當(dāng)下，中國產(chǎn)業(yè)新城規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債仍在繼續(xù)分化。5月13日，新京報記者從中國產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商研究成果發(fā)布會暨第五屆產(chǎn)城融合發(fā)展高峰論壇上獲悉，2019年，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商整體資產(chǎn)規(guī)模集中在500億以下，僅個別運(yùn)營商超過千億，而資產(chǎn)負(fù)債率大多在40%至70%之間，民資運(yùn)營商超63%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展前景來看，雖然當(dāng)前產(chǎn)業(yè)用地供給由增量向存量轉(zhuǎn)變，發(fā)展空間受到限制，但是2019年底，首個產(chǎn)業(yè)新城上市，而2020年又成為公募REITs試點(diǎn)領(lǐng)域，未來融資環(huán)境可期。

分化加劇，多數(shù)企業(yè)總資產(chǎn)增速不足10%

上述研究成果顯示，中國產(chǎn)業(yè)新城規(guī)模分化仍在加劇，目前運(yùn)營商的整體資產(chǎn)規(guī)模集中在500億以下，僅華夏幸福等個別運(yùn)營商規(guī)模超千億水平。2019年，多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營企業(yè)總資產(chǎn)增速不足10%。

而從營業(yè)收入來看，2019年，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商多數(shù)集中在200億以下，絕對規(guī)模仍然較小，但增速較高。值得注意的是，隨著行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，運(yùn)營商不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)，持續(xù)降低住宅銷售業(yè)務(wù)收入。

在盈利規(guī)模上，多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商2019年的凈利潤規(guī)模維持在10億元左右，只有招商蛇口和華夏幸福的凈利潤超過百億元。盈利質(zhì)量普遍較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商2019年凈利潤率在16%左右，較往年略有上升。

上述研究成果還顯示，大部分優(yōu)秀運(yùn)營商在進(jìn)行城市布局時更看重長三角、珠三角城市群，以及成都、重慶、西安、昆明等中西部核心二線城市。這類城市人口集聚能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、營商環(huán)境、交通通達(dá)性都比較好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)生動力強(qiáng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年TOP10運(yùn)營商新拓項(xiàng)目分布在15個城市，這些城市大多數(shù)為城市群內(nèi)重點(diǎn)城市。從新拓項(xiàng)目所屬城市分布來看，長三角、珠三角地區(qū)布局相對較多。

雖然運(yùn)營商在產(chǎn)業(yè)新城上較往年實(shí)現(xiàn)了更高質(zhì)量的發(fā)展，但隨著產(chǎn)業(yè)用地的供給由增量空間建設(shè)向存量空間優(yōu)化的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間受到限制。

此外，隨著國家加強(qiáng)PPP項(xiàng)目投資和建設(shè)管理的規(guī)范化，產(chǎn)業(yè)新城類PPP項(xiàng)目發(fā)展放緩，這也對產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的生存能力提出更高要求。

IPO獲突破，并成為公募REITs試點(diǎn)領(lǐng)域

2019年，產(chǎn)業(yè)新城在融資上獲得突破。2019年12月20日，中新集團(tuán)正式在上海證券交易所主板掛牌交易，成為《關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》出臺后，國內(nèi)首個上市的國家級經(jīng)開區(qū)開發(fā)運(yùn)營主體。此外，華夏幸福再度創(chuàng)新融資模式，兩次通過“PPP項(xiàng)目+ABS”方式進(jìn)行融資。

雖然部分企業(yè)融資有所突破，但產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商間的資產(chǎn)負(fù)債率水平也分化加劇。上述研究成果顯示，多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的資產(chǎn)負(fù)債率水平在40%至70%之間。

其中，國企性質(zhì)的運(yùn)營商負(fù)債率相對偏低，企業(yè)財務(wù)穩(wěn)健性保持良好，而民企背景運(yùn)營商市場化程度較高，且規(guī)模擴(kuò)張較快，負(fù)債率相對較高，維持在63%及以上水平。

業(yè)內(nèi)人士指出，需要注意的是，從經(jīng)營性現(xiàn)金情況來看，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商整體經(jīng)營性現(xiàn)金流有所下滑，還需防范現(xiàn)金流風(fēng)險。

不過，今年4月30日，中國啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)，作為在試點(diǎn)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)新城融資渠道將進(jìn)一步拓寬，也由此迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

來源：新京報 記者 袁秀麗

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