地價降房價就能降嗎?誰應該為高房價負責?
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房價為何這么高,好像誰都能說出很多理由來。無論什么原因,似乎有一點基本上沒有什么爭議,那就是土地供給控制下的地價上漲,決定了房價上漲。
嚴格意義上來說,地價決定不了房價,成本也決定不了賣多少錢。面粉代表不了面包賣多少錢。但人們喜歡用這個邏輯去分析。實際上忽略了很多關鍵因素。
實際上,決定房價的不是地價,而是價值,影響房價的是供求關系。這個問題一會我再說。
近日,上海交通大學安泰經(jīng)濟與管理學院教授、中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘,就近期一線城市房價大幅上、今年房地產(chǎn)政策調(diào)控空間、以及2020年下半年樓市展望等話題進行了探討。
他表示,中國房地產(chǎn)的核心癥結不在于貨幣超發(fā)或泡沫過大,而在于供求關系的空間錯配:在人口流入的一線城市,土地供給是收緊的;在人口流出的三四線城市,土地供給反而放松。一二線城市與三四線城市的房價分化將是未來長期持續(xù)存在的現(xiàn)象,人口流出的三四線城市缺乏房價上漲的后勁。
他還建議,中國應該實施因城施策的結構性房地產(chǎn)政策(即,在人口流入的一線、準一線城市增加土地供應和住房建設),以起到拉動經(jīng)濟增長、緩解房價上漲、滿足真實需求等“一石幾鳥”的目的。
那么2020年下半年樓市會怎樣發(fā)展?會不會出現(xiàn)“報復性買房”?為此,陸銘認為,這取決于四個因素:住房需求是否迎來一輪釋放、貨幣政策是否進一步放松、土地政策是否迎來改變、以及是否是人口流入的一線和準一線城市。
我認為,大局已定,無論客觀影響有多持久,不難判斷,未來房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定大局不會改變,也就是說房價大漲大跌的可能性基本上不會有。
那么,對于土地與房價的關系,他說得到底有沒有道理?我覺得當前本來就是執(zhí)行的房子是用來住的不是用來炒的這個定位,在此基礎上做到因城施策,至于增加大城市住房供給或者說土地供給,誰都知道,但是真的是想增加就增加嗎?如果想增加就能增加大城市還是大城市嗎?這本來就是一個矛盾。
如果一個專家說出連一個普通老百姓都懂得的道理,那么還有什么存在的價值和意義?泡沫只是表象,肯定不是高房價的本源。
我們是多么希望有多少土地能供給的都拿出來,你們想用多少給你多少,這樣土地成本能夠降下來,也不至于天天讓你們以地價上漲為借口而為高房價找理由了。
地價越來越貴是事實,土地供給越來越跟不上也是事實,因為大城市的人口是流入型城市,而大城市本就資源有限,這個我信,如果是這樣,房價不漲才怪,可是如果都這么簡單,那豈不是誰都能當專家了?
我想說,地價漲導致房價漲,可是反過來成立嗎?土地供給多了,房價就能降下來嗎?地價降了房價就能漲嗎?不一定吧。以前有的城市地價幾乎為零,等于土地不要錢,但我沒見過哪個開發(fā)商賣房子說成本價給購房者的。
即使地價便宜,你的房子會便宜賣嗎?土地本就是稀缺資源,這是不能改變的事實,誰也改變不了。我們必須承認這些年各地方學聰明了,學會控制節(jié)奏放地,但開發(fā)商一個勁咬著說土地供給不給力,因為他們心里明白土地本來就不可能隨便說供就供,只要死死咬住這個,開發(fā)商就沒有錯。
開發(fā)商總喜歡說現(xiàn)在面粉貴過面包了,房價能不漲嗎?我想說,為什么你跟另一個人進貨時按同樣的價格進貨,到頭來賺的不一樣,賣的價格也可能不一樣呢?如果是成本決定價格你們應該賣一樣的價格??!所以,決定房價的是價值,影響房價的是供需關系,而供需關系也影響著你的定價。
我們可以看,現(xiàn)在也在努力改變地方對土地的依賴,擺脫土地財政的惡性循環(huán)。不僅在加大土地供給,也在住房供給結構上做了調(diào)整,滿足不同階層的住房需求。
加大供給當然有必要,但是與其談加大供給,倒不如說供給的土地和房子哪去了更重要。否則,增加多少供給都只是開發(fā)商增加利潤的借口,而不會成為真正的有效住房供給。增加土地供給是必須的,但是只增加土地供給是遠遠不夠的,還需要把控各個環(huán)節(jié),防止肥了利益既得者,而真正需要住房的剛需改善人群卻無法享用。
當然,央行主管的《金融時報》就曾發(fā)表文章《地方應擔負起樓市調(diào)控職責》,矛頭對準地方,明確指出地方?jīng)]有盡到責任,得為高房價負責!而且個別地方打著自己的小算盤,不能將地方利益與國家整體利益統(tǒng)一起來,扭扭捏捏,與國家進行搏弈。
現(xiàn)在看來,不少城市都在努力擺脫房地產(chǎn)的過度依賴,進而逐步走向房地產(chǎn)長效機制的完善。
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