企示錄|碧桂園服務:收并購轉向 開辟多元業(yè)務新戰(zhàn)場
2020年7月30日,碧桂園服務(06098.HK)宣布將分兩階段收購城市縱橫,這被外界看作是碧桂園服務通過收并購加碼多元化業(yè)務的又一舉動。站上行業(yè)領頭羊的位置,碧桂園服務用了兩年時間。隨后,碧桂園服務收并購的注意力不再局限于跑馬圈地,而是注重業(yè)務多元化的拓展。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展逐步深化,與規(guī)模高度相關的業(yè)態(tài)多元化正漸行漸遠,隨之而來的業(yè)務多元化卻方興未艾,正吸引頭部物業(yè)公司紛紛試水。碧桂園服務就是其一。
規(guī)模增長難以為繼 跑馬圈地按下暫停鍵
背靠碧桂園集團,碧桂園服務率先完成了規(guī)模之戰(zhàn)的卡位。然而,碧桂園服務的規(guī)?;氛l(fā)艱難。
在2017-2019年三年間,碧桂園服務通過兩年的規(guī)模擴張,實現(xiàn)了在管面積、合約面積的高速增長,并一躍成為物業(yè)管理行業(yè)中合約面積最大的物業(yè)公司。其中,在2019年,碧桂園服務合約面積高達684.7百萬平方米(不含三供一業(yè)),高居行業(yè)第一;在管面積高達276.1百萬平方米(不含三供一業(yè)),僅次于彩生活及保利物業(yè)。若將三供一業(yè)的在管面積包含在內,碧桂園服務2019年在管面積也是行業(yè)第一。
然而,規(guī)模持續(xù)擴大,碧桂園服務依靠收并購進而實現(xiàn)營收及利潤的快速增長已經(jīng)變得不可持續(xù)。一方面,物業(yè)管理行業(yè)理想的收并購標的愈發(fā)稀少。尤其是物業(yè)管理行業(yè)在資本市場的表現(xiàn)使物業(yè)公司的收并購價格水漲船高,收并購的性價比逐步降低。另一方面,碧桂園服務自身規(guī)模愈發(fā)龐大,通過收并購帶來的營收與面積貢獻也在逐步下滑。
不難發(fā)現(xiàn),除了在管面積持續(xù)擴大,過去兩年瘋狂的收并購使碧桂園服務的在管項目業(yè)態(tài)逐步豐富。
資料顯示,在2018年11月至2019年3月,碧桂園服務先后與5家物業(yè)管理公司訂立收購協(xié)議,包括收購北京盛世物業(yè)服務100%的股權、成都佳祥物業(yè)管理100%的股權、成都清華逸家物業(yè)管理100%的股權、南昌市潔佳物業(yè)100%的股權、上海睿靖實業(yè)100%的股權。上述收并購完成后,碧桂園服務在高端住宅物業(yè)、醫(yī)院等方面的業(yè)態(tài)布局得以完善。
2019年7月,碧桂園服務收購了港聯(lián)不動產(chǎn)服務及嘉凱城100%的股權。港聯(lián)不動產(chǎn)主要在天津、上海、武漢、廣州、四川等地從事寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體、公建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及增值服務。嘉凱城的業(yè)務已經(jīng)布局至全國10余個城市,在管項目涵蓋城市綜合體、酒店式公寓、別墅、住宅小區(qū)、辦公樓、商業(yè)街、購物中心、高檔會所等業(yè)態(tài)。上述收并購有助于碧桂園服務在區(qū)域布局與在管業(yè)態(tài)方面有所提升。
在收并購之外,碧桂園服務也通過成立合資公司擴大在管面積。早在2016年6月,國務院國資委、財政部發(fā)布了《關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見》,將逐步在全國范圍內推進國企家屬住宅區(qū)域“三供一業(yè)”分離工作。2018年7月,碧桂園服務與洲際海峽能源投資(北京)成立合資公司并以4億元認購合資公司80%的股權,全面承接中石油“三供一業(yè)”改革的物業(yè)管理及增值服務。截至2019年底,碧桂園服務已接管84.9百萬平方米物業(yè)管理面積及40.8百萬平方米供熱業(yè)務面積,項目數(shù)量近1000個。
與此同時,碧桂園服務將觸角伸向了城市服務領域。今年5月,碧桂園服務中標山西省壽陽縣環(huán)衛(wèi)項目,中標金額為1.08億元三年期,提供包括清掃保潔、垃圾轉運、老舊小區(qū)管理、綠化、地下管網(wǎng)維護、公廁路燈維護等全方位服務。
實際上,自2015年起,碧桂園服務先后在陜西省韓城市、遼寧省開原市、遼寧交投集團、廣東南粵高速、山東高速、北京大興國際機場南航基地、衢州交投集團等多個城市服務項目簽訂了合作協(xié)議。
通過一系列的收并購,無論是住宅抑或是商寫,還是更為復雜的醫(yī)院學校等其他業(yè)態(tài),或是引發(fā)行業(yè)關注的城市服務,碧桂園服務均已有所布局。
值得注意的是,2020年初至今,碧桂園服務與基礎服務有關的收并購極為有限,已知的有碧桂園服務與深圳市鴻效節(jié)能股份有限公司的股權合作。此次收并購主要是引入鴻效節(jié)能的水泵房節(jié)能改造,旨在提升碧桂園服務的成本管控能力,與規(guī)模增長并不相關。
顯然,碧桂園服務的收并購正悄然轉向。
收并購側重多元業(yè)務 社區(qū)金礦仍待挖掘
眾多周知,物業(yè)公司的多元化往往包含業(yè)態(tài)多元與業(yè)務多元雙重含義。但在不少物業(yè)公司仍舊熱衷跑馬圈地的當下,其關注點更多放在業(yè)態(tài)多元與做大規(guī)模方面。而碧桂園服務已經(jīng)從規(guī)模之戰(zhàn)過渡至業(yè)務多元化拓展。
在2019年,碧桂園服務社區(qū)增值服務營收占比僅為8.97%,遠低于同期綠城服務的22.29%、保利物業(yè)的19.35%、永升生活服務的25.73%。顯然,在挖掘社區(qū)服務的潛力方面,碧桂園服務還有很長的路要走。
早些時候,碧桂園服務首席戰(zhàn)略官徐彬淮曾表示,2020年在增值服務方面,碧桂園服務繼續(xù)保持高投入和推進力度。去年年底、今年年初的時候,碧桂園服務正式成立了一級組織,即社區(qū)生活服務事業(yè)群,希望通過該組織整體規(guī)劃、協(xié)同推進公司各個板塊相關的增值業(yè)務。2020年,碧桂園服務還會堅持既定的一些策略,碧桂園服務下面一共有5大板塊,包括社區(qū)團購、社區(qū)傳媒、家政服務、資產(chǎn)管理服務、家裝服務等。
而碧桂園服務今年以來的多項收并購均與增值服務有關,這也印證了上述言論。
2020年4月9日,碧桂園服務宣布收購文津國際。據(jù)了解,文津國際成立于2007年11月,涉及財產(chǎn)保險、人身保險、再保險經(jīng)紀業(yè)務。不難發(fā)現(xiàn),此次收并購將助力碧桂園服務的資產(chǎn)管理服務板塊實現(xiàn)進一步發(fā)展。
2020年6月,碧桂園服務完成收購合富輝煌集團3.53%的股權事項。合富輝煌作為國內領先的房地產(chǎn)代理服務公司,后續(xù)能否與碧桂園服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務產(chǎn)生良好的化學反應值得期待。
2020年7月30日,碧桂園服務宣布將分兩階段收購城市縱橫。城市縱橫成立于2010年,其主要業(yè)務為城市樓宇電梯海報媒體的開發(fā)、運營和廣告發(fā)布服務。城市縱橫在全國擁有數(shù)百萬塊可調度的框架廣告版位資源,是國內少數(shù)擁有全國性廣告資源整合及發(fā)布能力的電梯海報廣告發(fā)布服務提供商之一。收購城市縱橫,無疑是碧桂園服務在社區(qū)傳媒板塊發(fā)力的標志。
在2019年,碧桂園服務社區(qū)增值服務中社區(qū)傳媒服務營收占比僅為0.97%,營收總額不足1億元,營收甚至不及藍光嘉寶服務的廣告業(yè)務。無疑,碧桂園服務希望借助專業(yè)公司的力量,不斷推動自身相關業(yè)務的發(fā)展。
從不動產(chǎn)到空間運營再到客戶服務本身,碧桂園服務正通過收并購在業(yè)務多元化方面持續(xù)進行嘗試,以期找到新的盈利增長點。
對物業(yè)公司而言,社區(qū)服務是一座金礦,但尚未形成清晰的盈利模式。碧桂園服務仍需摸爬滾打,其業(yè)務多元化仍然任重道遠。
(責任編輯:羅浩)相關知識
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