“萬科物業(yè)與戴德梁行兩家公司成立了商業(yè)物業(yè)板塊的合資公司，這個合資平臺是在萬科物業(yè)體系內運營的，因此，構建了萬科物業(yè)的住宅空間、商企空間和城市空間等業(yè)務”，在10月17日萬科北方區(qū)域媒體交流會上萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全坦言。

今年5月，萬科物業(yè)明確了其空間服務的“三駕馬車”模型，分別為CS社區(qū)空間、BS商企空間以及US城市空間。隨著空間服務業(yè)務不斷夯實，萬科物業(yè)的版圖也逐步浮出水面。

萬科物業(yè)+戴德梁行 瞄準不動產全價值鏈

萬科物業(yè)始于1990年，此后在社區(qū)服務領域確立了自身的品牌優(yōu)勢及服務口碑?！?0年前，我從萬科地產到萬科物業(yè)，當時萬科物業(yè)的辦公室對面有一個深圳的甲級寫字樓正在招租，即全球排名第一的物業(yè)公司世邦魏理仕向全球招租。當時我就想，10年以后，上面能不能寫上萬科物業(yè)向全球招租，這個夢想在去年得以實現(xiàn)”，朱保全如是說。

夢想的背后，亦是萬科物業(yè)的野心。作為國內物業(yè)公司的領頭羊，萬科物業(yè)覬覦資產管理已久，并進行了諸多嘗試，此前也在商企領域積極嘗試，但一直未取得令人滿意的成績，直到與戴德梁行合作。

實際上，每每提及國內頭部物業(yè)公司與世界五大行的異同，資產管理無疑是一個繞不開的話題。

具體來看，在住宅物業(yè)領域，頭部物業(yè)公司優(yōu)勢愈發(fā)明顯，并有逐步取代世界五大行的趨勢；在寫字樓等其他物業(yè)領域，頭部物業(yè)公司也日趨成熟，雙方的差距不斷縮??；而在資產管理領域，與世界五大行相比，頭部物業(yè)公司存在明顯的短板。

正是這種差異，萬科物業(yè)選擇與戴德梁行進行合作，共同探索物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展?！拔宕笮薪?jīng)歷了200多年的發(fā)展歷程，它們所走過的路以及對于物業(yè)管理和資產管理的理解都與我們不同。從業(yè)務板塊來看，物業(yè)管理和設施管理是他們營收最大的板塊，同時它們還有資產評估、租賃、大宗資產交易、工廠管理、城市開發(fā)咨詢、城市房地產研究報告等業(yè)務，這些都是中國物業(yè)公司目前所不具備的”，朱保全分析道。

談及萬科物業(yè)與戴德梁的合作，萬物梁行董事長李慶平表示，萬科物業(yè)與戴德梁的交易分為兩部分，第一部分萬科物業(yè)在戴德梁行的全球總部投資了4.9%的股權，成為戴德梁行的重要產業(yè)股東；第二部分是萬科物業(yè)把PM和FM業(yè)務條線和戴德梁行以上兩個業(yè)務條線合成一家新的公司，這家新的公司由戴德梁行推薦CEO，萬科物業(yè)控股并表。

“作為一家百年老店，戴德梁行用100年以上的時間積累了很多技術標準、指導文件，現(xiàn)在和萬科的指導文件已經(jīng)超過了1000份。用100年的時間去迭代、優(yōu)化項目管理指導文件，構成了我們很強的管理底蘊。除了技術環(huán)節(jié)外，指導文件還告訴我們如何在一個簡單的服務中長期做到可持久，這也是整個管理體系文件的基礎”，李慶平進一步透露。

由此可知，萬物梁行作為合資公司，其背后一端是萬科在國內的客戶優(yōu)勢，另一端是戴德梁行在國際的客戶優(yōu)勢，同時把萬科物業(yè)過去的服務優(yōu)勢注入到合資公司中，把戴德梁行最擅長的資產交易能力也疊加起來。基于雙方優(yōu)勢的疊加，萬物梁行有望成為大中華區(qū)商企服務的旗艦，實現(xiàn)不動產全價值鏈布局。

據(jù)悉，自今年1月7日正式投入運營以來，萬物梁行已經(jīng)實現(xiàn)了快速的增長。截至9月底，萬物梁行新增了140個項目。目前，萬物梁行管理面積超過1億平方米。第三方數(shù)據(jù)顯示，萬物梁行已經(jīng)是中國相關領域管理規(guī)模最大的物業(yè)公司。此外，疫情期間，萬物梁行向全球100個國家的同行輸出寫字樓復工手冊，這些都意味著雙方投后整合取得了成功。

與此同時，國內商企業(yè)務發(fā)展空間巨大，萬物梁行有望成長為細分領域的巨頭公司。在朱保全看來，“如今，國內開始做非主營業(yè)務的外包，無論是企業(yè)還是政府，現(xiàn)在都在做這件事情，所以這留給了萬物梁行極其廣闊的市場”。

除了國內市場，巨大的國際市場也在向萬物梁行招手。“如果將來中國的物業(yè)公司要走出國門，就需要利用國際語言，而戴德梁行恰恰具備這一優(yōu)勢”。

城市空間子品牌有望落地 服務半徑不斷擴大

今年5月，萬科物業(yè)高調宣布出圈，朱保全在《致全員信|新十年》中提及萬科物業(yè)已經(jīng)確立了CS社區(qū)空間、BS商企空間以及US城市空間等業(yè)務架構。

尤其是城市空間業(yè)務，早在2018年5月24日，萬科物業(yè)就有所布局。彼時，與珠海大橫琴投資有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方共同組建珠海大橫琴城市公共資源經(jīng)營管理有限公司。

7月31日，萬科物業(yè)聯(lián)合橫琴新區(qū)、北京大學等發(fā)布了《“物業(yè)城市”白皮書》，進一步強化了自身在城市空間領域的地位。而在白皮書發(fā)布前后，萬科物業(yè)已陸續(xù)落子廈門鼓浪嶼、深圳坪山區(qū)、武漢江漢區(qū)、江門人才島、鄭州二七區(qū)等一二線城市。至此，萬科物業(yè)在一二線城市的城市空間領域已經(jīng)取得領先地位。

雖然城市空間業(yè)務已在萬科物業(yè)內部得以明確，但并未有相關的子品牌發(fā)布，而在交流會上這一謎底也被朱保全揭曉。他指出，“未來萬科物業(yè)會發(fā)布有關城市服務方面的品牌。今年萬科物業(yè)商企空間業(yè)務的收入規(guī)模約為45億元，社區(qū)空間會超過百億元，可以為集團帶來15億元的利潤”。

繼萬科物業(yè)、萬物梁行之后，萬科物業(yè)城市服務方面品牌的發(fā)布有望為其業(yè)務版圖補齊最后一塊拼圖。

相比社區(qū)空間，商企空間以及城市空間方面的拓展也擴大了萬科物業(yè)乃至整個物業(yè)管理行業(yè)的管理半徑，其背后的廣闊市場也引發(fā)了不少業(yè)內人士對物業(yè)管理行業(yè)未來將超過房地產行業(yè)的熱議。尤其是隨著物業(yè)分拆上市持續(xù)推進，其在資本市場引發(fā)的漣漪更是一波未平一波又起。

朱保全直接否認了上述看法。他說，“有人會說中國物業(yè)管理今天甚至早晚有一天會超過地產，其實我個人并不這么認為。在過去二十年里，中國房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展，招募吸納了中國最優(yōu)秀的人才，你不能說今天物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過短暫的資本催生，就覺得這個行業(yè)會有變化”。

“1981年在深圳出現(xiàn)了國內第一家物業(yè)公司，但是世邦魏理仕有247年的歷史，高力國際有237年的歷史，如今合作的戴德梁行也有231年的歷史。如此看來，今天中國的物業(yè)管理其實才剛剛開始。39年的歷史說長不長，如果說未來房地產市場真的走向存量市場，中國的物業(yè)管理行業(yè)要走的路其實才剛剛開始”，朱保全補充道。

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