“房住不炒”“三穩(wěn)”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”是當(dāng)前國內(nèi)樓市調(diào)控的重要原則，但仍有部分城市虛火難滅。近日，多個城市因樓市過熱被“座談”。

目前，正在建立推行樓市調(diào)控長效機制，內(nèi)容包含城市政府主體責(zé)任、房地產(chǎn)金融審慎管理制度、住宅與土地市場監(jiān)測體系、財稅政策、違法違規(guī)行為整治、住房保障等多個層面。

作為二線省會城市太原，今年樓市政策走向及落地效果如何？先后落地的多舉措令省城樓市降溫明顯、樓價平穩(wěn)，炒房客正在漸漸離場。

一、“房住不炒”太原樓市回歸理性

7月24日，監(jiān)管層召開的房地產(chǎn)工作座談會再次釋放有關(guān)樓市的重要信號，會議深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，總結(jié)房地產(chǎn)長效機制試點方案實施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點工作。關(guān)注樓市政策多年，發(fā)現(xiàn)監(jiān)管層以“房地產(chǎn)工作座談會”的形式召開專題會議，在近年來鮮見。

對近5年的房地產(chǎn)政策進行了梳理，發(fā)現(xiàn)監(jiān)管層對“房住不炒”的定位逐年遞進。

2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”（即“房住不炒”）。

此后，相關(guān)的監(jiān)管部門都不斷強調(diào)這一方向，并陸續(xù)出臺了配套政策，涉及房企融資、購房者信貸等方面。長效機制的醞釀和制定，就此進入快車道。這期間，不斷有城市的樓市“出頭”，監(jiān)管因城施策，針對性極強。

2017年，因城施策去庫存，堅持住房的居住屬性，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制；2018年，全國啟動新的三年棚改攻堅計劃，加大公租房保障力度，堅持房住不炒定位，實行差別化調(diào)控。

2019年4月和5月，住建部先后分兩批、對房價上漲較快的10個城市進行預(yù)警提示。此后，這些城市出臺了政策進行調(diào)整。住建部表示，對這些城市實施預(yù)警，是“按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求”。

2020年，兩會政府工作報告再提“房住不炒”時，刪除了“落實城市主體責(zé)任”的表述，房地產(chǎn)稅和公積金改革等話題也并未提及，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場依然是重要的政策導(dǎo)向。

朗潤智業(yè)分析人士表示，深化推進新型城鎮(zhèn)化，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，這些都是房住不炒的堅定表現(xiàn)，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。

對于上周召開的座談會，在該會議召開之前，已有6個城市在今年7月收緊調(diào)控。這些城市中，樓市熱度又有上漲趨勢。

而太原樓市，自2017年下半年跟隨全國大勢走出一波上漲行情后，便一路降溫，回歸理性。

根據(jù)朗潤智業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月太原住宅市場供應(yīng)量15.75萬平方米，同比下降65%，環(huán)比下降60%；成交量31.27萬平方米，同比下降28%，環(huán)比下降33%。從價格來看，成交均價13452元/平方米，同比下降2%，環(huán)比上漲5%。而7月的成交及價格走勢延續(xù)6月狀態(tài)，沒有明顯反彈。

近一年里，太原的中、高端市場供求持續(xù)走低，高端市場的7月成交面積為0.2萬平方米，同比下降24%，環(huán)比下降42%。朗潤智業(yè)分析人士表示，這和宏觀政策調(diào)控有密切關(guān)系。

二、政策發(fā)力有保有壓市場穩(wěn)定

在參與房地產(chǎn)經(jīng)營活動的主體中，銀行、房企、購房者是最關(guān)鍵的三方。在保障市場健康平穩(wěn)發(fā)展的同時，這三方都能感受到政策面的有保有壓。

2020年1月，山西銀保監(jiān)局宣布各銀行業(yè)金融機構(gòu)只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€人發(fā)放住房貸款，房地產(chǎn)信貸環(huán)境趨向收緊。

3月3日，山西省稅務(wù)局發(fā)布公告，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅毛利率標(biāo)準(zhǔn)，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期開發(fā)資金緊張態(tài)勢，減輕納稅負(fù)擔(dān)。4月30日，太原開始執(zhí)行購房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，堅持“房住不炒”的房地產(chǎn)市場總基調(diào)。

對銀行來說，內(nèi)部個貸業(yè)務(wù)難度增加，封頂放貸政策能對銀行進行約束，對個貸要求明確且嚴(yán)格的相關(guān)規(guī)定，也讓管理難度加大。

同時，銀行還承受著來自省銀保監(jiān)局的壓力，銀行業(yè)需要進一步規(guī)范個人住房按揭貸款，以及房地產(chǎn)市場信貸環(huán)境，減少購房者遭遇的購房風(fēng)險。

在實際操作中，今年山西也對此嚴(yán)控，今年1月初，山西銀保監(jiān)局行政處罰信息公開表（晉銀保監(jiān)罰決字〔2019〕22號）顯示，招商銀行太原分行發(fā)放未辦理網(wǎng)簽合同且樓盤未封頂?shù)膫€人住房按揭貸款。

根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條、四十八條的規(guī)定，山西銀保監(jiān)局對招商銀行太原分行責(zé)令改正，罰款30萬元；責(zé)令對相關(guān)責(zé)任人員給予紀(jì)律處分。事實上，今年已有多家銀行由于貸款原因被處罰。

對購房者來說，貸款審核更嚴(yán)格，各銀保監(jiān)分局加強了對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管。將個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用購房等行為，列為違法違規(guī)行為進行嚴(yán)肅查處。另外銀行還叫停了未封頂樓盤的房貸，對購房者也是一種保護。

對開發(fā)商而言，一方面，政策控制了其趕工期忽視質(zhì)量的風(fēng)險。另一方面，銀行在房子主體結(jié)構(gòu)封頂時才發(fā)放貸款，這意味著房企證件備齊才可以進行售賣，對房企造成資金鏈回款壓力。開發(fā)商拿到銀行的個人貸款部分款項比以往整整延后近一年，這考驗了中小企業(yè)資金鏈的承受能力。

三、無利可圖炒房客們

漸漸離場相比此前頻頻出現(xiàn)的“開盤即售罄”的火熱樓市，如今的購房者們不再熱衷于“打新”，與此同時二手房市場更是“涼涼”，中介經(jīng)紀(jì)人們一個月內(nèi)鮮有開單。

房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人趙先生說，“平時每周都有帶客看房，每個月都有開單，現(xiàn)在就只是問得多、看得少?！彼J(rèn)為，二手房在未來幾個月成交量會明顯下滑，生意會越來越不好做。

一年來，省城太原的樓價走勢平穩(wěn)，高性價比的新房項目不斷出現(xiàn)，市場供需以剛需為主，而購買三套房的交易受到貸款、網(wǎng)簽的種種限制，炒房客無利可圖，正在退出市場。

之前底氣十足的二手房房東也放低了姿態(tài)。以前購房者看中房子后，不少業(yè)主會故意拖著不成交，在最終交易時臨時漲價，漲1萬至幾萬元的情況都很常見，還有小區(qū)不少房東商量好集體漲價的。

但現(xiàn)在，很多二手房有價無市，房子掛一個多月都無人問津，房東們會主動下調(diào)報價。在這種氛圍下，房價還會上漲的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，樓市開始進入買方市場。

兩三年來的政策影響疊加后，有力打擊了投資需求，預(yù)計部分投資炒房的顧客會果斷離場，下一步如果政策在稅費、購房資格、信貸等方面更加嚴(yán)格的話，這部分需求還將繼續(xù)調(diào)整。

國家統(tǒng)計局7月中下旬發(fā)布的2020年6月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)顯示，太原環(huán)比下降1%，同比下降0.9%，除3月份銷售價格環(huán)比上升外，其他月份均呈現(xiàn)環(huán)比下降的趨勢。

根據(jù)太原聚信評估v估價系統(tǒng)的統(tǒng)計，7月份太原主城區(qū)二手住宅平均價格為每平方米10945元，環(huán)比下降0.02%，同比下跌2.69%，不同統(tǒng)計口徑均和近期二手房市場交易狀況基本吻合。

一位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，國家宏觀層面已明確，城市之間政策差異會成為常態(tài)，調(diào)控的精準(zhǔn)性將進一步增強。此后，預(yù)計調(diào)控的主動性也會更強，監(jiān)測和預(yù)警機制有助于政府部門快速作出反應(yīng)。

多個城市出臺了“一攬子”措施，體現(xiàn)出政策“組合拳”已經(jīng)成為調(diào)控的常態(tài)。實際上，就短期來看，抑制投資投機、遏制市場過熱仍是現(xiàn)階段調(diào)控的重點。

有房企人士透露，近期太原樓市部分區(qū)域走熱，是因為除了被疫情壓抑的剛需外，一些投資投機需求進場

。但從政策走勢來看，今年下半年的調(diào)控政策走向仍將以“維穩(wěn)”為主，各地在繼續(xù)保護剛需的同時，對投資投機行為的打擊力度還會加大。預(yù)計未來將有更多城市收緊調(diào)控，此前出現(xiàn)的非理性成交將迅速降溫。

來源：山西日報

（責(zé)編：Ljy）

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