房企規(guī)模與利潤(rùn)平衡樣本:金地去年凈利首超百億

“姜還是老的辣”,作為老牌龍頭房企“招保萬(wàn)金”之一的金地,去年業(yè)績(jī)表現(xiàn)超預(yù)期,首次實(shí)現(xiàn)銷售超2000億,同時(shí)歸母凈利潤(rùn)超百億。

金地董事長(zhǎng)凌克治下,金地以“不唯規(guī)模論”和講究平衡著稱,2015-2018連續(xù)四年,金地現(xiàn)金分紅均占當(dāng)年凈利潤(rùn)的30%以上;在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)中,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和盈利能力都十分穩(wěn)定,超40%的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率穩(wěn)居上市房企前列。

2018年四季度以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整周期,波動(dòng)劇烈。這反而為金地這類穩(wěn)健型房企帶來(lái)了逆勢(shì)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

去年一整年,金地逆市拿地,共計(jì)拿下土地113宗,持續(xù)布局一二線,土地權(quán)益比不斷改善。這將有助于公司規(guī)模與利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)。

增收又增利

2019年財(cái)報(bào)顯示,金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng):營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)分別為100.75、634.20億元,同比增長(zhǎng)25.09%、24.41%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,在愈發(fā)激烈的規(guī)模之戰(zhàn)中,金地實(shí)現(xiàn)銷售金額2106億元,完成三年沖擊2000億規(guī)模的目標(biāo),位列榜單第14名。

2019年,TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售額同比增6.5%,金地是其兩倍以上,為14.9%,位居行業(yè)前列。

在全行業(yè)“增收難增利”背景下,在開疆?dāng)U土之時(shí),金地的盈利能力穩(wěn)步提升。2019年,金地的銷售凈利率微增至為24.51%,居行業(yè)前列。凈資產(chǎn)收益率(ROE)連續(xù)三年上漲至20.14%。基本每股收益2.23元,同比增長(zhǎng)24.58%。

此外,派發(fā)福利方面,金地也毫不手軟,連續(xù)四年股利支付率超30% ,今年計(jì)劃每10股派6.7元。

為實(shí)現(xiàn)更高利潤(rùn),金地改善過(guò)去的小股操盤風(fēng)格,注意提高合作項(xiàng)目的權(quán)益比例,2019上半年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例回升至59%,帶動(dòng)存量土儲(chǔ)權(quán)益比2017年低點(diǎn)升至54%。

“隨著深耕核心城市進(jìn)入收獲期,金地的綜合毛利率在逐年提升,領(lǐng)先龍頭和行業(yè)平均水平,在A股20強(qiáng)上市房企中排名第3,僅次于華僑城和金融街”,華泰證券認(rèn)為,隨著拿地權(quán)益比的提升,金地盈利規(guī)模和質(zhì)量有望延續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

隨著積極擴(kuò)張,金地的杠桿率有所加大。2019年度,金地的凈負(fù)債率升至60.24%,不過(guò)仍遠(yuǎn)低于上市房企的平均水平。

負(fù)債結(jié)構(gòu)方面,截至2019年末,金地的計(jì)息負(fù)債為947.58億元,占總資產(chǎn)的比例低至28.3%。其中,一年內(nèi)到期的計(jì)息負(fù)債合計(jì)350.5億元,占比為37.0%;一年以上計(jì)息負(fù)債597.1億元,占比為63%。

2019年末,金地在手貨幣資金451.42億元,現(xiàn)金短債比達(dá)到1.29,現(xiàn)金利息覆蓋倍數(shù)3.50,短期流動(dòng)性保持充裕。

行業(yè)偏低的凈負(fù)債率與介于平均的扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率,大大提升了金地撬動(dòng)無(wú)息負(fù)債杠桿的能力。

華泰證券研報(bào)顯示,金地的經(jīng)營(yíng)杠桿(無(wú)息負(fù)債/所有者權(quán)益)2015年以來(lái)大幅提升了91個(gè)百分點(diǎn)至2018年的197%,其中預(yù)收款貢獻(xiàn)105%、應(yīng)付款及其他應(yīng)付款貢獻(xiàn)74%。

優(yōu)質(zhì)的AAA信用評(píng)級(jí)護(hù)航下,金地的低成本融資優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯。在融資較為受限的2019年,金地先后完成了30億元超短期融資券、14億元資產(chǎn)支持票據(jù)、5.5億美元境外債的發(fā)行,融資成本僅4.99%,僅次于中海的4.21%、華潤(rùn)的4.45%、龍湖的4.54%,處于行業(yè)頂尖水平。

就在最近,金地申請(qǐng)“18金地03”公司債券利率自5月28日起,由5.29%調(diào)降至1.50%,目前仍在進(jìn)行與協(xié)商中。若成功,金地將成為今年第一個(gè)下調(diào)存量債券利率的房企。

專注核心一二線

縱觀房地產(chǎn)行業(yè),能實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤(rùn)雙增長(zhǎng)、持續(xù)保持平衡的房企,無(wú)不在城市布局方面有自己的堅(jiān)守,即只在核心一二線和少量的三四線城市發(fā)展,深耕核心城市群和都市圈。

金地也不例外。公司深耕聚焦一二線城市所帶來(lái)的單體城市產(chǎn)能增長(zhǎng)很明顯。2019年,金地在一二線城市的銷售占比約為65%,且在上海、杭州、天津、南京、東莞、海口、沈陽(yáng)、昆明、嘉興等多個(gè)城市市場(chǎng)銷量排名中均位列前十。

從具體項(xiàng)目看,杭州悅虹灣等項(xiàng)目單盤銷售額超過(guò)50億元,南京云逸都薈花園、北京華錦佳苑、沈陽(yáng)樾檀山、義烏西江雅苑等項(xiàng)目銷售額超過(guò)30億元,重慶中交中央公園、溫州峯匯里、北京華樾東園等項(xiàng)目銷售額超過(guò)20億元。

在土儲(chǔ)方面,金地2019年拿地金額1200億元,同比增長(zhǎng)20.0%,拿地面積達(dá)到1688萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)57.5%,連續(xù)3年新增土儲(chǔ)建面突破1000萬(wàn)平方米。新進(jìn)入了貴陽(yáng)、廊坊、鄂州、臺(tái)州、江門、襄陽(yáng)、九江、漳州、湛江、蕪湖、威海11個(gè)城市。

其中,金地堅(jiān)持合理布局,一線城市總投資額占比10%,二線城市占比55%,三四線城市占比35%,拿地金額共計(jì)65%位于一二線城市。

拿地均價(jià)7109元/平方米,同比降低23.8%;拿地均價(jià)僅為銷售均價(jià)的36%,同比減少14.0個(gè)百分點(diǎn),成本控制進(jìn)一步優(yōu)化。

截至2019年底,金地已布局全國(guó)61城,形成以京津冀都市圈、長(zhǎng)三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北三省核心城市為主的區(qū)域布局,總土儲(chǔ)面積約為5233萬(wàn)平方米,相當(dāng)于2019年銷售的4.8倍,權(quán)益比例達(dá)到53.5%,此外公司土儲(chǔ)面積的75%位于一二線。

2020年的房地產(chǎn)行業(yè),在新冠肺炎疫情的沖擊之下,下行壓力明顯。于風(fēng)浪中成長(zhǎng)起來(lái)的金地對(duì)于企業(yè)的生存和發(fā)展,有了更加深刻的思考和洞察。

1月26日,金地開始就疫情對(duì)復(fù)工可能帶來(lái)的影響進(jìn)行全面評(píng)估,提前制定相應(yīng)的抗疫措施及應(yīng)對(duì)舉措。截至4月中旬,金地在建工程操盤項(xiàng)目的整體復(fù)工率已經(jīng)達(dá)到了100%。

“目前金地還在持續(xù)監(jiān)控各城市項(xiàng)目的銷售恢復(fù)情況,對(duì)于一些受疫情影響較大的項(xiàng)目公司,會(huì)適當(dāng)調(diào)整銷售目標(biāo),但總體目標(biāo)制定還是會(huì)保持一定的增長(zhǎng)”,金地有關(guān)人士認(rèn)為,隨著疫情的逐步控制以及政策的逐漸寬松,受疫情影響后移的需求會(huì)逐步釋放,市場(chǎng)成交量會(huì)逐漸復(fù)蘇。

整體而言,金地今年在銷售方面依然面臨挑戰(zhàn),但良好的財(cái)務(wù)盤面、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略將給金地托底,助力金地逆勢(shì)擴(kuò)張。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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