熱點城市又開始調控了!上海、杭州、廣州等都出臺了調控政策，房貸額度也開始收緊了。

在深圳，樓市調控政策升級。深圳樓市又到關鍵節(jié)點，該怎么看待呢?

深圳樓市回升

毫無疑問，深圳樓市又回升了。數據顯示，1月份(截至28日)深圳新房成交7623套，創(chuàng)2014年以來新高。二手房方面，同期交易6521套。

從房價看，綜合各個平臺(貝殼、鏈家、珊瑚數據、諸葛找房、全國房價行情網)數據，2020年12月至2021年1月，深圳在交易二手住房價格在每平米7.1萬-8.5萬元之間，同比上漲20%左右。

所以，調控又來了。1月23日晚，深圳住建局印發(fā)通知稱，嚴格審查購房人資格，對償債收入比例不符合要求的購房人，房地產開發(fā)企業(yè)應當合理評估風險，采取勸退等方式處理。

深圳樓市成交量仍明顯攀升，房價繼續(xù)上漲，深圳樓市的需求還很狂熱。

深圳樓市的新現象

現在，到底該怎么辦?談這個問題之前，先講講深圳樓市大環(huán)境的幾個新現象、新問題：

一是對房價的預期改變了。近期和業(yè)內很多人交流，大家有一個共同的看法，很少有人預判深圳房價會下跌。2019年四季度以來的這一輪房價上漲，漲到現在，盡管房價創(chuàng)造歷史最高水平，但幾乎沒有多少人相信深圳房價會跌。

二是金融環(huán)境改變了。當下的融資環(huán)境，今非昔比。一方面，2015-2017年以來，誕生了一大批資金中介，比如擔保公司、小貸公司、投資公司、私募基金等。這幾年清理P2P以后，很多機構開始轉向房屋融資中介，并出現了一批理財類的房屋管家，部分房產中介也做著融資的業(yè)務。另一方面，疫情后紓困中小微，實體貸款利率很低(低至3%-4%)，比房貸利率還要低。

三是對房產的認知改變了。在深圳，越來越多的人認為，房產已成為階層跨越、財富自由、身份切割的載體了。這一輪房價上漲，更強化了這種認識。

調控的阻力在哪?

調控，越到底層，阻力越大。在深圳，這個現象很明顯。已經“上車”的、投資客、自媒體、金融機構以及寄生在這一鏈條上的各種勢力等，已形成牢固的“利益同盟”，竭力維護房價上漲預期、房產帶來的財富地位。

這一利益同盟堅不可摧，最大的驅動力就是“房價上漲”預期。為何會形成如此一致的預期?本質上是之前“房價上漲”的預期實現了。每一個新盤被瘋搶，每一輪房價上漲，給市場傳達的是“購買力太厲害了”“房價還要繼續(xù)上漲”的信號。但從沒有想過，支撐上漲的動力是什么?

2020年，深圳金融機構本外部存款余額突破10萬億，近幾個月同比增速達到20%水平，約去年同期增速的兩倍。

為什么要談這個數據?金融機構存款余額直接反映一個城市對資金的吸附能力。單看貸款，并不足以反映實際的融資情況，但存款是實打實的衡量指標。

因為，任何一種融資形式，不管是通過銀行，還是小貸、擔保、私募等，最終都會反映為存款。比如，近期深圳“全款買房”的人多了，基本做法就是先過橋融資，借出來的資金放在一個監(jiān)管賬戶，這就反映為存款;再比如，經營貸炒樓，資金通過中間人過渡，再提現，這也反映為存款。

所以，我一再強調，深圳樓市的主要問題，不是供求問題，而是加杠桿炒房的問題。

深圳樓市該如何調控?

深圳樓市調控想要達到預期效果，該怎么辦?

一是政策信號要適當。多重目標會造成調控優(yōu)柔寡斷。一方面，政策效力會打折扣，有政策缺細則，有細則缺落實，有落實缺乏堅決落實，缺乏持續(xù)落實，有的部門落實、有的部門不落實;另一方面，政策透露“托底”信號，比如2019年11月取消“豪宅稅”。

二是全口徑的資金管控。如果看深圳的貸款，增速并不高。當下，實體貸款(特別是中小微)融資利率很低，比按揭利率還要低。圍繞紅本在手的房產，金融產品很多，利率還很低。近期，出現很多深圳購房者“先過橋融資，然后一次性付款買房，再抵押融資，最后還掉過橋資金”的情況。下一步，必須要加強全口徑資金管控，避免金融政策碎片化。

當下，深圳最該解決的，就是貨幣寬松環(huán)境下，微觀層面投機炒作、杠桿運作，有恃無恐。在深圳房價上漲預期面前，實體企業(yè)層面的經營利潤，都顯得非常暗淡。所以，2019年8月份基于LPR搭建的實體和樓市之間的資金“防火墻”，在深圳就是“馬奇諾防線”。

三是征收房產稅。這是個老生常談的話題。當下，房產正在成為拉大收入差距鴻溝的罪魁禍首，疫情后各大城市高端豪宅漲得快，已說明了一切。以房產這個并不創(chuàng)造財富的非生產性財產為載體的財富暴增，并非個體努力、勤勞所致，很大程度是“拼爹”“啃老”或偶然選擇之果，導致坐享其成、一夜暴富等極不健康的財富觀盛行，挫傷了科技創(chuàng)新和勤勞致富的社會風氣。

四是啟動稅收調節(jié)。比如，從即日起銷售的商品住房(含新房、二手房)，未來二次交易時，個人所得稅按照核實征收，即買賣價差20%征稅。這個政策無需國家審批，就是地方權限?；蛘?，可采用香港、新加坡超額印花稅的做法，按照增值大小，啟動超額累進，這樣做，既可以壓縮套利空間，還可以增加住房稅源，將先行示范區(qū)發(fā)展的紅利外溢以稅收的形式回歸政府。

五啟動利率“一城一策”。深圳本地人民銀行要落實差別化信貸政策，在央行5年期LPR規(guī)則基礎上，根據房價上漲幅度和市場運行態(tài)勢，對轄區(qū)內不同城市啟動不同的加點規(guī)則。對于深圳這樣的熱點城市，房產已成為絕對的投資品，要提高首套房、二套房貸LPR加點的水平。

來源：中國新聞網

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