“團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房”逐步席卷全國(guó)，是送優(yōu)惠還是搶市場(chǎng)？專(zhuān)家：效果可期

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-09-16 07:30

“團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房”正逐步席卷多地樓市。

9月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從浙江諸暨市政府網(wǎng)站獲悉，諸暨近日發(fā)布一系列樓市新政，涉及加大住房公積金支持力度、實(shí)施契稅補(bǔ)貼、下調(diào)首付比例、鼓勵(lì)房企開(kāi)展團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等。

根據(jù)《諸暨市行政區(qū)域內(nèi)推行房地產(chǎn)交易契稅財(cái)政補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》（下稱(chēng)《細(xì)則》），在備案價(jià)浮動(dòng)基準(zhǔn)上，對(duì)團(tuán)購(gòu)5套及以上（疊排或排屋3套及以上）商品住宅的，可以再下浮5%以?xún)?nèi)；對(duì)團(tuán)購(gòu)10套及以上（疊排或排屋6套及以上）的，可以再下浮8%以?xún)?nèi)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來(lái)盛行的團(tuán)購(gòu)政策，均意在促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)活躍度和銷(xiāo)量的提升，加快市場(chǎng)信心恢復(fù)，但后續(xù)效果也要取決于房企營(yíng)銷(xiāo)層面對(duì)目標(biāo)客群的定位和搜尋。尤其是目前的團(tuán)購(gòu)政策，很多都面向公職人員和收入穩(wěn)定群體，效果還是可以期待的。

官方支持團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房

作為浙江的經(jīng)濟(jì)大縣之一，諸暨樓市一直有著較強(qiáng)的去化表現(xiàn)。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年浙江省樓市成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米的縣市有18個(gè)，占比超過(guò)3成；而成交面積超過(guò)200萬(wàn)平方米的僅有慈溪、諸暨、義烏。不過(guò)受整體房市場(chǎng)環(huán)境影響，多數(shù)縣市的商品房成交面積同比上一年明顯下降，諸暨也不例外，2021年成交面積同比下降15%左右。

進(jìn)入2022年，這一狀況并未有明顯改善。為進(jìn)一步刺激樓市，諸暨發(fā)布《細(xì)則》明確，在2022年9月1日至2022年10月31日期間（以辦理新建商品住房合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，按所繳契稅地方留存部分100%給予補(bǔ)貼；在2022年11月1日至2022年12月31日期間，購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，按所繳契稅地方留存部分80%給予補(bǔ)貼。

此次諸暨房地產(chǎn)交易稅款財(cái)政補(bǔ)貼采取“先繳后補(bǔ)”的方式，以購(gòu)房人為申領(lǐng)人，一房只能享受一次補(bǔ)貼。

同時(shí)，公積金貸款額度調(diào)整為單職工60萬(wàn)元、雙職工80萬(wàn)元首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%，鼓勵(lì)各銀行根據(jù)LPR執(zhí)行最優(yōu)惠利率；個(gè)人住房貸款發(fā)放加快，對(duì)符合個(gè)人住房貸款發(fā)放條件的，應(yīng)放盡放。

最引發(fā)關(guān)注的一條是，在備案價(jià)浮動(dòng)基準(zhǔn)上，對(duì)團(tuán)購(gòu)5套及以上（疊排或排屋3套及以上）商品住宅的可以再下浮5%以?xún)?nèi)，對(duì)團(tuán)購(gòu)10套及以上（疊排或排屋6套及以上）的可以再下浮8%以?xún)?nèi)。鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)，與開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商達(dá)成的優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

“諸暨團(tuán)購(gòu)政策明確了備案價(jià)允許下浮的概念，和常規(guī)的鼓勵(lì)房企降價(jià)操作是有差異的，這是政府層面對(duì)團(tuán)購(gòu)的支持。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)9月15日在微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從政策端明確房企給予的價(jià)格優(yōu)惠不計(jì)入備案價(jià)格跌幅比例范圍，這是一種比較友好的降價(jià)措施，是以?xún)r(jià)換量在團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)的體現(xiàn)。

“團(tuán)購(gòu)住房逐漸從民間自發(fā)操作進(jìn)入到官方層面，尤其是在備案價(jià)允許下調(diào)的規(guī)定中可以看出，政府層面給予了較多政策保障。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這其實(shí)也是批量去庫(kù)存的重要體現(xiàn)，說(shuō)明當(dāng)前蓄客難度略大，而團(tuán)購(gòu)涉及的降價(jià)操作，和目前各地打擊違規(guī)降價(jià)的操作有本質(zhì)區(qū)別，“是被允許的，也是合規(guī)的?！?/p>

人越多越便宜

此類(lèi)團(tuán)購(gòu)政策早已有之。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自今年6月以來(lái)，已有太原、中山、沈陽(yáng)、桐廬、銅陵、普洱、巴中、黃岡、長(zhǎng)春等多地發(fā)布了類(lèi)似政策。

如長(zhǎng)春7月8日發(fā)文稱(chēng)，支持機(jī)關(guān)單位、國(guó)有企事業(yè)單位、大專(zhuān)院校、科研院所和社會(huì)群體與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)；團(tuán)購(gòu)房需取得商品房預(yù)售許可，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得低于成本價(jià)格銷(xiāo)售。

不少城市對(duì)團(tuán)購(gòu)房源予以?xún)?yōu)惠。

湖北黃岡對(duì)20人以上團(tuán)購(gòu)承諾不低于個(gè)人總房款3%的優(yōu)惠。

浙江桐廬在備案價(jià)打折后價(jià)格基礎(chǔ)上，對(duì)一次性購(gòu)買(mǎi)10套及以上（純疊排或排屋項(xiàng)目5套及以上）商品住宅的再下浮優(yōu)惠3%；對(duì)一次性購(gòu)買(mǎi)20套及以上的再下浮優(yōu)惠5%。

浙江淳安則提出房地產(chǎn)企業(yè)以樓盤(pán)為單位，對(duì)“活動(dòng)房源池”內(nèi)的團(tuán)購(gòu)新建商品住宅給予鎖定價(jià)再下浮的優(yōu)惠，其中團(tuán)購(gòu)5套及以上的下浮2%；團(tuán)購(gòu)10套及以上的下浮3%；團(tuán)購(gòu)20套及以上的下浮4%；團(tuán)購(gòu)50套及以上的下浮5%。

四川眉山也表示，根據(jù)一次性團(tuán)購(gòu)數(shù)量在30、50、100套以上的，給予3%-5%優(yōu)惠。

值得注意的是，還有城市同時(shí)明確，團(tuán)購(gòu)商品住房與開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)達(dá)成的優(yōu)惠價(jià)格，不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。這也意味著，這不算違背“樓市限跌令”。

“從落地團(tuán)購(gòu)的城市來(lái)看，大都是三四線城市，即使有長(zhǎng)春、太原這類(lèi)省會(huì)城市，也是今年市場(chǎng)熱度低，去化難度大的區(qū)域?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波今日在接受記者微信采訪時(shí)表示，開(kāi)展商品房團(tuán)購(gòu)，意圖促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)活躍度和銷(xiāo)量提升，加快市場(chǎng)信心恢復(fù)。

至于市場(chǎng)效果，張波坦言需視當(dāng)?shù)毓┣笄闆r及基本面分類(lèi)看待?！澳壳皝?lái)看，團(tuán)購(gòu)的作用在各地會(huì)呈現(xiàn)一定分化：如果城市明顯供大于求，市場(chǎng)信心依然處于相對(duì)底部，團(tuán)購(gòu)所起到的提振效果就會(huì)相對(duì)有限；而對(duì)于一些已經(jīng)觸底并開(kāi)始回升的城市，團(tuán)購(gòu)所起到的作用才會(huì)更加明顯?！?/p>

“由于部分三四線今年房?jī)r(jià)回調(diào)力度較大，甚至有些項(xiàng)目短期內(nèi)打折幅度非常明顯，這就在一定程度上弱化了團(tuán)購(gòu)的吸引力。一般來(lái)說(shuō)，團(tuán)購(gòu)在市場(chǎng)平穩(wěn)階段起到的效果會(huì)更明顯。”張波說(shuō)。

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（責(zé)任編輯：李顯杰）