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：子木聊房

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【1】

躁動(dòng)的房價(jià)

近日，杭州樓市發(fā)生了一系列的房價(jià)怪象。主要集中于西湖區(qū)的之江板塊。

首先是某新開樓盤2天賣出1.5個(gè)億，再現(xiàn)區(qū)域性購房熱潮，緊接著之江板塊的二手房價(jià)開始躁動(dòng)，出現(xiàn)大規(guī)模業(yè)主上調(diào)房價(jià)現(xiàn)象，好像商量好的一樣。

例如之江板塊一個(gè)叫云溪新語的小區(qū)，一套房子10月10號(hào)掛牌560萬，23號(hào)直接漲價(jià)20萬，達(dá)到580萬；

還有一套更過分，2019年11月掛牌，一年沒賣出去，反而在今年10月份先是漲價(jià)40萬，而后直接干脆漲價(jià)130，單價(jià)達(dá)到65000元/平米。直接比肩帝都房價(jià)。

網(wǎng)上有人評(píng)論，這是梁靜茹給的勇氣，還是“反其道而行”的市場新戰(zhàn)術(shù)？

我之前講過，翻開中國房地產(chǎn)簡史，最愛炒房的地方莫過于溫州，緊接著就是深圳和杭州。然而，后兩者的確坐實(shí)了房地產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)房價(jià)和經(jīng)濟(jì)的齊頭并進(jìn)。

杭州人這么聰明，自然其中有一定的貓膩在。

看到這里也就很多人應(yīng)該知道了，其最主要的原因是：

10月21日，馬云在之江板塊花了27億買了一塊10萬方的沿江寶地，決定蓋一棟130米的超高層大廈，作為其金融帝國螞蟻集團(tuán)的總部。

很多人問，不就是馬云蓋個(gè)樓嗎？周邊房價(jià)至于嗎？

接下來子木幫你分析其中的道道。

【2】

造富神話

昨天被一則新聞刷屏，螞蟻集團(tuán)將在A股+H兩地同步上市，總估值為2.09萬億，創(chuàng)下全球最大規(guī)模的IPO紀(jì)錄。

拒招股書披露，這次螞蟻集團(tuán)授予員工的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)比例占比65%，如果按當(dāng)下估值，這部分股票就值1376.9億元人民幣。

螞蟻的員工是16660人，意味著人均獲利826.47萬元。

以現(xiàn)在杭州二手房均價(jià)計(jì)算，螞蟻集團(tuán)人均可在杭州買一套283平米的房子。事實(shí)上，這次螞蟻金服上市，堪稱中國企業(yè)最大的造富運(yùn)動(dòng)。

這么看來，一夜之間幾千位千萬級(jí)財(cái)富人群同時(shí)涌入一個(gè)區(qū)域，就一定會(huì)打破了“供需杠桿”，房價(jià)上漲也在情理之中。

最主要的是，這不是純粹人為的炒作抬升，而是真實(shí)購房需求的野蠻涌入。

除此之外，螞蟻集團(tuán)落戶之江板塊，還有第二層含義“虹吸”。

這次螞蟻集團(tuán)上市，創(chuàng)造了歷史。同時(shí)確定了其行業(yè)地位，甚至代表了中國互聯(lián)網(wǎng)金融的最高水平。這次新聞爆出后，幾乎全國人都知道了搞互聯(lián)網(wǎng)可以發(fā)家，去螞蟻金服將會(huì)實(shí)現(xiàn)人生財(cái)務(wù)自由。

這種效應(yīng)會(huì)擴(kuò)散至整個(gè)社會(huì)。

這就像2000年后的中關(guān)村一樣，成為全國高校人才夢寐以求的土壤。不計(jì)其數(shù)的人才踏上這片土地，爭奪這份優(yōu)質(zhì)資源。

這種虹吸帶來的房地產(chǎn)價(jià)值是持續(xù)不斷的。

【3】

能量發(fā)酵

我之前還研究過一個(gè)課題，我把它命作：高凈值人群積聚后的「能量發(fā)酵」。這讓我想到了北京經(jīng)典案例，“海淀區(qū)價(jià)值北移”。

同樣用北京海淀區(qū)做例子。

在互聯(lián)網(wǎng)潮初期，海淀的房地產(chǎn)價(jià)值主要集中在中關(guān)村區(qū)域，這里的大牌企業(yè)根深蒂固。

再加上八大院校輻射下，教育教育資源極強(qiáng)，10萬/平米房價(jià)的老破小學(xué)區(qū)房比比皆是。

后來，北京海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)開始向北溢出，阿里、騰訊、百度等大牌公司都南遷到了西北旺一代。因?yàn)樾劫Y待遇優(yōu)厚，非常多的高學(xué)歷家庭也在跟著北遷。

那時(shí)候我有一個(gè)朋友特別不愿意在西北旺附近買房，他認(rèn)為海淀的教育只集中在中關(guān)村附近。

我跟他說，教育不重要，最重要的是鄰居。這個(gè)地方成千上萬的聰明腦袋一定會(huì)想出辦法的。事實(shí)證明就是如此。

因?yàn)楦邔W(xué)歷人才對下一代的教育問題極其重視，如果學(xué)校不好，他們也會(huì)通過家庭教育或者聘請私教彌補(bǔ)短板。

從此，向北誕生了一批批高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)生源，硬生生把背面的文化荒漠考成了學(xué)區(qū)房。

學(xué)區(qū)房又吸引了名校教師，完成資源的「閉環(huán)螺旋上升」。這就是人才聚集產(chǎn)生的資源推升作用。

【4】

產(chǎn)業(yè)的魅力

如果你看懂了上面所述邏輯，現(xiàn)在你應(yīng)該明白了，產(chǎn)業(yè)對于房價(jià)潛力的影響遠(yuǎn)超于什么地鐵、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)。

只要人才集聚，周邊社會(huì)資源會(huì)像洪水匯集而來。

那么這對我們普通購房者有什么借鑒意義呢？用杭州最近中介圈里的一句話概括：

做不了“螞蟻”股東、做不了螞蟻員工，你可以做“螞蟻”的房東。

如果你提前在人才流入的核心區(qū)域布局房產(chǎn)，那么在財(cái)富上，就是坐等開花的結(jié)果。這就是房產(chǎn)投資之道。

有人說，我不是名牌學(xué)校畢業(yè)，馬云也不會(huì)在我這個(gè)城市蓋樓，跟他們一點(diǎn)關(guān)系都沒有。

如果這么想你就錯(cuò)了，馬云搞的金融帝國雖然不會(huì)出現(xiàn)在任何一個(gè)城市，但是每個(gè)城市都有自己自有的產(chǎn)業(yè)體系，同樣影響著房價(jià)走勢。

那么如何窺得先機(jī)呢？

首先在宏觀層面，主看產(chǎn)業(yè)，而擁有產(chǎn)業(yè)上升力的城市，大概率是高校資源比較豐厚的城市。

例如北上廣、武漢、成都、鄭州、重慶、西安等等，這些城市都是大型企業(yè)最喜歡入駐的地方，因?yàn)楦咝Ъ橙∪瞬刨Y源，可以省下絕對成本，而這決定了企業(yè)的未來。

像西安在2015年之前，默默無聞，但這幾年在政策和產(chǎn)業(yè)雙加持下，一飛沖天。人才是絕對資源，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，并不代表未來不發(fā)達(dá)，是一個(gè)長期的校準(zhǔn)過程。

當(dāng)然在產(chǎn)業(yè)層面，一定要謹(jǐn)防「政策陷阱」。

例如天津產(chǎn)業(yè)為何起不來，是因?yàn)楫?dāng)初政策都給了北京，北京對天津有強(qiáng)分流作用；哈爾濱高校眾多也沒什么用，因?yàn)檎咴谏蜿?，沈陽?huì)對前者無限虹吸；還有深圳和廣州，濟(jì)南和青島的關(guān)系都是如此。

如果自身高校資源眾多，而且周邊沒有政策性競爭城市，那它的未來產(chǎn)業(yè)價(jià)值一定會(huì)與日俱增，例如西安、武漢、鄭州等城市。

在這些城市，只需要關(guān)注哪些區(qū)域的大型企業(yè)多、上市企業(yè)多即可，周邊房產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值。

【5】

謹(jǐn)防產(chǎn)業(yè)陷阱

有人說，我們這里沒什么高校，也沒什么大型上市企業(yè)怎么辦。

這種情況是最常見的，大部分三四線城市都是如此。資源具有集聚性，沒有人才也沒有大型企業(yè)，除非有國家性的政策傾斜，否則這片土壤一定開不出產(chǎn)業(yè)之花。

也根本不用談及什么房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資潛力。

現(xiàn)在來看，大多數(shù)三四線城市當(dāng)?shù)貎H有的產(chǎn)業(yè)資源已經(jīng)早早被推高，未來產(chǎn)業(yè)落地存在風(fēng)險(xiǎn)。

很多三四線城市在過去幾年大建產(chǎn)業(yè)新區(qū)、創(chuàng)業(yè)孵化園，結(jié)局都不是很好，荒廢的荒廢倒閉的倒閉，只能靠當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼勉強(qiáng)度日。

前幾天有一個(gè)讀者咨詢我，說的北方某四線城市2年蓋了12個(gè)創(chuàng)業(yè)園，其中很多創(chuàng)業(yè)園都在城市郊區(qū)。

周邊的樓盤廣告宣傳很兇猛，號(hào)稱“背靠五千億產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造未來城市極值”。他有些心動(dòng)。

我回復(fù)了一句，“去查一查GDP”，結(jié)果得知，這個(gè)城市去年GDP連4000億都沒過，這種割韭菜的營銷廣告還能相信？

總之用產(chǎn)業(yè)做幌子的樓盤宣傳廣告不少，但十中有九都是瞎扯。

要知道，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的興起，甚至要比醫(yī)院、學(xué)校等資源形式更加艱難，真的是考驗(yàn)天時(shí)地利人和。

現(xiàn)在來看，做一個(gè)長期價(jià)值主義者，也許是未來房地產(chǎn)投資唯一的道路了。

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