??6月18日下午，邁入27周歲的綠城中國（0 3900.HK）在杭州召開股東周年大會。

??延續(xù)往年慣例，公司董事會主席張亞東攜行政總裁郭佳峰、董事會秘書尚書臣等一眾管理層出席。自2019年正式接任綠城歷史上第二位獨(dú)立董事會主席以來，這已是張亞東執(zhí)掌綠城中國的第三年。參會股東從自己視角對張亞東作出解讀，認(rèn)為他是“像劉邦一樣的人”，從善如流；2020年末履新綠城總裁的“老綠城人”郭佳峰則更被比作韓信，攻無不克。

??持續(xù)2個多小時的周年股東大會超過了預(yù)設(shè)時間，宣讀議案表決后進(jìn)入投資者提問環(huán)節(jié)，現(xiàn)場股東顯然重視這次機(jī)會，利潤、銷售、投資、市值及“三道紅線”等等，多數(shù)市場關(guān)切問題在現(xiàn)場拋出。

??在氛圍尚屬融洽的現(xiàn)場，針對綠城中國起起落落的市值表現(xiàn)有投資人力挺：“作為綠城股東會堅(jiān)持到底，相信自己10多年對行情的判斷”；也有投資人建議，綠城要更加全面地向資本市場傳遞企業(yè)信息。

??經(jīng)歷了2020年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2892億元同比增長43%超額業(yè)績增長后，綠城中國今年顯然有意放慢腳步，全年銷售目標(biāo)僅為3100億元，目標(biāo)增長率7.2%。按照張亞東闡釋，接下來綠城不希望有去年的大幅度增長，“希望有更大空間做好產(chǎn)品”。

??對于大會現(xiàn)場討論熱度最高的市值問題，張亞東則為市場投注信心，“預(yù)計(jì)年底利潤及對股東回報都會高于行業(yè)”，并稱“現(xiàn)在是買綠城股票的好時機(jī)”。

??近日上揚(yáng)的股價表現(xiàn)似乎印證了市場信心。6月21日，即股東大會結(jié)束后第一個交易日，綠城中國收盤漲12.17%，報9.4港元/股。

??“投資端會高效”

??盡管2021年目標(biāo)增速設(shè)定放緩，但從現(xiàn)實(shí)情況看，今年上半年綠城仍然以積極態(tài)度把握規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會。此次股東大會上，綠城中國穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)也是投資人信心的基礎(chǔ)所在。

??根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2021年前5月綠城中國合同銷售金額1293億元，同比增長約114%，在各大房企中排名TOP7；新增貨值1275.5億元，同樣排名TOP7。

??按照此前綠城中國透露的全年3100億元銷售規(guī)模、預(yù)計(jì)新增貨值3000億元以上的目標(biāo)，綠城前5個月完成目標(biāo)進(jìn)度超過42%。

??盡管綠城內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)排序依次是穩(wěn)健、品質(zhì)、利潤，但張亞東在大會現(xiàn)場表示，目前綠城已經(jīng)完成很大一大部分銷售目標(biāo)。如果追溯上半年成績單，業(yè)績增長及均好性得益于前期土地投資。

??張亞東“三顧豪宅”請回郭佳峰。對綠城本就了解極深的他，回歸后將大部分精力放在了集團(tuán)投資。

??2020年，綠城中國土地投資力度創(chuàng)下新高，全年總建筑面積約2041萬平方米，同比增加65%；預(yù)計(jì)新增貨值3288億元，同比增加60%。如果按照綠城中國嚴(yán)格復(fù)盤要求，這些項(xiàng)目后續(xù)利潤需100%兌現(xiàn)。

??“佳峰總很辛苦，確保每一個項(xiàng)目投資決策是精準(zhǔn)的?！睆垇問|透露，郭佳峰對自己要求極嚴(yán)，要求對去年的100多個項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤，特地招聘了一個人負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作，要求100%達(dá)到計(jì)劃。

??郭佳峰表示，2020年12月底對2019年至2020年年底的所有項(xiàng)目進(jìn)行了復(fù)盤，通過復(fù)盤發(fā)現(xiàn)，假設(shè)這些項(xiàng)目有100億元利潤，復(fù)盤時達(dá)到并超過96億元利潤兌現(xiàn)，只折損了3%左右。今年上半年形勢比較好，7月再一次復(fù)盤整體完成率將超100%。

??綠城中國管理層介紹，目前綠城已獲取大規(guī)模貨值，加上收并購項(xiàng)目，貨值非?？捎^。就投資者來說，獲取土地利潤率情況是最為關(guān)心的問題。張亞東對此表示，“綠城拿地標(biāo)準(zhǔn)是利潤率要在8%-10%?！?/p>

??梳理綠城上半年拿地痕跡，利潤標(biāo)準(zhǔn)成為其重要價值導(dǎo)向。寧波、北京、長沙等城市皆有這家企業(yè)大手筆拿地身影；但在綠城大本營城市杭州，當(dāng)?shù)?月份集中出讓57宗地塊，最終以1178億元成交額收官，總體溢價率達(dá)25%，一眾頭部房企爭相競拍之余，綠城顆粒無收。

??這次股東大會，綠城管理層以精準(zhǔn)投資穩(wěn)健發(fā)展角度直面了外界疑惑。

??與此同時，并購正成為綠城快速擴(kuò)儲重要手段。4月份，綠城收購豫園股份旗下復(fù)地復(fù)融實(shí)業(yè)60%股權(quán)，借此拉來合作運(yùn)營土地超過220畝。

??這種并購?fù)貎砟钤诮衲?月業(yè)績發(fā)布會上已經(jīng)得到郭佳峰闡釋：“近期很少看到綠城在公開市場上拿地，但公司取得的貨值一直在上漲，因?yàn)楹芏嗳ツ昵⒄劦氖詹①忢?xiàng)目開始慢慢確權(quán)。今年，綠城仍會加大收并購以及購地項(xiàng)目力度?！?/p>

??“激發(fā)管理紅利”

??從投資者切身利益出發(fā)，市值成了股東大會現(xiàn)場探討最積極話題。

??自2020年10月觸頂以來，綠城中國股價呈現(xiàn)一路走低趨勢，從最高點(diǎn)15.7港元/股下行至6月18日8.38港元/股。

??在張亞東看來，當(dāng)前股價走勢是隨著最近房地產(chǎn)板塊下行、境外資本市場對行業(yè)有所判斷、不了解綠城實(shí)際情況的結(jié)果，但管理層仍然判斷綠城機(jī)大于危。

??“排名不是綠城的追求，但是能夠說明問題。面臨市場下行壓力，綠城銷售規(guī)模和投資貨值都穩(wěn)居前十，且能保證下半年完成率的均好性，2018年至今在銷售上，自投3年翻3倍，代建3年翻2倍；這是綠城歷史上沒有過的?！彼忉尩?。

??張亞東甚至預(yù)測，綠城年底利潤率及對股東回報都會高于行業(yè)，并坦言“現(xiàn)在是買綠城股票的好時機(jī)。”

??“股東也想增持。”郭佳峰也為綠城市值增持注入信心。

??企業(yè)市值表現(xiàn)出爭議的同時，現(xiàn)場不少股東亦表態(tài)是綠城中國堅(jiān)定擁躉。一位寧波私募機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，“到今天為止，綠城依然是我們幾個核心股東個人金融資產(chǎn)、私募基金最大的一個倉位。我相信自己十多年對行情的判斷，深信綠城是一家非常好的公司。”

??在信心比黃金重要的資本市場，股東們認(rèn)為綠城管理層應(yīng)該加強(qiáng)溝通，建議管理層能夠更多向資本市場傳遞正面信息，引起主流投資者關(guān)注。

??備受關(guān)注的市值問題背后是與股東直接掛鉤的利潤和分紅問題，如綠城何時會釋放利潤？是否考慮先行回購股份再后續(xù)增發(fā)等問題？

??“按照現(xiàn)金分紅比例不低于25%規(guī)定，綠城去年分紅比例是35%。今年將認(rèn)真研究，關(guān)注股東利益。”張亞東答復(fù)，“回購考慮了很長時間，后續(xù)會出臺相應(yīng)方案。對于資本市場工作，綠城還需要采取大量積極動作，保持產(chǎn)品力和創(chuàng)新力。”

??據(jù)張亞東介紹，目前綠城中國效率和成本管控能力都在大幅度提高，今年融資成本也將進(jìn)一步降低。與此同時，橫向?qū)Ρ染G城新增項(xiàng)目，尚且存在區(qū)域不平衡問題，產(chǎn)品條線還有優(yōu)化空間。

??綠城中國管理層認(rèn)為，優(yōu)化開發(fā)周期可以提升運(yùn)營助力。比如2020年，綠城200個項(xiàng)目從拿地到交付標(biāo)準(zhǔn)工期是25至26個月，最長可達(dá)29個月，周期壓縮項(xiàng)目則為20個月。

??“在控品質(zhì)前提下，綠城品質(zhì)還可以抓得更牢，可以從管理端讓出紅利。”綠城中國集團(tuán)管理層現(xiàn)場表示，“歷史上的綠城是一個缺乏體系管理基礎(chǔ)、工程高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)的企業(yè)，經(jīng)營能力沒有足夠打開。目前這種態(tài)勢很好，可以在共贏機(jī)制、投決會等渠道對底層管理能力建設(shè)提出方方面面要求。”

??“綠城內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)是穩(wěn)健”

??盡管在二級市場表現(xiàn)上起起伏伏，但“穩(wěn)健”一直是綠城中國發(fā)展歷程中典型標(biāo)簽。

??“綠城內(nèi)部重點(diǎn)關(guān)注排序是穩(wěn)健、品質(zhì)、利潤，其核心是穩(wěn)健，綠城也向來以真誠面對投資人?！睆垇問|表示。

??回頭來看，綠城中國近一年圍繞穩(wěn)健發(fā)展與提質(zhì)增效制定了諸多規(guī)劃。隨著公司進(jìn)入“2025發(fā)展階段”，今年綠城中國首次對外公布了“1299”戰(zhàn)略體系，“1”是指“成為全國TOP10房企中品質(zhì)標(biāo)桿”這一核心目標(biāo)；“ 2”是指“懂客戶”和“懂產(chǎn)品”這兩個戰(zhàn)略支點(diǎn)，“兩個9”則包括大業(yè)務(wù)和9大能力。

??至于業(yè)界普遍關(guān)心的綠城中國是否踩中“三道紅線”問題，綠城中國表示，截至2020年底綠城已歸為“黃檔”，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為71%仍超出閾值，凈負(fù)債率約為65%，非受限現(xiàn)金短債比為1.4。

??管理層在此次股東大會上坦言，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率改善起來有一定難度，未來將通過加快去化、提高利用效率、合理控制成本等舉措，爭取2023年進(jìn)入“綠檔”。

??按照張亞東定調(diào)，接下來將是綠城中國調(diào)整增長節(jié)奏、聚焦產(chǎn)品的一年。

??在綠城中國“五年規(guī)劃”中，2025年將達(dá)到6400億元合同額，包括重資產(chǎn)4500億元、代建1500億元、“綠城+”等新興業(yè)務(wù)400億元?！斑@個指標(biāo)完成沒有問題，未來每年一位數(shù)增長就能達(dá)成”。但張亞東不希望未來綠城像今年、去年這樣大幅度增長，希望能有更大空間做好產(chǎn)品。

??話題最終落腳到綠城產(chǎn)品線上。面對投資者“如何做好產(chǎn)品品質(zhì)”話題，綠城中國管理層強(qiáng)調(diào)“生活服務(wù)商”愿景。

??在這一愿景規(guī)劃中，綠城將搭建生活服務(wù)平臺，不僅包括基礎(chǔ)物業(yè)而是要做一個外延服務(wù)更大平臺，把綠城和物業(yè)綁定得更緊，并持續(xù)開展后期運(yùn)營。

??“我們正開始做生活服務(wù)平臺起步工作，沒有輸送服務(wù)集團(tuán)利益想法，反而提了很多嚴(yán)厲要求，要求物業(yè)層面樹立品牌、保證品質(zhì)、確保規(guī)模利潤。預(yù)計(jì)今年年底新的物業(yè)形式和構(gòu)架將呈現(xiàn)出來?！本G城中國管理層表示。

??鑒于綠城中國規(guī)劃多年的品質(zhì)產(chǎn)品，亦有投資人關(guān)注其品牌權(quán)益維護(hù)。張亞東介紹，綠城近年注重品牌形象知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)，在區(qū)域和城市公司設(shè)置品牌官，代建業(yè)務(wù)則以綠城M作為品牌標(biāo)志，有效保護(hù)綠城品牌?！熬G城20%產(chǎn)品創(chuàng)新都同步固化成知識產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)”。

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