一些理性看法，給關(guān)注北京樓市的人

來源：智能家居時間：2021-05-19 12:10

5月17日，國家統(tǒng)計局公布了2021年4月份70個大中城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)，其中有一個數(shù)據(jù)較為炸眼：

北京二手住宅銷售價格同比上漲10.1%。

業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，房價上漲10%是政府有可能升級調(diào)控的“紅線”。

那么，4月份北京二手房價同比上漲10.1%，是否是個正常的數(shù)據(jù)呢？該如何客觀看待？

從成交套數(shù)上看，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，二手房單月成交量超過2萬套時，說明市場過熱。

▲來源：CREIS中指

據(jù)CREIS中指二手版數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年4月北京市二手住宅總體共成交17894套，環(huán)比下降11.3%，3月份單月成交陡然過熱的勢頭已被遏制。

▲來源：CREIS中指

從成交價格上來看，4月份北京二手住宅成交均價為59927元/平米，環(huán)比上升0.1%。雖然同比上升較高，但也走過了成交均價的高點(diǎn)，即2021年的1月份。

另據(jù)諸葛找房發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，五一期間，北京約1840套二手房業(yè)主下調(diào)了售房報價；貝殼研究院報告顯示，五一期間，北京二手房日均成交量同比下降近五成。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，3月份單月北京二手房成交過熱的局面能夠很快降溫，主要是調(diào)控的及時。

其一，北京市區(qū)兩級住建部門已持續(xù)數(shù)月約談和檢查各大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，加大日常巡查頻次+暗訪，堅持“逢漲必查，逢炒必辦”。

其二，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)入樓市。早在2月10日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部就聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，圍堵個人經(jīng)營貸違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場的行為。

其三，啟動持續(xù)至年底的房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治，覆蓋新房、二手房及租賃三級市場，多部門合力形成執(zhí)法高壓態(tài)勢。

其四，4月底5月初，北京全市各區(qū)義務(wù)教育入學(xué)新政公布，學(xué)區(qū)房應(yīng)聲降溫。海淀區(qū)提出自2022年“九年一學(xué)位”，朝陽區(qū)重提2017.630年多校劃片。紅姐持續(xù)關(guān)注朝陽某學(xué)區(qū)房源發(fā)現(xiàn)，二手房掛牌價普遍降低了約30-50萬元。

其五，北京首次集中供地土拍政策，事前設(shè)置地塊出讓條件考慮充分，平均成交溢價率不足8%，穩(wěn)定了市場預(yù)期。

值得注意的是，北京4月二手住宅銷售價格同比上漲較高，也有成交結(jié)構(gòu)性的原因。

▲來源：國家統(tǒng)計局

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份北京144平米以上的二手高端住宅成交均價同比上漲相對較高，這也側(cè)面反映了在持續(xù)4年的深入調(diào)控后，北京二手房市場的高端改善置業(yè)需求的強(qiáng)勁。

另外據(jù)中原視點(diǎn)數(shù)據(jù)，從微觀角度看，北京二手房市場分化較為嚴(yán)重。相比主城區(qū)，近郊區(qū)順義、延慶和門頭溝，4月份的一二手住宅價格環(huán)比均下降。

一直以來，二手房市場被普遍認(rèn)為是樓市晴雨表。在高壓的調(diào)控和嚴(yán)查態(tài)勢下，北京二手房市場雖然也呈“拐點(diǎn)”之勢，但整體成交量和均價仍維持在高位。

如前所述，北京樓市改善置業(yè)需求的迸發(fā)，對二手房形成了支撐。

此外，新房是樓市風(fēng)向標(biāo)，新房的售價和成交狀況也會對二手房市場起到領(lǐng)漲或引跌的效應(yīng)。

5月10-11日北京首次集中供應(yīng)的29宗宅地，雖然限制了新房銷售價格，但大部分地塊是區(qū)位地段相對較好的宅地，比如海淀和朝陽，項(xiàng)目集中上市后，北京新房整體價格難于下降。

總之，4月單月北京二手房價同比上漲10.1%，并不能由此說明北京樓市不健康。

其中有結(jié)構(gòu)性的原因及改善需求支撐，且進(jìn)入5月，在綜合高壓監(jiān)管下，投資炒作因素被遏制，北京二手房市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向降溫。

在紅姐看來，強(qiáng)行限制房價漲跌的調(diào)控并非長遠(yuǎn)之道，符合當(dāng)?shù)爻鞘袑?shí)際購買需求及房地產(chǎn)開發(fā)狀況，允許房價合理漲跌、遏制不合理過快上漲才是健康的局面。

從房地產(chǎn)的上游看，鋼材、水泥、干粉砂漿等建筑材料價格在持續(xù)上漲（5月8日-10日北京、天津、唐山、承德等地主要企業(yè)嘗試通知上調(diào)水泥價格40-60元/噸），人工費(fèi)也在上漲，都會導(dǎo)致建安成本的升高。

多位業(yè)內(nèi)人向紅姐表示，當(dāng)下在北京拿地已經(jīng)不謀求高利潤，而是看重北京樓市銷售有需求支撐，為了做大規(guī)模，做現(xiàn)金流。

因?yàn)閆F出讓土地時就剛性限制了地價和新房售價，利潤空間已被框定，多家房企舉牌競爭之下，捆綁其他條件，利潤空間會進(jìn)一步被壓縮。房企需要通過強(qiáng)化管理運(yùn)營，降低費(fèi)用成本，通過高周轉(zhuǎn)降低財務(wù)成本等，盡力盈利不虧。

愛德地產(chǎn)研究院同時認(rèn)為，22城集中供地，并且像北京、杭州等越來越多的城市在土拍時附加各種條件，房企必須借力數(shù)智化分析工具，才能提高分析效能，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

愛德地產(chǎn)研究院發(fā)表過很多及時跟蹤市場熱點(diǎn)的研究性文章，紅姐經(jīng)常閱讀，從中學(xué)到很多，推薦大家點(diǎn)擊關(guān)注。

愛德數(shù)智擅長做地產(chǎn)大運(yùn)營數(shù)智化服務(wù)，首創(chuàng)了以預(yù)測、預(yù)演、預(yù)警、預(yù)控為核心的4P決策方法論，已助力萬科、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、中海等標(biāo)桿房企實(shí)現(xiàn)了卓越經(jīng)營。

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（責(zé)任編輯：李顯杰）