增加土地供給，就能降房價(jià)嗎？交大教授：高房價(jià)與泡沫過大無關(guān)

來源：智能家居時(shí)間：2020-06-28 17:35

房價(jià)為何這么高，好像誰都能說出很多理由來。無論什么原因，似乎有一點(diǎn)基本上沒有什么爭議，那就是土地供給控制下的地價(jià)上漲，決定了房價(jià)上漲。

嚴(yán)格意義上來說，地價(jià)決定不了房價(jià)，成本也決定不了賣多少錢。面粉代表不了面包賣多少錢。但人們喜歡用這個(gè)邏輯去分析。實(shí)際上忽略了很多關(guān)鍵因素。

實(shí)際上，決定房價(jià)的不是地價(jià)，而是價(jià)值，影響房價(jià)的是供求關(guān)系。這個(gè)問題一會(huì)我再說。

近日，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘，就近期一線城市房價(jià)大幅上、今年房地產(chǎn)政策調(diào)控空間、以及2020年下半年樓市展望等話題進(jìn)行了探討。

他表示，中國房地產(chǎn)的核心癥結(jié)不在于貨幣超發(fā)或泡沫過大，而在于供求關(guān)系的空間錯(cuò)配：在人口流入的一線城市，土地供給是收緊的；在人口流出的三四線城市，土地供給反而放松。一二線城市與三四線城市的房價(jià)分化將是未來長期持續(xù)存在的現(xiàn)象，人口流出的三四線城市缺乏房價(jià)上漲的后勁。

他還建議，中國應(yīng)該實(shí)施因城施策的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策（即，在人口流入的一線、準(zhǔn)一線城市增加土地供應(yīng)和住房建設(shè)），以起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、緩解房價(jià)上漲、滿足真實(shí)需求等“一石幾鳥”的目的。

那么2020年下半年樓市會(huì)怎樣發(fā)展？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性買房”？為此，陸銘認(rèn)為，這取決于四個(gè)因素：住房需求是否迎來一輪釋放、貨幣政策是否進(jìn)一步放松、土地政策是否迎來改變、以及是否是人口流入的一線和準(zhǔn)一線城市。

我認(rèn)為，大局已定，無論客觀影響有多持久，不難判斷，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定大局不會(huì)改變，也就是說房價(jià)大漲大跌的可能性基本上不會(huì)有。

那么，對(duì)于土地與房價(jià)的關(guān)系，他說得到底有沒有道理？我覺得當(dāng)前本來就是執(zhí)行的房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位，在此基礎(chǔ)上做到因城施策，至于增加大城市住房供給或者說土地供給，誰都知道，但是真的是想增加就增加嗎？如果想增加就能增加大城市還是大城市嗎？這本來就是一個(gè)矛盾。

如果一個(gè)專家說出連一個(gè)普通老百姓都懂得的道理，那么還有什么存在的價(jià)值和意義？泡沫只是表象，肯定不是高房價(jià)的本源。

我們是多么希望有多少土地能供給的都拿出來，你們想用多少給你多少，這樣土地成本能夠降下來，也不至于天天讓你們以地價(jià)上漲為借口而為高房價(jià)找理由了。

地價(jià)越來越貴是事實(shí)，土地供給越來越跟不上也是事實(shí)，因?yàn)榇蟪鞘械娜丝谑橇魅胄统鞘校蟪鞘斜揪唾Y源有限，這個(gè)我信，如果是這樣，房價(jià)不漲才怪，可是如果都這么簡單，那豈不是誰都能當(dāng)專家了？

我想說，地價(jià)漲導(dǎo)致房價(jià)漲，可是反過來成立嗎？土地供給多了，房價(jià)就能降下來嗎？地價(jià)降了房價(jià)就能漲嗎？不一定吧。以前有的城市地價(jià)幾乎為零，等于土地不要錢，但我沒見過哪個(gè)開發(fā)商賣房子說成本價(jià)給購房者的。

即使地價(jià)便宜，你的房子會(huì)便宜賣嗎？土地本就是稀缺資源，這是不能改變的事實(shí)，誰也改變不了。我們必須承認(rèn)這些年各地方學(xué)聰明了，學(xué)會(huì)控制節(jié)奏放地，但開發(fā)商一個(gè)勁咬著說土地供給不給力，因?yàn)樗麄冃睦锩靼淄恋乇緛砭筒豢赡茈S便說供就供，只要死死咬住這個(gè)，開發(fā)商就沒有錯(cuò)。

開發(fā)商總喜歡說現(xiàn)在面粉貴過面包了，房價(jià)能不漲嗎？我想說，為什么你跟另一個(gè)人進(jìn)貨時(shí)按同樣的價(jià)格進(jìn)貨，到頭來賺的不一樣，賣的價(jià)格也可能不一樣呢？如果是成本決定價(jià)格你們應(yīng)該賣一樣的價(jià)格??！所以，決定房價(jià)的是價(jià)值，影響房價(jià)的是供需關(guān)系，而供需關(guān)系也影響著你的定價(jià)。

我們可以看，現(xiàn)在也在努力改變地方對(duì)土地的依賴，擺脫土地財(cái)政的惡性循環(huán)。不僅在加大土地供給，也在住房供給結(jié)構(gòu)上做了調(diào)整，滿足不同階層的住房需求。

加大供給當(dāng)然有必要，但是與其談加大供給，倒不如說供給的土地和房子哪去了更重要。否則，增加多少供給都只是開發(fā)商增加利潤的借口，而不會(huì)成為真正的有效住房供給。增加土地供給是必須的，但是只增加土地供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要把控各個(gè)環(huán)節(jié)，防止肥了利益既得者，而真正需要住房的剛需改善人群卻無法享用。

當(dāng)然，央行主管的《金融時(shí)報(bào)》就曾發(fā)表文章《地方應(yīng)擔(dān)負(fù)起樓市調(diào)控職責(zé)》，矛頭對(duì)準(zhǔn)地方，明確指出地方?jīng)]有盡到責(zé)任，得為高房價(jià)負(fù)責(zé)！而且個(gè)別地方打著自己的小算盤，不能將地方利益與國家整體利益統(tǒng)一起來，扭扭捏捏，與國家進(jìn)行博弈。

現(xiàn)在看來，不少城市都在努力擺脫房地產(chǎn)的過度依賴，進(jìn)而逐步走向房地產(chǎn)長效機(jī)制的完善。