富尚陳曉歐:商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的真正實(shí)現(xiàn)還有一段路要走

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-11-03 13:23

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng) 陳盼盼

后疫情時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)，正逐漸被打破與重置，如何盤(pán)活存量資產(chǎn)，資產(chǎn)改造的價(jià)值空間有多大，進(jìn)與退怎樣抉擇？11月3-4日，“2020觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)”在上海隆重舉行，數(shù)百位業(yè)界精英齊聚上海，思辨商業(yè)地產(chǎn)疫后重生之路，搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)全程直擊，一線報(bào)道，呈現(xiàn)有關(guān)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重生與聚合的思考。

在“資產(chǎn)證券化理想與現(xiàn)實(shí)”主題論壇上，美國(guó)富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳曉歐表示，商業(yè)地產(chǎn)的公募REITs的真正實(shí)現(xiàn)，還有一段路要走的。

美國(guó)富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng) 陳曉歐

商業(yè)地產(chǎn)是最龐大的一個(gè)地產(chǎn)資產(chǎn)組合，它離真正的公募REITs還有以下障礙：

第一是商業(yè)地產(chǎn)稅收問(wèn)題。在國(guó)際上，大部分的REITs市場(chǎng)稅收是采用穿透原則，也就是說(shuō)資金層面不收稅，這樣可以保證投資人拿到商業(yè)地產(chǎn)比較穩(wěn)定且不是那么高的收益。目前在公募REITs市場(chǎng)上，如果把商業(yè)地產(chǎn)放進(jìn)去，可以真正實(shí)現(xiàn)受投資人青睞的最大的一個(gè)障礙。我們呼吁，整個(gè)市場(chǎng)尤其是監(jiān)管機(jī)構(gòu)，包括權(quán)威機(jī)構(gòu)，應(yīng)該對(duì)這個(gè)稅收引起足夠的重視，應(yīng)該參照國(guó)際市場(chǎng)慣例，進(jìn)行稅收的相應(yīng)的改變，這是目前我們急需大家呼喚的改變。

第二是中國(guó)市場(chǎng)的融資成本問(wèn)題。中國(guó)市場(chǎng)很多優(yōu)質(zhì)的大型的國(guó)企、央企，他們?nèi)谫Y成本都已經(jīng)達(dá)到了4到6的水平，但民企的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以到10左右，這樣的融資成本下，如何保障一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)比較合理的4到6的租金收益，這是一個(gè)比較大的難點(diǎn)。

第三是整個(gè)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。比如產(chǎn)權(quán)的混亂，可以看到很多的資產(chǎn)，他們的產(chǎn)權(quán)是不清晰的，造成商業(yè)地產(chǎn)REITs的混亂，需要梳理好產(chǎn)權(quán)。

第四是市場(chǎng)的專業(yè)度也有待提升，這些是屬于黎明前的黑暗。

在陳曉歐看來(lái)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的公募REITs化，是勢(shì)在必行?？v觀全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，從美國(guó)到歐洲，到亞太地區(qū)，這個(gè)市場(chǎng)是勢(shì)在必行。中國(guó)整天講存量盤(pán)活，如果沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)真正的公募REITs盤(pán)活，存量盤(pán)活是一個(gè)虛談。如果我們克服了前面說(shuō)到的困難，實(shí)現(xiàn)重大突破以后，中國(guó)公募REITs、商業(yè)地產(chǎn)的公募REITs是指日可待的。