12月8日，REITs底層資產再度擴圍的消息傳來。

　　證監(jiān)會副主席李超在上海明確，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。

　　這些舉措，都是中國REITs的題中之意。中國的REITs自2020年4月開始試點，底層資產就明確在基礎設施領域，2022年初，又將底層資產范疇擴圍到了保租房領域，總體來說，都屬于基礎設施以及民生保障類資產。

　　但這一階段，市場化的房地產企業(yè)和項目幾乎無法通過REITs實現資產退出，而這，本是REITs在國際上最基本的功能，REITs的本意也是房地產投資信托基金。

　　這一次，真正讓市場特別是房地產行業(yè)感覺振奮的是，李超表示，要研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產等領域。

　　盡管時間表暫未明晰，這一表態(tài)的意義卻非同凡響，我們可以從兩個方面來看。

　　第一，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房，從保租房到市場化長租房是重大的轉變。

　　此前，公寓類資產參與REITs的方式，有一條明確的通道，先要參照各地出臺的保租房認定標準提出申請，符合條件成為保租房后，再申請發(fā)行REITs。如果REITs面向市場化的長租房開放，意味著無法進入保租房體系的那些長租房，也可以受惠于REITs，這對住房租賃市場的發(fā)展非常有益，因為保租房類項目主要面向城市新市民、年輕白領提供租賃住房，是市場中需求和供給量最大的產品類型。

　　與此同時，一個健全的住房租賃市場，還包括許多其他產品類型，例如中高端、滿足多口家庭居住需求的租賃項目，以及更加實惠、滿足都市藍領租住需求的項目等等。如果REITs可以為這樣多種多樣的租賃住房提供退出通道，中國租賃市場的豐富度和活躍度都會得到有效提升。

　　第二，研究推動試點范圍拓展到商業(yè)不動產領域。

　　這是尤其令房地產市場振奮的消息。長期以來，中國的房地產行業(yè)在增量發(fā)展階段，積累了很大體量的商業(yè)資產，這些資產沉淀在開發(fā)商手中，一直是待解的難題。在前兩年的物業(yè)上市潮中，很多房企將商業(yè)管理能力輕資產化，打包進了上市物業(yè)公司中，剩下的重資產如何妥善處置，從國際上和歷史上REITs的用途看，REITs其實是最優(yōu)答案。

　　出于多重因素考量，尤其是中國房地產行業(yè)發(fā)展階段，中國版REITs在2020年推出伊始，并沒有將商業(yè)不動產納入考量。

　　現在，隨著房住不炒的穩(wěn)步實現，以及房地產去泡沫取得了深入進展，商業(yè)不動產入列，也是REITs的題中之意，它有助于商業(yè)資產通過投融管退獲得更加良性的循環(huán)，幫助企業(yè)降低杠桿。

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