作為一個典型的中國老百姓，特別是中產(chǎn)階級民眾，有兩樣?xùn)|西總是又愛又恨，一個是股票，一個是房子。股票最近大盤震蕩，妖股齊飛，大國博弈也裹挾著小散起起伏伏，介于咱們前面已經(jīng)分析過國際形勢和國內(nèi)近況，這就不多說了；而房子這事兒，房價漲不漲？在哪兒買，怎么買，早就是困擾民眾的終極問題了，一航有幸了解了一二，今天借著一航學(xué)習(xí)的內(nèi)容拋磚引玉，希望這位北大金融教授的買房思路能對大家有用哦。

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首先說說咱們說的這位教授，名叫徐遠，北京大學(xué)金融學(xué)教授，博士生導(dǎo)師，對國內(nèi)房產(chǎn)研究和國內(nèi)經(jīng)濟形勢分析，都有自己獨到的見解，而他的《北大徐遠房產(chǎn)財富42講》就是今天一航所要說的那塊“玉”啦，在這個課程里，徐遠教授深入淺出的概述了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本形式，同時也實實在在的通過數(shù)論分析和經(jīng)濟基礎(chǔ)研究，解決了買房選擇的問題，最近身邊很多人問我買房的問題，我都會推薦朋友們?nèi)ヂ犅犘爝h教授的課。

這里，一航簡單分享其中一節(jié)課程，關(guān)于買房城市的選擇問題，不論是剛需購房還是投資買房，都是不錯的參照。

徐遠教授把買房城市的選擇分為八個指標來對比衡量，這八個指標可以分為兩大類：一大類是大眾所知的已知要素有四個，另一大類是徐遠教授提出的關(guān)鍵要素也有四個，咱們今天就分別說說這八大要素的事兒。

先說說已知要素，這一類已知要素主要有城市規(guī)模，人口流入，人均收入，土地供應(yīng)。

聽著不陌生吧，這四個要素是從宏觀基礎(chǔ)上衡量一個城市的基本情況，城市規(guī)模越大的城市，城市管理調(diào)節(jié)能力越強，而人口流入基數(shù)越大，城市活力越強，同時城市潛在發(fā)展?jié)摿υ酱?，而人均收入越高，則城市的房價依托力量越強，最后土地供應(yīng)是從城市發(fā)展階段中，房屋供給能力和供給速度也是衡量房價波動的一個核心要素。

如果一個城市的城市規(guī)模大，延展性好，人口基數(shù)相對較大，人口增長穩(wěn)定，人均收入不斷提高，而土地供應(yīng)又在階段性調(diào)節(jié)過程中，那這個城市的房屋在市場競爭力環(huán)境下，是有一定優(yōu)勢的，我相信大多數(shù)關(guān)于買房的文章，都會有這些內(nèi)容，所以說，這是已知因素哈。

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我們再聊聊徐遠教授說的關(guān)鍵因素，也有四個，這就比較新穎了，主要包括兒童數(shù)量增長、上市公司數(shù)量、財政收入、服務(wù)業(yè)占比。這是從較微觀的角度來橫向?qū)Ρ雀鱾€城市之間的軟實力和活躍程度，相比其他通過政策性紅頭文件的分析，徐遠教授的這個分析角度理性客觀，同時具有參照性。

兒童數(shù)量增速，反映城市常住人口的穩(wěn)定性和城市潛在活力，這在我國老齡化趨勢明顯的現(xiàn)在，更有購房指導(dǎo)意義；

上市公司數(shù)量則反映城市營商環(huán)境的好壞，畢竟買了房要住的，營商環(huán)境決定了來的人是否留得住的問題；

財政收入則是配套上面土地公司集合思考，一個城市的財政收入越好，那地方財政來源穩(wěn)定可靠，發(fā)生出讓土地緩解財政壓力的概率就小，那么間接的房屋供給調(diào)節(jié)能力就強，想想是不是這個道理呢?

最后一個服務(wù)業(yè)占比，我理解的是側(cè)面衡量城市發(fā)展程度的指標，城市這個概念本來就是人口密集型，資源消耗型的代名詞，而生活在城市的人們，生存基礎(chǔ)應(yīng)該是依托服務(wù)業(yè)發(fā)展的，在這個邏輯下，服務(wù)業(yè)占比越高的城市，城市化水平更高，多元化抗經(jīng)濟周期能力越強，而東北老工業(yè)城市和部分資源密集型城市不正是因為在城市轉(zhuǎn)型過程中沒有做到位而引起的人口流失么，繼而導(dǎo)致房價不如白菜價。

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