“住宅+商業(yè)”打包 富力物業(yè)終于還是把招股書遞交了
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 物業(yè)股大受資本市場追捧及相比地產(chǎn)可觀得多的市盈率,讓分拆物業(yè)上市的熱度還在持續(xù)。
4月26日晚間,物業(yè)上市賽道上又添一員——富力物業(yè)在港交所遞交了招股書。
大概6年前,富力便有意要分拆物業(yè)業(yè)務上市,但過去6年間,身邊不管大的小的房企紛紛完成物業(yè)分拆,富力物業(yè)卻遲遲未有動作。
正所謂“起了個大早,趕了個晚集”。
根據(jù)招股書披露,富力物業(yè)完成了多元化的物業(yè)組合,包括住宅及商業(yè)物業(yè),商業(yè)方面主要包括零售物業(yè)、寫字樓及服務式公寓,簽約管理的其他商業(yè)物業(yè)包括教育機構及產(chǎn)業(yè)園。
在管范圍和規(guī)模方面,截至2020年12月31日,富力物業(yè)管理的552個項目位于中國26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市,總在管建筑面積為6940萬平方米,包括295個住宅物業(yè)項目,在管建筑面積約為5810萬平方米;及257項商業(yè)物業(yè)項目,在管建筑面積為1120萬平方米。
截至最后實際可行日期,富力物業(yè)總在管建筑面積進一步增加至7160萬平方米。
成色
相比多數(shù)依靠拓展和收并購快速實現(xiàn)規(guī)模增長的上市物企來講,目前富力物業(yè)的規(guī)模尚且不大。業(yè)務組合上,住宅和商業(yè)規(guī)模占比分別為83.7%和16.14%,收入貢獻占比分別為67.6%和32.4%。
關于在管面積的來源,招股書中未有明確披露,但有稱“過往業(yè)務增長主要得益于富力集團的支持”。
截至2020年12月31日,富力集團位于中國27個省、自治區(qū)及直轄市及其他國家的140多個城市,擁有208個開發(fā)中項目及土地儲備總建筑面積約6430萬平方米,這將繼續(xù)為富力物業(yè)帶來重大的增長機會。
截至2020年末,富力物業(yè)來自富力集團及合營企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)以及獨立第三方的收入貢獻占比,分別為23.4%和76.6%。
收入和盈利增長則在近兩年才錄得較快增長:收入由2018年的18.23億元增長19.0%至2019年的21.7億元,并進一步增長19.7%至2020年的25.97億元;于2018年錄得年內(nèi)虧損人民幣1160萬元,年內(nèi)利潤由2019年的6380萬元增加275.6%至2020年的2.4億元。
于2018年、2019年及2020年,富力物業(yè)整體毛利分別為2.71億元、3.89億元及6.44億元,整體毛利率分別為14.9%、17.9%及24.8%。2020年,住宅和商業(yè)兩大板塊的毛利率分別上升至21.2%和32.4%。
數(shù)據(jù)顯示,近兩年行業(yè)物業(yè)服務公司毛利率水平基本處于20%-30%,富力物業(yè)的盈利能力尚處中下水平。
截至2020年12月31日,富力物業(yè)位于一線、新一線及二線城市的項目分別占總在管建筑面積約25.9%、25.9%及25.5%,城市布局上有利于后續(xù)盈利的增長;另外,一般而言商業(yè)物業(yè)運營的坪效要遠高于住宅物業(yè),不過目前富力物業(yè)的商業(yè)運營比例還有待進一步提高。
而富力物業(yè)毛利率在2020年才得以超過20%,增長主要得益于通過分包若干毛利率相對較低的業(yè)務服務予第三方而有效控制成本,及因中央及地方政府部門采取的COVID-19相關的紓困措施而獲豁免繳納社會保險費。
具體在業(yè)務服務業(yè)態(tài)上,富力物業(yè)與目前大多上市物企相差無異。住宅管理方面主要包括基礎物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務,社區(qū)增值服務則包括居家生活服務、社區(qū)運營服務、社區(qū)生活服務;商業(yè)管理方面業(yè)務包括基礎物業(yè)管理服務及商業(yè)運營及增值服務。
截至2020年底,住宅物業(yè)管理板塊毛利率為13.9%,整體平均物業(yè)管理費2.41元每月每平方米;商業(yè)管理板塊的毛利率為32.4%,整體平均物業(yè)管理費10.08元每月每平方米。
可以發(fā)現(xiàn),近一年來頻繁上市的商辦類物業(yè)股,包括了華潤萬象生活、金融街(000402,股吧)物業(yè)、合景悠活、遠洋服務等。更多的物業(yè)企業(yè)也傾向于“物管+商管”一起打包上市,較傳統(tǒng)住宅物業(yè)企業(yè)有更強競爭力。
不過,富力物業(yè)在商業(yè)管理上起步較晚,招股書披露其在2020年才正式推出“富物商企”品牌,提供有關商業(yè)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)運營及增值服務,旗下主要從事提供商業(yè)運營及增值服務的主體為“富鄰商業(yè)”,該公司于2020年6月15日在中國成立,初始注冊資本為人民幣5000萬元。
因果
有報道稱,早在2017年3月,富力就已經(jīng)官宣了整合集團下屬物業(yè)公司,組建富力物業(yè)服務集團,將物業(yè)服務和社區(qū)商業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、智慧社區(qū)全面打通。
根據(jù)招股書披露的公司架構變動,富力物業(yè)前身為“天力物業(yè)”。2019年,富力開始就物業(yè)業(yè)務進行資產(chǎn)騰挪。
2019年底,富力聯(lián)合創(chuàng)始人李思廉與張力各自出資50%成立合資公司——廣州富星投資咨詢有限公司,并以其作為整合平臺,開始對富力地產(chǎn)旗下物業(yè)公司進行一系列的收購交易。
廣州富星成立后快速收購了富力地產(chǎn)旗下的兩家物業(yè)公司——從富力地產(chǎn)的附屬公司各自對價500萬元收購了大同恒富物業(yè)服務有限公司、天津華信物業(yè)管理有限公司。
于2020年3月31日,廣州富星又以代價2.7億元向富力地產(chǎn)收購天力物業(yè)的90%股權,及以代價人民幣3000萬元向廣州鼎力收購天力物業(yè)的10%股權,作價合計3.3億元。于收購完成后,天力物業(yè)由廣州富星全資擁有。
天力物業(yè)、華信物業(yè)、恒富物業(yè)由此成為廣州富星旗下三大物業(yè)公司,收購當時,該三家物業(yè)公司管理著總計224個富力地產(chǎn)物業(yè)項目,總建面約為7000萬平方米。
其中天力物業(yè)是富力物業(yè)集團擁有的重頭資產(chǎn),低價出售予兩大股東張力、李思廉時,曾使富力惹來批評。有券商直指,公司以較市價低九成的作價將業(yè)務賣給大股東,有損害小股東利益之嫌。
銀河聯(lián)昌證券報告中指,富力以極低價向大股東出售物管業(yè)務的行動“非常差兼令人失望”,3.3億元的作價,如果按富力物業(yè)管理2019年業(yè)績來算大概約6倍的市盈率,與目前市場的平均市盈率約23倍相差頗大。
不過從工商信息查看,與廣州富星的交易事項完成后,4月16日,天力物業(yè)實際控制人從“李思廉”變更為“富力物業(yè)服務集團香港有限公司”。
對此有解讀稱“將物業(yè)資產(chǎn)裝入香港公司,是在港股上市的慣常操作流程”;不過也有業(yè)內(nèi)分析指,把上市公司的物業(yè)公司出售給了關聯(lián)方,物業(yè)再上市就不屬于分拆上市,這相當于“曲線”上市。
此外,從上市考量看,“三道紅線”下,分拆物業(yè)或許也是富力改善財務的辦法之一,通過股權融資的方式,有助于降低企業(yè)的負債水平。
本次物業(yè)招股書則顯示,截至2020年底,富力物業(yè)的資產(chǎn)負債率為109.1%,較2019年上升1.2個百分點。
(責任編輯:季麗亞 HN003)相關知識
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