毛利率持續(xù)走低，仁恒置地規(guī)模與負(fù)債難平衡

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-17 08:20

進(jìn)入中國(guó)20余載，一直以開發(fā)高端住宅為主、專注于“慢而精”的仁恒置地開始提速了。

8月13日，仁恒置地發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，截止6月30日，集團(tuán)合同銷售金額為297億元，同比增加65%。合同銷售面積為83.1萬(wàn)平方米，平均銷售金額為3.6萬(wàn)元，按年增長(zhǎng)26.2%。

雖然銷售保持了高速增長(zhǎng)，但上半年股東應(yīng)占溢利為4.93億元，同比大幅下降59%；毛利率為35.9%，較2019年同期的46.5%下跌超十個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)仁恒來(lái)說(shuō)，如何走好規(guī)模、利潤(rùn)與負(fù)債這根平衡木是接下來(lái)需要考量的問(wèn)題。

規(guī)模增長(zhǎng)背后，權(quán)益占比持續(xù)走低

仁恒置地這樣的增速無(wú)疑是亮眼的。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，1-6月TOP100房企總銷售金額同比下降2.7%，截至6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計(jì)銷售金額低于去年同期，5家房企累計(jì)業(yè)績(jī)降幅超20%。

在上半年297億元的銷售額中，南京市場(chǎng)功不可沒(méi)，為仁恒貢獻(xiàn)了79.31億元銷售業(yè)績(jī)，占比達(dá)26.6%。在克而瑞發(fā)布的上半年南京房企TOP20中，仁恒置地排名第四，去年同期，其并未進(jìn)入該排行榜TOP20。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在南京共有6個(gè)仁恒置地參與的項(xiàng)目在售。

這背后是仁恒置地的規(guī)模企圖。1993年，仁恒置地創(chuàng)始人、現(xiàn)公司主席兼總裁鐘聲堅(jiān)帶著仁恒置地首次進(jìn)軍上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，打造了仁恒花園、仁恒河濱、仁恒濱江園等住宅項(xiàng)目。入華20余載，新加坡房企仁恒置地一直在規(guī)模方面較為“佛系”。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，仁恒置地的銷售額分別為256.64億元、256.38億元、248.88億元，業(yè)績(jī)?cè)鏊倬徛踔劣兴陆?。然而，?019年開始，仁恒開始求規(guī)模，當(dāng)年仁恒制定了銷售500億的目標(biāo)。最終，仁恒置地以557億元的合同銷售額完成了銷售目標(biāo)，銷售增速達(dá)到了116.1%。2020年，仁恒置地制定了700億元的銷售目標(biāo)。

銷售狂飆突進(jìn)的同時(shí)，仁恒置地的權(quán)益占比卻持續(xù)走低。以克而瑞發(fā)布銷售榜單粗略計(jì)算，2017年、2018年間，仁恒置地的權(quán)益占比分別為67.82%、67.81%，而在其開啟規(guī)模追求的2019年，其權(quán)益比驟降至48.2%；2020年上半年，這一比例進(jìn)一步降低至43.41%，處于行業(yè)較低水平。

從拿地上來(lái)看，上半年，仁恒在公開市場(chǎng)共拿下大約7塊地，總拿地價(jià)為61億元。其中，有4宗是采取聯(lián)合拿地方式競(jìng)得。

布局剛需戶型，毛利率走低

與銷售額快速增長(zhǎng)不同的是，仁恒置地的毛利率走出了一條下滑曲線。2020年上半年，其毛利率為35.9%，較去年同期的46.5%下跌逾十個(gè)百分點(diǎn)。

針對(duì)毛利率同比下跌逾十個(gè)百分點(diǎn)，鐘聲堅(jiān)回應(yīng)稱：“集團(tuán)毛利率目標(biāo)為30-40%，上半年35.9%的毛利率不如過(guò)去好，但也不算太差。上半年毛利率較低，主要是受天津、深圳回龍埔等項(xiàng)目影響?！?/p>

他指出，集團(tuán)尚有部分毛利率較高項(xiàng)目未推出，例如深圳項(xiàng)目三期、四期將于今年底或明年初推出，土地成本為1.2萬(wàn)，連同成本2萬(wàn)，應(yīng)該可賣到5.2萬(wàn)左右，毛利率較高；而上海一項(xiàng)目，成本約6-7萬(wàn)左右，而周邊項(xiàng)目已拍到9.5萬(wàn)，預(yù)期項(xiàng)目稅后可達(dá)到40億收入。未來(lái)這些項(xiàng)目會(huì)攤銷毛利率較低的項(xiàng)目，即使整體毛利率會(huì)下降，仍可高于行業(yè)水平。

事實(shí)上，仁恒置地毛利率下滑的態(tài)勢(shì)在2019年就已經(jīng)有所顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，仁恒置地2019年的毛利率較2018年下滑4.8個(gè)百分點(diǎn)至41.2%。而此前受益于企業(yè)重點(diǎn)高端產(chǎn)品的打造，仁恒置地毛利率多年處于行業(yè)較高水平，2018年其毛利率為46.0%。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析認(rèn)為，一方面，近兩年來(lái)土地與融資成本處于高位，另一方面，多城市限售限價(jià)，這導(dǎo)致行業(yè)整體毛利率處于下降通道中。仁恒置地的毛利率表現(xiàn)也情有可原。

不過(guò)，值得一提的是，除了政策的原因外，毛利率的下滑與產(chǎn)品線也不無(wú)關(guān)系。近年來(lái)，為了追求規(guī)模，主打高端的仁恒置地開始布局剛需市場(chǎng)，如南京城南賽虹橋仁恒G59、G60地塊“仁恒城市星光”項(xiàng)目，最小戶型僅74平方米。此外，上海仁恒靜安世紀(jì)的面積相較于以前也不算大，最小戶型為106平方米的3室2廳2衛(wèi)?！斑@也會(huì)對(duì)企業(yè)的毛利率產(chǎn)生影響?！北R文曦表示。

“目前剛需群體是房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主體，其產(chǎn)品需求集中小戶型產(chǎn)品上。仁恒要做規(guī)模，必須抓住剛需群體，從產(chǎn)品上適當(dāng)?shù)脑黾有粜偷谋壤??！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥表示。

與眾多房企相同，仁恒置地的規(guī)模增長(zhǎng)也伴隨著負(fù)債率的走高。截至6月末，仁恒置地的凈負(fù)債比率達(dá)到88.2％，較2019年末的80.1%上漲了8.1個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)，如何平衡好二者之間的關(guān)系，依然是仁恒置地需要積極面對(duì)的問(wèn)題。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）