當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)包括商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入階段性調(diào)整期，總會(huì)有不少“經(jīng)歷寒冬期”的類(lèi)似說(shuō)法?；剡^(guò)頭看中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)這30年，市場(chǎng)呈現(xiàn)波段式上升的態(tài)勢(shì)，總體曲線是健康穩(wěn)定的，而經(jīng)驗(yàn)更是告訴我們其實(shí)并沒(méi)有什么“寒冬期”，每一次調(diào)整都是為了停下來(lái)接受市場(chǎng)的洗禮、優(yōu)勝劣汰，然后更好地出發(fā)。

　　從2008年富力首次進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，到2018年富力集團(tuán)進(jìn)一步整合資源成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，一路茁壯成長(zhǎng)，成就了富力商業(yè)板塊從“0”一路發(fā)展壯大到現(xiàn)在。

　　早在商業(yè)復(fù)蘇季布局

　　毋庸諱言，“疫情”真實(shí)地影響和改變經(jīng)濟(jì)與民生。

　　疫情下有兩個(gè)很明顯的注點(diǎn)，一方面是大家對(duì)個(gè)人的健康更加關(guān)注，另外促進(jìn)了行業(yè)也的調(diào)整，甚至產(chǎn)生非常巨大的影響，比如說(shuō)酒店行業(yè)、旅游行業(yè)。例如旅游行業(yè)現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)恢復(fù)，還是比較明顯的，從五一到十一，也帶動(dòng)了酒店業(yè)績(jī)。

　　商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域影響頗深，數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，全球商業(yè)地產(chǎn)投資額同比下降了57%至1090億美元，創(chuàng)下2010年以來(lái)的季度最低值。

　　至于富力商業(yè)，則在疫情發(fā)生之初制訂了商場(chǎng)緊急情況應(yīng)急處理預(yù)案，開(kāi)展加強(qiáng)消毒工程設(shè)備、多點(diǎn)增設(shè)體溫測(cè)量、民生超市保供應(yīng)不漲價(jià)等工作；同時(shí)，與其他商業(yè)地產(chǎn)商一樣迅速開(kāi)展了租金免除支持。

　　據(jù)悉，在形勢(shì)嚴(yán)峻的1月底至2月初，富力商業(yè)免除了北京富力廣場(chǎng)、廣州富力海珠城等共八個(gè)項(xiàng)目的所有商戶租金。

　　疫情影響肯定有，但是現(xiàn)在基本整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)穩(wěn)住了。商業(yè)也逐漸復(fù)蘇，如今無(wú)論是項(xiàng)目還是商戶都已逐步恢復(fù)活力。

　　我們國(guó)家對(duì)整個(gè)世界的消費(fèi)力度攤分比例很高，而現(xiàn)在很多消費(fèi)需求都留在了國(guó)內(nèi)。以進(jìn)駐各大商場(chǎng)的重奢品牌為例，例如今年疫情以來(lái)，國(guó)內(nèi)有些奢侈品店鋪一個(gè)月達(dá)到過(guò)億的零售額。

　　富力商業(yè)同樣看中中高端消費(fèi)的市場(chǎng)空間，在2021年有機(jī)會(huì)即將亮相的高端生活方式購(gòu)物中心——哈爾濱富力廣場(chǎng)，便是其中一個(gè)典型例子，該項(xiàng)目將重點(diǎn)引進(jìn)眾多精品國(guó)際品牌，著力打造哈爾濱濱江購(gòu)物休閑豪華新體驗(yàn)，迎合當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)中高端消費(fèi)的發(fā)展風(fēng)口。

　　相比零售業(yè)態(tài)，則有部分商業(yè)行業(yè)在疫情中遭受重創(chuàng)，比如旅游、酒店行業(yè)。如有上市酒店企業(yè)披露，2020年一季度該企業(yè)超3000間運(yùn)營(yíng)酒店房間累計(jì)入住率僅為25.1%，去年同期為75.6%。

　　直到今年中秋加國(guó)慶8天小長(zhǎng)假前后，這些與出行緊密相關(guān)的行業(yè)才算緩了口氣過(guò)來(lái)?！凹倨跁r(shí)國(guó)內(nèi)的旅游業(yè)恢復(fù)還是比較明顯的，也帶動(dòng)了酒店業(yè)績(jī)?！?/p>

　　據(jù)悉，除了掌管富力商業(yè)及旗下購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、物流園業(yè)態(tài)，其還負(fù)責(zé)富力集團(tuán)旗下酒店的開(kāi)發(fā)拓展工作。

　　據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在今年“十一”期間，富力集團(tuán)旗下酒店合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約2.15億元。其中，國(guó)際品牌酒店收入約1.03億元，同比增長(zhǎng)26.9%；萬(wàn)達(dá)品牌酒店收入約1.12億元，同比增長(zhǎng)21%；酒店平均入住率遠(yuǎn)超去年同期，峰值入住率近90%。

　　富力分子系列商業(yè)情懷

　　回到自身富力商業(yè)的擴(kuò)張，受疫情影響旗下商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)有一定的延后。不過(guò)可喜的是，截至目前，今年富力商業(yè)旗下的南京富力星光鄰、通州富力星光里等社區(qū)商業(yè)型項(xiàng)目，都已有部分商戶開(kāi)業(yè)。

　　商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)及擴(kuò)張速度的快慢與否，更多是公司“根基”使然。在富力集團(tuán)整體的項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展節(jié)奏下，旗下商業(yè)項(xiàng)目籌備時(shí)間會(huì)比一般商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)一些。

　　究其原因，富力商業(yè)旗下項(xiàng)目尤其是社區(qū)型商業(yè)，大多都是拿地時(shí)與住宅相配套的商業(yè)，含有一定的自持比例要求。一些項(xiàng)目歸屬于地區(qū)公司，地區(qū)公司對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建造都有自己的節(jié)奏，需要協(xié)同住宅、商業(yè)等多個(gè)板塊以整體化思維進(jìn)行規(guī)劃，穩(wěn)扎穩(wěn)打地前進(jìn)。

　　據(jù)悉，富力商業(yè)旗下購(gòu)物中心劃分為“富力廣場(chǎng)”系列與“富力星光”系列兩條產(chǎn)品線，分別對(duì)應(yīng)城市綜合體和社區(qū)商業(yè)綜合體兩種不同產(chǎn)品。

　　其中，富力星光系在消費(fèi)場(chǎng)景細(xì)分的基礎(chǔ)上，延展出“鄰、里、坊、大道”四個(gè)細(xì)分子系列。

　　不為大眾所熟知的是，“星光”二字對(duì)于富力而言有著特殊含義?！斑@跟我們很多年前做街區(qū)時(shí)的命名有關(guān)系，當(dāng)時(shí)我們叫星光大道，后來(lái)出于情懷，就延續(xù)了星光這個(gè)充滿詩(shī)意的詞，演變成星光鄰、星光里、星光坊等等”。

　　每個(gè)人定品牌的時(shí)候都有自己的情懷。在整合集團(tuán)資源打造富力商業(yè)產(chǎn)品線品牌時(shí)，早年的情懷便延續(xù)了下來(lái)，并結(jié)合集團(tuán)企業(yè)文化，延伸出相應(yīng)的產(chǎn)品線分支。而打造“富力廣場(chǎng)”和“富力星光”系列的初衷，是為消費(fèi)者的美好生活注入活力，讓富力商業(yè)項(xiàng)目成為消費(fèi)者工作與生活之間的第三空間，成為點(diǎn)亮日常生活的“星光”。

　　打磨兩條產(chǎn)品線基于兩點(diǎn)考慮，一是順應(yīng)城市化進(jìn)程多核心的發(fā)展趨勢(shì)，為消費(fèi)者打造在工作或家庭生活半徑之內(nèi)的，功能齊全的新商圈；二是讓來(lái)到新商圈安家、工作，并前往富力商業(yè)項(xiàng)目的人們，可以獲得毫不遜色于傳統(tǒng)商圈、情感與價(jià)值并重的體驗(yàn)。從輕資產(chǎn)輸出到快速擴(kuò)大規(guī)模化的發(fā)展的道路上，這可能是富力集團(tuán)堅(jiān)守的態(tài)度與原則。

　　其表示，富力商業(yè)不排除會(huì)有一些合作項(xiàng)目，但這種輕資產(chǎn)輸出管理的模式目前并不對(duì)外，只針對(duì)于合作項(xiàng)目，與公開(kāi)轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)管理并不相同。

　　巨大的商業(yè)自生長(zhǎng)潛能

　　富力一直都沒(méi)有在市場(chǎng)上做很激進(jìn)的競(jìng)爭(zhēng)，只是按照他們自己的步伐和勢(shì)頭去走，有著其獨(dú)特的發(fā)展步伐。

　　在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)時(shí)大家都有不同的方式，各施各法，千姿百態(tài)，但富力要看結(jié)果、看利潤(rùn)率，看給投資者的回報(bào)率?；貓?bào)率是富力商業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的衡量重要指標(biāo)，

　　蓋一個(gè)商場(chǎng)不僅是投錢(qián)，還要看回報(bào)率是否成正比。做項(xiàng)目是可以建造得很快，但相應(yīng)的成本會(huì)非常高，回報(bào)期也很長(zhǎng)，如果以做一個(gè)投資性物業(yè)來(lái)看是有些欠妥的。

　　有激情，也有商業(yè)速度，創(chuàng)新積淀后的模式讓富力穩(wěn)扎穩(wěn)打，不懈前進(jìn)。富力商業(yè)選擇把質(zhì)量做穩(wěn)、做優(yōu)，按照自己的步伐來(lái)走。

　　規(guī)模不是首要追求，從富力商業(yè)當(dāng)前的發(fā)展模式中，還是可以窺探出一些自生的增長(zhǎng)潛能。

　　富力商業(yè)目前運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)資產(chǎn)已超200萬(wàn)平方米，同時(shí)亦有70余萬(wàn)平方米的在建項(xiàng)目及近百萬(wàn)平方米的籌備項(xiàng)目，商業(yè)資產(chǎn)總體量已超370萬(wàn)平方米。

　　未來(lái)三到五年間，富力商業(yè)將有十余個(gè)新項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)入市，多落子于北京、上海、杭州、哈爾濱、重慶等重點(diǎn)城市。

　　近幾年的開(kāi)業(yè)計(jì)劃：上海奉賢項(xiàng)目和哈爾濱項(xiàng)目都在爭(zhēng)取明年開(kāi)業(yè)，北京通州項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年會(huì)交付，重慶西城富力坊規(guī)劃剛定下，已在穩(wěn)步籌備中……

　　富力商業(yè)旗下兩條產(chǎn)品線很快將在全國(guó)范圍內(nèi)形成星羅棋布的格局。

　　與此同時(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐步邁進(jìn)存量時(shí)代，地產(chǎn)商們也面臨著挖掘提升存量物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的考題。此前，富力商業(yè)旗下的重慶富力坊便是通過(guò)存量物業(yè)進(jìn)行改造活化的項(xiàng)目。

　　不可忽視的是，富力集團(tuán)手中還掌握著大量舊改資源。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力集團(tuán)在全國(guó)參與70多個(gè)城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建面超7000萬(wàn)平米。在廣州，富力是舊村改造實(shí)施項(xiàng)目最多的企業(yè)之一，涉及約16條舊村。同時(shí)，年報(bào)指出，富力預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)年內(nèi)通過(guò)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的潛在土儲(chǔ)面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米。

　　一般而言，這些舊改項(xiàng)目都有一定的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套，未來(lái)這些舊改商業(yè)配套的社區(qū)商業(yè)或商業(yè)綜合體也是富力商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

　　關(guān)于舊改商業(yè)的承接，要重視多方面因素的綜合考量和整體把握。在村民沒(méi)有選擇第三方作為配套商業(yè)的合作伙伴時(shí)，富力作為城市美好生活運(yùn)營(yíng)商和舊改項(xiàng)目改造方，會(huì)從社區(qū)、周邊居民的需求出發(fā)，為消費(fèi)者們提供更加完善的解決方案。

　　而除了購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓，值得一提的是，目前富力商業(yè)旗下另一業(yè)態(tài)物流園也有了新進(jìn)展。廣州富力國(guó)際空港物流園是富力商業(yè)乃至富力集團(tuán)旗下唯一擁有的物流園區(qū)，同時(shí)也是華南區(qū)域規(guī)模最大的單體物流園，總建筑面積約138萬(wàn)平方米。

　　富力宣布國(guó)際空港物流園以44.1億元引進(jìn)了黑石集團(tuán)。黑石房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理陳宇就對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“這次交易是基于標(biāo)的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項(xiàng)目園區(qū)，尤其是在廣州這樣的核心城市?！?/p>

　　另悉，后面園區(qū)尚余未開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的體量將由富力和黑石共同負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)、管理，借由黑石方面的資源引進(jìn)，建造更多冷藏設(shè)施和機(jī)構(gòu)級(jí)水平的倉(cāng)庫(kù)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的2-3年陸續(xù)落成。

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