袁玉京：美國商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新一輪風(fēng)暴？

來源：智能家居時(shí)間：2023-04-27 15:20

中新經(jīng)緯4月27日電題：美國商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新一輪風(fēng)暴？

作者袁玉京安邦智庫助理研究員

在國際銀行業(yè)危機(jī)陰影暫緩的同時(shí)，美國商業(yè)地產(chǎn)卻隱約出現(xiàn)“驚雷滾滾”之勢。

近期，全球最大的上市房地產(chǎn)公司之一布魯克菲爾德資產(chǎn)管理被爆出1.614億美元的商業(yè)房地產(chǎn)按揭貸款支持證券(CMBS)違約。而在2023年稍早之前，布魯克菲爾德就已經(jīng)因?yàn)槲挥诼迳即壍拿簹夤敬髲B和777大廈兩棟大樓相關(guān)的7.84億美元債務(wù)而被指控違約。

無獨(dú)有偶，2022年12月1日，全球資管巨頭黑石突然宣布限制旗艦房地產(chǎn)投資信托基金(BREIT)贖回，引發(fā)市場對地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂。2023年3月初，黑石又被曝已違約一只5.31億歐元(約為5.62億美元)的芬蘭CMBS。

“美國商業(yè)地產(chǎn)市場信心正變得脆弱”

多輪沖擊之下，市場各界對美國房地產(chǎn)市場，尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場信心正變得脆弱。一邊是美聯(lián)儲不斷加息導(dǎo)致市場利率暴增，另一邊則是近期多家銀行倒閉事件令剛剛被疫情重創(chuàng)的市場雪上加霜。再加上消費(fèi)者日漸看淡全球經(jīng)濟(jì)前景，美國商業(yè)地產(chǎn)未來也變得更撲朔迷離。

首先，一些分析師認(rèn)為，從相關(guān)指標(biāo)來看，當(dāng)前美國商業(yè)地產(chǎn)市場確實(shí)已開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象。例如，美國《財(cái)富》雜志數(shù)據(jù)顯示，自疫情暴發(fā)以來，美國商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)回升，由2020年一季度的11.5%升至2022年三季度的15.4%，尤其是疫情后遠(yuǎn)程辦公的興起以及近期科技企業(yè)為“降本增效”而采取縮減辦公場地等措施，使得商業(yè)地產(chǎn)對辦公樓的需求明顯降低。

其次，2022年四季度，美國商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率再度上行，環(huán)比上升3個(gè)基點(diǎn)至0.68%，盡管其絕對水平仍處歷史低位，但邊際變化仍引發(fā)了一少關(guān)注。

平安證券數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度，美國非金融企業(yè)部門杠桿率達(dá)到78.8%，明顯高于2019年四季度75.3%的水平。企業(yè)杠桿率處于高位無疑限制了公司的資本開支計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)需求或?qū)⒊掷m(xù)承壓。

與此同時(shí)，在2023年第一季度的銀行收益中，相關(guān)的壓力上升跡象也開始露頭。上周，富國銀行報(bào)告稱，美國商業(yè)房地產(chǎn)不良貸款自12月以來猛增近50%，達(dá)到15億美元。

摩根士丹利則稱，商業(yè)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)前景惡化，是該行撥備較2022年大幅增加的原因。對此，資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)BK資產(chǎn)管理宏觀策略師施羅斯伯格表示，房地產(chǎn)業(yè)是最容易受到利率沖擊的經(jīng)濟(jì)部門之一，“流動(dòng)性壓力預(yù)計(jì)將使得中小銀行開始減少貸款，而向商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)理提供的貸款主要來自他們?！倍谝幻绹鹑诠靖呒壣虡I(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯奈德則認(rèn)為，通過CMBS等方式，美國各級銀行對商業(yè)房地產(chǎn)市場有很大風(fēng)險(xiǎn)敞口，這影響了銀行業(yè)的穩(wěn)定，進(jìn)而將對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更大沖擊。他指出，有統(tǒng)計(jì)顯示2023年以來，所有商業(yè)房地產(chǎn)的信貸都變得越來越稀缺，近期銀行業(yè)的困境只會(huì)加劇這一趨勢。

資料顯示，在美國，商業(yè)房地產(chǎn)貸款約占小型銀行總貸款的40%，而在最大的貸款機(jī)構(gòu)賬面上約占13%，這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)市場的陰影很容易通過風(fēng)險(xiǎn)暴露的方式向各類機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)。

4月21日，總部位于阿肯色州的歐扎克銀行報(bào)告稱，由于該行在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在過大風(fēng)險(xiǎn)暴露，因此不得不在第一季度將貸款撥備提高了10%。其當(dāng)前的貸款準(zhǔn)備金為3600萬美元，比一年前的水平增加了10倍。

與此同時(shí)，管理價(jià)值3060億美元的加利福尼亞州教師退休基金的首席投資官克里斯托弗·艾爾曼也在日前透露，他估計(jì)美國寫字樓的價(jià)值已經(jīng)下降了約20%，他因此預(yù)期該基金下520億美元的房地產(chǎn)投資組合將出現(xiàn)巨大虧損，并正在為此做準(zhǔn)備。

高盛的一份報(bào)告指出，近期寫字樓地產(chǎn)的CMBS拖欠率已開始上升，預(yù)計(jì)未來還將顯著上升：因?yàn)橥锨仿噬仙c當(dāng)前的加息周期息息相關(guān)。

除大型機(jī)構(gòu)之外，美國投資者針對商業(yè)地產(chǎn)市場的不安情緒也在逐漸升溫。在美國銀行本月進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查中，幾乎有一半受訪者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是最有可能發(fā)生系統(tǒng)性信貸事件的來源。

MSCI房地產(chǎn)部門的數(shù)據(jù)則顯示，2023年前三個(gè)月，與寫字樓相關(guān)的交易降至十多年來最低水平。此類擔(dān)憂也在股票市場中有所反映。資料顯示，房地產(chǎn)板塊是2023年美股表現(xiàn)最差的行業(yè)之一。同時(shí)，標(biāo)普全球在2023年3月末發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)是現(xiàn)在全球做空最多的行業(yè)，也是美股做空第三多行業(yè)。

最后，這個(gè)行業(yè)在美國之外也引起了類似擔(dān)憂，國際貨幣基金組織的一位高級官員，本月將商業(yè)地產(chǎn)描述為“一個(gè)焦點(diǎn)”。其最新金融穩(wěn)定報(bào)告警告說，房地產(chǎn)價(jià)值下降、金融條件收緊和市場流動(dòng)性不足的“有毒組合”，可能導(dǎo)致借款人難以為不斷增加的到期貸款進(jìn)行再融資，從而導(dǎo)致違約率急劇上升。

美國商業(yè)地產(chǎn)壓力目前可控

不過，筆者看來，目前美國商業(yè)地產(chǎn)的壓力仍不太可能演變成新一輪系統(tǒng)性危機(jī)。

首先，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，CMBS曾是過去房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向更廣泛系統(tǒng)性危機(jī)傳播的關(guān)鍵路徑。然而，從歷史水平看，當(dāng)前美國商業(yè)地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)負(fù)債表中的比例仍未達(dá)到過高地步。同時(shí)，由于美國政府在2008年金融危機(jī)后推出的監(jiān)管措施限制了相關(guān)金融衍生品的無序增長。在當(dāng)前環(huán)境內(nèi)，美國CMBS市場規(guī)模仍然低于RMBS(住房抵押貸款支持證券)。中金公司數(shù)據(jù)顯示，在美國銀行系統(tǒng)內(nèi)，CMBS當(dāng)前總規(guī)模約為3.6萬億美元，遠(yuǎn)小于RMBS的15.4萬億美元的規(guī)模。

其次，與住宅市場相比，疫情后的美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格并未過度上漲。自2022年下半年開始，各類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，其當(dāng)前水平已經(jīng)與疫情前相近。因此，該市場中并未出現(xiàn)明顯的泡沫痕跡，其下行風(fēng)險(xiǎn)空間也因此有限。

此外，正如很多分析師指出的，美聯(lián)儲政策和市場的自我調(diào)節(jié)調(diào)解機(jī)制目前也正在生效。一方面，透過貼現(xiàn)窗口等工具，美聯(lián)儲向市場注入的流動(dòng)性正在緩解各類中小銀行壓力，從而減輕了商業(yè)地產(chǎn)市場危機(jī)在低流動(dòng)性環(huán)境中持續(xù)惡化的可能。另一方面，硅谷銀行事件后，市場對美聯(lián)儲進(jìn)一步加息的預(yù)期有所降溫。由此帶來的無風(fēng)險(xiǎn)利率回落，也緩解了CMBS等資產(chǎn)的價(jià)格壓力，繼而減輕了銀行和機(jī)構(gòu)資產(chǎn)端的浮虧壓力。

最后，綜合各界經(jīng)濟(jì)學(xué)家觀點(diǎn)來看，目前市場普遍認(rèn)同的是，在相當(dāng)程度上，當(dāng)前美國商業(yè)地產(chǎn)承受的壓力是一種對美聯(lián)儲緊縮政策的正常反應(yīng)，而非出自行業(yè)本身的脆弱性或系統(tǒng)性危機(jī)點(diǎn)。

綜上所述，盡管在多重打擊之后，美國商業(yè)地產(chǎn)市場仍面臨較多不利因素，但就當(dāng)前美國金融體系的“健康狀況”而言，預(yù)言美國商業(yè)地產(chǎn)市場將醞釀一場新的系統(tǒng)性危機(jī)，恐怕還為時(shí)尚早。(中新經(jīng)緯APP)

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