)一。

　　資產(chǎn)運營服務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)是世聯(lián)行第二大業(yè)務(wù)，一直是處于增收不增利的狀態(tài)。陳勁松認(rèn)為，世聯(lián)行的利潤來源于交易，但同時也要探索未來盈利模式，不能喪失對未來市場的探索，這不符合世聯(lián)行的戰(zhàn)略，世聯(lián)行的紅璞公寓和物業(yè)管理，處于第2條曲線的下半段，長租公寓二房東的模式有問題，世聯(lián)行沒什么太大問題，虧損主要是因為按照目前會計準(zhǔn)則要攤銷以前的裝修費用，紅璞公寓的整棟集中在疫情下受影響稍小，另外紅璞公寓主做中低端市場針對畢業(yè)的大學(xué)生，即使在疫情時業(yè)務(wù)都很不錯。

　　十九大之后各個城市推出了大量自持物業(yè)，在陳勁松看來，這是世聯(lián)行紅璞公寓和第三方物業(yè)管理的基礎(chǔ)，世聯(lián)行以后要走輕資產(chǎn)模式，硬資產(chǎn)的投入會逐步降低，明年會迅速改變成本結(jié)構(gòu)，要打造運營能力，打造系統(tǒng)能力，給業(yè)主的資產(chǎn)提供更好的服務(wù)，這是世聯(lián)資管的方向。

　　世聯(lián)行物業(yè)和其他物業(yè)上市公司不同，世聯(lián)行是管理別人的資產(chǎn)，事實上前幾年世聯(lián)行拓展市場困難，因為好業(yè)務(wù)都留給自己。世聯(lián)行發(fā)現(xiàn)科技公司總部工業(yè)園、政府的產(chǎn)業(yè)用房這類需求也很大，世聯(lián)行將物業(yè)管理集中在為產(chǎn)業(yè)園，為都市產(chǎn)業(yè)園和都市樓宇經(jīng)濟服務(wù)，希望成為中國第三方都市產(chǎn)業(yè)運營領(lǐng)先者，不排除適當(dāng)時機將該業(yè)務(wù)分拆。

　　房地產(chǎn)要被調(diào)控，首先會打壓中介，這也導(dǎo)致世聯(lián)行業(yè)務(wù)調(diào)整。陳勁松認(rèn)為，現(xiàn)在公司要做的是引領(lǐng)案場數(shù)字化時代，使得股東、消費者看到世聯(lián)行的價值。

　　近期深圳成為全國熱點，陳勁松認(rèn)為，深圳不是所有的區(qū)域房價都漲，有些區(qū)域甚至還有跌，主要是一些區(qū)域的住宅在漲，公寓沒漲，寫字樓根本就沒成交，空置率還更高，租金下滑嚴(yán)重。至于政府補貼貸款進入了房市，陳勁松認(rèn)為，在深圳住宅限購下把老房子貸出去買新房子這種情況不可能，因為限購買不了。他認(rèn)為購房者有可能進行按揭置換，將利率高的按揭貸款替換成新貸款，這是正常的經(jīng)濟活動。

　　陳勁松認(rèn)為，如果政府救助資金進入房市，政府可以嚴(yán)查對企業(yè)的貸款尤其對小微企業(yè)貸款資金流向，調(diào)查銀行流程，將責(zé)任推給中介機構(gòu)是讓中介背了黑鍋。

　　陳勁松認(rèn)為，房價上漲的重要原因是住宅用地供應(yīng)太少，政府和民間很多人認(rèn)為推出住宅用地就是為了鼓勵炒房，其實邏輯剛好相反，住宅用地供應(yīng)越多越不利于炒房。深圳在配套學(xué)位是按戶籍人口標(biāo)準(zhǔn)，陳勁松對這一點尤其不滿，“這個是完全不能接受的，完全不能，以至于我們的孩子上學(xué)都困難，別說什么優(yōu)質(zhì)房，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，普通學(xué)期都沒有，作為深圳人我感覺到很難受，我覺得這城市犯了大毛病”。

　　這里面有很多悖論，比如住宅推出少是因為無法建配套，按照規(guī)定，深圳中小學(xué)要獨立占地，陳勁松認(rèn)為完全沒有必要獨立占地，操場等可以建在樓頂。另外他認(rèn)為深圳對容積率的規(guī)定，還沿用上世紀(jì)50年代的標(biāo)準(zhǔn)，深圳應(yīng)該大幅提高容積率，才能容納更多人口，主要是因為深圳土地不夠用，必須想辦法。

　　他預(yù)測，未來深圳住宅需求還會增加，除了離婚率因素，還因為家庭人數(shù)急劇減少，未來獨居群體增加，家庭人口從2.7左右直奔1.7，子女不愿意跟父母住在一起。

　　他認(rèn)為深圳要發(fā)揮示范區(qū)作用，就要敢闖敢試突破條條框框。同時一定要發(fā)揮市場為主體的經(jīng)濟模式，同時還要保護環(huán)境，珍惜時代機遇，才會有遠(yuǎn)大前途。

　　以下為文字整理：

　　主持人：陳總是資深的房地產(chǎn)專家，對行業(yè)有著獨到的理解，他的觀點專業(yè)犀利，邏輯清晰，說服力強，陳總領(lǐng)導(dǎo)的失聯(lián)行已經(jīng)有27年的歷史，是國內(nèi)最具規(guī)模的房地產(chǎn)顧問公司之一，也是國內(nèi)A股第一家上市的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)已經(jīng)遍及了全國200多個城市，今年突如其來的新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了較大的沖擊，境內(nèi)疫情得到逐步控制之后，房地產(chǎn)行業(yè)的走勢會怎么樣？熱門城市比如深圳接下來會有怎么樣的表現(xiàn)？像世聯(lián)行這樣的房地產(chǎn)服務(wù)提供者，面對疫情的影響采取了哪些措施，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)會不會有所調(diào)整，今天我們就將和陳總來聊一聊這些話題。

　　主持人：陳總，其實在中國經(jīng)濟快速發(fā)展的幾十年中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮了很重要的作用，但是爭議也一直非常大，可能是我們熟悉的行業(yè)中，口水最多的那一個了，我注意到您在年報中提到房地產(chǎn)市場會不會起到中國經(jīng)濟壓艙石的問題，能不能在這里再結(jié)合疫情談一下對行業(yè)對社會經(jīng)濟的影響，給我們展開來說一說。

　　陳勁松：好，十九大中央就提出房住不炒了，實際上大家對房地產(chǎn)的爭議最主要是房價問題，老百姓買房門檻越來越高，有房子和沒房的分成兩個階級，這讓沒房的人特別難受。房地產(chǎn)跟整個國家經(jīng)濟密切相關(guān)，外貿(mào)可能稍稍有點問題，下降的幅度比較大，制造業(yè)訂單取消之后，中國肯定是要提振內(nèi)需和投資。中國的城市化率還不到60%，還有很大空間，住宅跟城市化率密切相關(guān)，1929年美國大蕭條時城市化率跟我們現(xiàn)在一樣，大概就60%左右，二戰(zhàn)后通過10年左右時間，美國的城市化率達到了70%以上，美國成為世界超級大國的原因就是城市化率提升，疫情之后中國最大的內(nèi)需市場就是住宅，因此我說中國的住宅市場依然是中國經(jīng)濟的壓艙石，

　　主持人：地方政府對房地產(chǎn)的依賴是大家詬病比較多的地方，這些爭議您怎么看呢？

　　陳勁松：我覺得十九大提出來房住不炒就是正面回應(yīng)，疫情之后，中央在房地產(chǎn)政策方面保持了相當(dāng)大的定力，我們發(fā)現(xiàn)很多城市要放松，政策一日游，就說明我們政策是有定力的，那么我相信經(jīng)過一段時間這個爭議會慢慢平息，尤其是在金融放松、貨幣放松的情況下，目前堅持對房地產(chǎn)房住不炒的這個政策，我們是堅決擁護。

　　主持人：2008年的金融危機后房價大漲，這次會復(fù)制嗎？疫情對房地產(chǎn)后市有什么樣的影響？

　　陳勁松：2008年經(jīng)濟危機實際上是短暫的，一年多以后對房地產(chǎn)的一些限制解除時，房地產(chǎn)就快速恢復(fù)，現(xiàn)在10多年時間過去，情況不一樣了，我們現(xiàn)在的城市化率已經(jīng)達到接近60%，房價門檻比那個時候高很多。這10年是中國主要城市，尤其是一線城市房價迅速上漲的10年。

　　現(xiàn)在我們受到巨大的疫情沖擊，什么時候結(jié)束我們并不知道，在這種情況下，我不認(rèn)為全國這個房價還能夠像2008年之后迅速恢復(fù)并急速上漲。那個時候我們的城市化率還不到50%。

　　事實上，今年全國雖然疫情之后，房地產(chǎn)市場恢復(fù)得不錯，但并不是所有的城市都恢復(fù)了，事實上是很少的城市房價在上漲。我現(xiàn)在反而有一種擔(dān)心，就是有些城市的成交量和價格會迅速萎縮和下跌，這反而是最大的麻煩。要高度關(guān)注的一條主線是國家為什么需要穩(wěn)定，就是我們看到中國房地產(chǎn)市場占了太多老百姓的財富，家庭最主要的資產(chǎn)財富都基在房子上，比如說我們現(xiàn)在進行一個調(diào)查，說中國人財富與美國比較，75%以上是在房子上，另外中國的債務(wù)，包括企業(yè)債務(wù)、政府債務(wù)多基于房子，因為我們銀行貸款是基于抵押，所以說穩(wěn)定是未來一段時期內(nèi)最重要的問題。

　　大漲沒有條件，大跌有的地方是有可能的，這反而是各個地方政府要密切關(guān)注的，其實現(xiàn)在各地推出的一些政策，大家也能看出來，它這個導(dǎo)向性還是非常明顯的，它是救房企，不是救市場。

　　主持人：世聯(lián)行作為房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，在行業(yè)也扮演了非常重要角色，在這次疫情中受到了哪些影響？后面會采取哪些措施來恢復(fù)業(yè)務(wù)？

　　陳勁松：疫情期間售樓處都關(guān)門，小區(qū)也不準(zhǔn)外來人員進，整個2月份實質(zhì)成交是0，接下來售樓處都不開，這兩個月時間對房產(chǎn)交易影響巨大，比較欣慰的是3月份開始當(dāng)解除隔離之后有所改善，4月份看房量和交易量基本都恢復(fù)到去年平均水平，有些城市甚至超過去年。

　　接下來要做好線上和線下聯(lián)動，房地產(chǎn)相對于其他行業(yè)數(shù)字化和網(wǎng)上銷售較差，因為必須要看樓，交易過程非常長，完成一個二手樓交易大概要120天，一手樓辦完按揭，估計也差不多。線上線下聯(lián)動可以提高交易效率。

　　第二個趨勢是聚焦主要城市，有些城市不怎么樣，有些城市超出預(yù)期，那么就要把整個需求聚焦在有需求有成交的市場，第三是要開放擁抱合作，希望2020年危機同時也是世聯(lián)行的一個機會。

　　主持人：剛才您也提到要積極擁抱網(wǎng)絡(luò)渠道，我看到世聯(lián)行也在和58愛家和同策合作，打造一個新房聯(lián)賣平臺

　　陳勁松：聯(lián)賣就是發(fā)揮所有力量，包括經(jīng)紀(jì)人的私域流量，恒大提出全民賣房，它有一個基礎(chǔ)就是這個顆粒度得到房號，精細(xì)到每單每一套房，每套房是確定唯一的，新房市場很適合聯(lián)賣，因為唯一好確定。當(dāng)這個行業(yè)效率低的時候，中間費用就是不透明的，就要花很多成本，渠道費用就高，所以說我們跟58和同策爭取界定清楚客源問題，降低我們的交易成本。開發(fā)商可以少付點冤枉錢，也使得我們案場有序。給最終消費者節(jié)省交易費用。從去年10月份開始，我們發(fā)現(xiàn)這個58同城上的經(jīng)紀(jì)人和我們案場的合作就開始越來越順利，因為這個交易過程特別長，還有一個墊付傭金的問題，一點一點來解決問題，這個行業(yè)只有大家不斷往前跑，才能使得行業(yè)真正健康。

　　主持人：年報中也提到要深化一二手房聯(lián)動，這個方面我們對于競爭對手來說有哪些優(yōu)勢呢？

　　陳勁松：實際上世聯(lián)行是to B的，案場服務(wù)看著簡單，實際上是不容易，要確定產(chǎn)品定位，確定價值點，這些方面世聯(lián)行20多年來一直在努力，我們叫挖掘物業(yè)價值。我們跟經(jīng)紀(jì)人之間是完全開放合作關(guān)系，我們不是一個封閉的關(guān)系，這個市場上所有的經(jīng)紀(jì)人都可以來一起服務(wù)，我是讓所有的經(jīng)紀(jì)人和社會市場開的，是一個開放的生態(tài)，不是一個競爭的關(guān)系，不壟斷信息，我們這個信息傳播越越廣越好，壟斷不不利于行業(yè)發(fā)展，也不利于渠道費用正常化。

　　主持人：資產(chǎn)運營服務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)是上市公司的第二大業(yè)務(wù)，一直是處于增收不增利的狀態(tài)，營業(yè)收入增長比較快，但是凈利潤還處于一個虧損的狀態(tài)，您覺得什么時候能迎來這個利潤拐點？

　　陳勁松：世聯(lián)的的利潤來源于交易，還有一個是要畫第二條s曲線業(yè)務(wù)增長，它的利潤是未來的?，F(xiàn)在我們要做兩件事，第一件事把未來發(fā)展的模式擴大，將來能甚至超過交易的規(guī)模。如果要是要考慮利潤也很簡單，那么我們就喪失對未來市場的探索，這不符合世聯(lián)行的戰(zhàn)略。世聯(lián)行的紅璞公寓和物業(yè)管理，處于第二條曲線的下半段，長租公寓二房東的模式有問題。十九大之后，各個城市推出了大量的自持物業(yè)，都要運營，這是一個巨量的市場基礎(chǔ)，這就是我們紅璞公寓和第三方物業(yè)管理的基礎(chǔ)，。

　　硬資產(chǎn)的投入會逐步降低，紅璞公寓的現(xiàn)金流已經(jīng)很好，是整棟集中式的，在疫情下受的影響小一些；另外，做中低端市場，針對畢業(yè)的大學(xué)生，即使在疫情時業(yè)務(wù)都很不錯，中高端的長租公寓出現(xiàn)很多問題，我們這方面就沒什么太大問題，按照目前會計準(zhǔn)則，要攤銷以前的裝修費用。我們要走向輕托管的模式，明年我們會迅速改變成本結(jié)構(gòu)，要打造運營能力，打造系統(tǒng)能力，給業(yè)主的資產(chǎn)提供更好的服務(wù)，這是世聯(lián)資管的方向，

　　主持人：剛才您也簡單提到了物業(yè)服務(wù)的一個情況，我們?nèi)ツ曜⒁獾绞菍崿F(xiàn)了營業(yè)收入，接近6個億，然后新簽了一批重點的客戶，這一塊的業(yè)務(wù)能不能給我們介紹一下。

　　陳勁松：我們物業(yè)與其他物業(yè)上市公司稍不同，他們都是隸屬于某一大房企，大部分都是自己開發(fā)的，資本市場比較看好，這兩年表現(xiàn)一直表現(xiàn)不錯。我們是第三方，都是管理別人的資產(chǎn)，事實上前幾年我們拓展市場有困難，因為這個香餑餑大家都要自己留給自己親兒子。但同時也鍛煉我們能力，我們發(fā)現(xiàn)整個中國大類資產(chǎn)并不在開發(fā)商這塊兒，而是高科技公司總部工業(yè)園，政府的一些產(chǎn)業(yè)用房，這類需求也很大，我們努力把我們的物業(yè)管理集中在為產(chǎn)業(yè)園，為都市產(chǎn)業(yè)園和都市樓宇經(jīng)濟服務(wù)。我們希望成為中國第三方都市產(chǎn)業(yè)運營領(lǐng)先者。也不排除適當(dāng)時機，我們把這一塊分拆。

　　主持人：疫情讓政府等很多人都重視物業(yè)管理的重要性。

　　陳勁松：以武漢為例，武漢是我們的世聯(lián)行的重點，我們在武漢有寫字樓管理，有紅璞公寓，還有一個短租公寓。武漢封城時，維護整個城市運轉(zhuǎn)的是誰呢？樓宇服務(wù)至關(guān)重要，第二就是外賣，送貨的小哥，這是城市運轉(zhuǎn)的必要和硬性服務(wù)。因為服務(wù)的不同，不同社區(qū)就拉開檔次，老舊房子沒有物業(yè)服務(wù)，只能用大木板把大門就關(guān)上，那整個城市就沒有辦法運作了，對老百姓生活造成巨大影響，疫情讓老百姓充分認(rèn)識到物業(yè)的價值，對這個行業(yè)發(fā)展會起到非常積極的作用，

　　主持人：剛才你也提到聯(lián)賣平臺，這個同策咨詢是參與方之一，公告里面上市公司正在籌劃對他收購，這個您覺得未來我們會與他形成怎樣的合力？

　　陳勁松：同策體量很大，跟世聯(lián)的合并，首先戰(zhàn)略一致，其次企業(yè)文化和未來發(fā)展方向互補，比如說同策在長三角案場數(shù)目就遠(yuǎn)多過世聯(lián)行，那世聯(lián)行在大灣區(qū)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)多同策，雙方互補性非常強，未來聯(lián)賣也好，增加消費者也好，提升效率也好，我覺得是非常重要的。兩家合起來之后，案場將是絕對的第一，案場服務(wù)也可以統(tǒng)一，這就是我們的未來，當(dāng)然兩家合并涉及到方方面面。我們并不著急，但是兩家我們高度共識就一定要先協(xié)同，合合并這個工作也一邊做著，什么時候成熟什么時候就合。

　　主持人：像您剛才介紹到的，有幾塊非常有發(fā)展前景的，然后我們投資者也比較關(guān)心這個公司估值的問題，

　　陳勁松：這個說的是太出問題哈，這樣說吧，房地產(chǎn)交易被打壓的很厲害，政策在調(diào)控房地產(chǎn)時，首先就想打壓中介，最后跟中介沒關(guān)系，是吧？跟中介有什么關(guān)系??？對吧，那當(dāng)然了，每一次整頓我們很多業(yè)務(wù)就要調(diào)整，包括電商、金融等等。上市公司必須按照中央的調(diào)控來，這樣的話對估值也會有影響，但是沒關(guān)系，我們跟上時代，我們就引領(lǐng)案場數(shù)字化時代，這樣的話，使得我們的股東、消費者真正能看到世聯(lián)行的價值，我相信那一天也不會太遠(yuǎn)，我們也都非常期待這一天。

　　主持人：世聯(lián)行其實是扎根在深圳的27年來在這里，其實近期深圳樓市引發(fā)了許多的爭議，大家關(guān)注度比較高，您本人對深圳市場非常了解的，然后對深圳樓市近期的這些情況，您的觀點能不能跟我們分享一下。

　　陳勁松：深圳成為全國的熱點，我覺得需要全面的來看深圳，第一，深圳不是所有的區(qū)域房價都漲啊，房價漲的也就那么幾個區(qū)域，比如東邊房價沒漲，甚至還有跌，第二，主要是這幾個區(qū)的住宅在漲，公寓沒漲，寫字樓根本就沒成交，空置率還更高，租金下滑嚴(yán)重，所以說深圳不是已經(jīng)成為炒房示范區(qū)。

　　至于政府補貼貸款進入了房市，我理解低息貸款進入房市跟中介沒關(guān)系，中介根本起不到任何作用，這是銀行的事，第二呢，我理解在深圳住宅限購的這種情況下把老房子貸出來錢買新房子，這種情況不存在，因為限購買不了，所以說我理解這種情況是替換按揭，原來按揭貸款利率高，咱再替換一下，這種是正常的經(jīng)濟活動，因此說政府的錢進入房市，進入的方式是哪個？進入到哪里去了？我覺得這個需要重新來思考，看看銀行的流程那是銀行管的事，說中介機構(gòu)在這里邊幫忙，我覺得中介背了很大的黑鍋。政府可以把對企業(yè)的貸款，尤其對小微企業(yè)貸款管一下資金流向，問題就解決了，不是大事。有媒體說房價大漲，其實就漲了一套，是因為孩子上學(xué)必須要買。這就刺激我們的業(yè)主，調(diào)高我們的掛牌價，我覺得大家要謹(jǐn)慎。

　　主持人：深圳住房貸款，杠桿比較高，您怎么看？

　　陳勁松：深圳人的平均年齡全國最低，兩個互相關(guān)聯(lián)的，城市普遍年齡偏低，銀行就愿意給他高杠桿，第二，高杠桿會否導(dǎo)致樓市崩塌？我覺得不會，原因就是深圳的二手房交易活躍，極其有特殊性，全國各地城市不要跟深圳來比，另外我覺得深圳市場經(jīng)濟遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在全國前列，不不論從交易量，還是人口流動，使得整個深圳充滿活力。

　　主持人：現(xiàn)在有一種比較多的觀點，就說深圳的這個住宅用地的供應(yīng)實在是太少了，而我們都一直在調(diào)整需求去壓抑需求，然后反而沒有起到一個很好的效果，您覺得這個深圳住宅用地的供應(yīng)這個比例是否合理，

　　陳勁松：這個當(dāng)然不合理啊，我當(dāng)時總結(jié)叫三個啟示：第一對住宅，其次對配套，第三對容積率。推住宅地好像就是鼓勵炒房，其實完全錯了，這個邏輯是相反的，其實供應(yīng)越多越炒不起來，這是第一，第二就是配套學(xué)位，這么年輕的城市按照戶口來配置學(xué)位這個是完全不能接受的，完全不能，以至于我們的孩子上學(xué)都困難，別說什么優(yōu)質(zhì)房，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，普通學(xué)期都沒有，這個作為深圳人我感覺到很難受，我覺得這城市犯了大毛病，第三就是配套，按照非常陳舊的觀念戶口指標(biāo)來配學(xué)區(qū)，這怎么可能，第三是容積率，其實住宅的容積率提高了，好像就是讓開發(fā)商賺大錢，我們的住宅的容積率比香港差遠(yuǎn)了，香港是12啊，香港的舊區(qū)1棟樓，它12的容積率啊，我們是要容納更多人，本身土地就少，為什么要這樣做？因為沒有學(xué)區(qū)。

　　要想突破這個循環(huán)套，我覺得深圳真是你要當(dāng)先行示范區(qū)啊，要突破條條框框，要改一改規(guī)范，比如說我們的什么這個這個陽光的照射啊，這個幾個面啊，要達到這個一兩個小時，這樣的話我們?nèi)莘e率就高不了，那實際上這個規(guī)范都是50年代的規(guī)范，怎么香港就沒有這個規(guī)范了，沒有與時俱進，就是我們?yōu)槭裁床桓哪兀窟@第二我們的小學(xué)中學(xué)就一定要獨立占地，你有地嗎？請問？你還要有操操場獨立占地，請問有嗎？沒有啊，那你不解決了嗎？那為什么不能修改一下配套學(xué)校的基本的規(guī)范？尤其深圳市區(qū)內(nèi)這么緊張的土地，屋頂為什么不就不能是操場了，香港很多就是這樣設(shè)的，紐約也是這樣的，我們?yōu)槭裁床贿@樣子，我覺得三個啟示一個規(guī)范，否則深圳學(xué)位房能夠被人拉到這么高的局面，怎么改呢？你改得了嗎？你學(xué)位太稀缺了嘛，而深圳年輕人正是在孩子入學(xué)的時候是吧。那我們怎么能吸引更多的人才來呢，必須要改。

　　主持人：有很多專家認(rèn)為國外看東京，國內(nèi)看重慶，您怎么看待這兩個學(xué)習(xí)的對象？深圳能從這兩個方面學(xué)習(xí)一些什么樣的經(jīng)驗？

　　陳勁松：美國在大蕭條后城市分化很厲害，紐約芝加哥一下就起來了，企業(yè)的合并有很多小企業(yè)被大企業(yè)收購，原來這些小企業(yè)分布在各個城市?，F(xiàn)在總部就變成一個，有些地方變成車間，有些地方變成物流，有的地方倉儲，有的地方是金融，有的地方是總部。舉個例子，二戰(zhàn)電影很高級司令官坐的轎車就沒了。

　　原先城市都差不多，城市開始分化，像紐約就成為綜合性巨型城市，城市之間是互相競爭的關(guān)系，不是變成互相協(xié)作啊，那我覺得中國慢慢也會走向那個方向，尤其是上海、深圳、北京，這個趨勢是非常明顯的，所以我不認(rèn)為說深圳學(xué)重慶，重慶很可能是制造業(yè)的基地。深圳說學(xué)東京，東京學(xué)得了嗎？東京旁邊有20個左右的衛(wèi)星城疏散了人口。

　　主持人：其實還是想讓您展望一下深圳的房地產(chǎn)市場，您覺得什么樣才是一個比較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，大家對房價都很關(guān)心，房價以后是平穩(wěn)還是有空間，往上有空間還是往下有空間？

　　陳勁松：中短期而言深圳出現(xiàn)了幾個特殊變化：第一，深圳家庭人口數(shù)急劇減少，我們從2.7左右的每個家庭人口，直奔1.7去了，這個是深圳的現(xiàn)實。深二代疫情兩個月之后終于搞明白了，絕對不跟父母住，因此對房子的需求自然就多了，當(dāng)然還有離婚率，深圳一定是跟國際，比如說跟東京的獨居人口未來是一樣的。獨居之后不需要大房子，未來城區(qū)尤其舊城改造等等，要以中小戶型為主，未來深圳周邊地區(qū)居住的是標(biāo)準(zhǔn)的中產(chǎn)階級，3房2廳有小區(qū)，有學(xué)區(qū)。房價并不貴，但未來租賃一定是深圳一個非常巨大的市場，也就是說深圳房價貴了，很多人說我干嘛一定要買呢？如果房子不是這樣的漲的話對吧？深圳核心區(qū)的服務(wù)性的低端人口，比如說我們的物業(yè)管理也要住在附近，這樣各取所需，實現(xiàn)居者有其住，不能說有其屋。

　　主持人：大家經(jīng)常把深圳和香港做對比，包括各個方面，包括房地產(chǎn)，包括未來的前景，其實深圳剛才你也多次提到深圳要建設(shè)成為中國特色社會主義先行示范區(qū)，對深圳未來的發(fā)展前景，對深圳這座城市您有什么觀點與我們分享一下。

　　陳勁松：目前中國大家都看好深圳，我想說先行示范區(qū)，實際上就要發(fā)揮深圳城市精神敢闖敢試，突破條條框框。否則怎么示范，你示范給誰呀，所以先行示范也是這個道理；第二，深圳一定要發(fā)揮市場經(jīng)濟作用，主體以市場為主體，華為、騰訊全是這樣起來的；第三就是環(huán)境保護，紅樹林保護區(qū)是所有全球紅樹林保護區(qū)里離城中心最近的，沒有之一，它其實就在城市邊緣，深圳要珍惜時代環(huán)境和我們整個深圳年輕人給深圳的這個機遇，如果敢闖敢試珍惜環(huán)境，我覺得深圳的前途會遠(yuǎn)超香港。

　　主持人：非常感謝陳總在今天給我們分享觀點，聽了您的介紹，我們對疫情影響，房地產(chǎn)市場包括深圳這座城市有了更深入理解，也希望以后能夠多多跟我們分享，再次感謝陳總做客。

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