資料圖 中新經(jīng)緯薛宇飛 攝

中新經(jīng)緯客戶端5月14日電(薛宇飛)在2019年10月遞交的招股書失效后，5月12日晚，港龍中國地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“港龍地產(chǎn)”)再次向港交所遞交了招股書。根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，港龍地產(chǎn)2019年的全口徑銷售額，排在中國房企第87位。

港龍地產(chǎn)2019年的營收還不到20億元人民幣，屬于小型房企，并仍保留著家族色彩，公司董事會成員中，除獨立董事外，其余執(zhí)董、非執(zhí)董均由呂家人擔(dān)任。從財務(wù)數(shù)據(jù)上看，截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的借款總額突破50億元，較2017年增長了超16倍。

9個項目撐起業(yè)績 呂氏家族掌控董事會

1993年3月，呂永懷、呂永茂、呂永南三兄弟在香港成立建興行紡織品有限公司(以下簡稱“建興行”)，主要從事紡織品貿(mào)易。后來，呂氏兄弟看到常州市及中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?，決定涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

2007年8月，呂氏家族利用建興行的盈利以及來自其他個人投資與銀行貸款，成立了港龍地產(chǎn)，并于當(dāng)年在常州獲得兩幅土地的使用權(quán)。2008年，公司在上述兩個土地上推出首個住宅項目港龍華庭及首個商業(yè)項目港龍尚層。

港龍地產(chǎn)土儲分布。來源：港龍地產(chǎn)招股書

2012年，港龍地產(chǎn)的業(yè)務(wù)拓展至靠近長三角區(qū)域的城市。招股書說：“我們在長三角地區(qū)樹立穩(wěn)固地位，特別是在江蘇省常州、常熟、鹽城、連云港(601008,股吧)、南通，以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興。2018年，進(jìn)一步拓展至上海、河南省主要城市及貴州省?！备鶕?jù)披露，港龍地產(chǎn)當(dāng)前有超90%的土地儲備面積都集中在江蘇、浙江兩省，其中江蘇占71.8%。

2017年-2019年，港龍地產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別約為4.34億元、16.60億元、19.78億元，復(fù)合年增長率為113.5%；凈利潤分別約為0.33億元、3.32億元、4.70億元，復(fù)合年增長率為278.6%；毛利率分別為21.9%、30.8%、42.7%。招股書稱，于往績記錄期間，公司收益來自4個城市的9個開發(fā)項目。

2019年的營收不足20億元，這在中國的房地產(chǎn)行業(yè)中，仍屬于小型開發(fā)商。港龍地產(chǎn)并未披露近幾年的銷售額，而根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，2019年，港龍地產(chǎn)的全口徑銷售額、操盤金額分別約為299.4億元、180.5億元，排在中國房企第87位、第108位。

可以發(fā)現(xiàn)，港龍地產(chǎn)全口徑銷售額與操盤金額差別較大，銷售額與營收之間也不太匹配。以近期提交招股書的房企領(lǐng)地集團(tuán)為例，2019年，領(lǐng)地集團(tuán)分別實現(xiàn)全口徑銷售額、操盤金額247.3億元、237.4億元，銷售規(guī)模與港龍地產(chǎn)相當(dāng)，但領(lǐng)地集團(tuán)當(dāng)年的營收達(dá)到75.68億元，遠(yuǎn)高于港龍地產(chǎn)。

這或許與港龍地產(chǎn)和其他房企合作開發(fā)項目較多有關(guān)。招股書稱，受到2015年與碧桂園合作的啟發(fā)，港龍地產(chǎn)董事作出策略性決定，進(jìn)一步探索與其他大型及知名房地產(chǎn)開發(fā)商合作的機會。截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)在22個城市建立業(yè)務(wù)，擁有64個開發(fā)項目，其中有49個是與碧桂園、中南建設(shè)(000961,股吧)、融創(chuàng)中國、弘陽地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)等知名品牌旗下第三方合作伙伴共同開發(fā)。

港龍地產(chǎn)董事會成員。來源：港龍地產(chǎn)招股書

與眾多中小房企一樣，港龍地產(chǎn)也保留著家族色彩。從股權(quán)上看，呂永懷及其兒子呂文偉、呂永茂及其兒子呂進(jìn)亮、呂永南以及兒子呂志聰分別透過三家公司持有港龍地產(chǎn)42%、25%、32%的股份；董事會成員中，3位執(zhí)行董事、2位非執(zhí)行董事均由呂家人擔(dān)任，呂家第一代中最小的呂永懷執(zhí)掌公司權(quán)杖，出任董事會主席兼行政總裁，呂進(jìn)亮、呂志聰擔(dān)任執(zhí)行董事；高管層面上，另一位行政總裁則由呂永懷的表哥謝劍青擔(dān)任，負(fù)責(zé)行政及人力資源管理。

借款額增長16倍 現(xiàn)金流承壓

港龍地產(chǎn)負(fù)債率、借款利率數(shù)據(jù)。來源：港龍地產(chǎn)招股書

負(fù)債是壓在房地產(chǎn)開發(fā)商身上的重?fù)?dān)，港龍地產(chǎn)也不例外。招股書顯示，截至2017年、2018年、2019年及2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%。3年多時間，負(fù)債率上升了2.9倍。

港龍地產(chǎn)借款總額到期情況。來源：港龍地產(chǎn)招股書

對于負(fù)債比率的大幅增加，招股書解釋稱，是由于銀行及其他借款增加以為運營提供資金所致。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年、2018年、2019年及2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的借款總額(包括銀行貸款和其他借款)分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元、51.76億元，3年多時間增長超16倍。

走高的還有借款利率。招股書顯示，2017年-2019年，港龍地產(chǎn)的銀行及其他借款的加權(quán)平均實際利率分別為6.3%、8.0%、8.8%，其中其他借款的實際利率分別為11.0%、11.2%、10.8%。

其他借款中，少不了房企們既愛又恨的信托融資，根據(jù)披露，港龍地產(chǎn)幾乎所有信托融資的年利率都超過10%。截至2020年3月31日，未償還信托融資及其他融資安排為16.11億元，占總借款(包括銀行貸款和其他借款)的31.1%。

2017年-2019年，港龍地產(chǎn)的利息覆蓋率分別為7.6、5.8及2.1。招股書說：“我們的利息覆蓋率于往績記錄期間下降，主要由于我們共同開發(fā)項目的計息融資增加。由于我們的共同開發(fā)項目一般于開發(fā)初期需要融資，且直至物業(yè)于較后期間交付后方會產(chǎn)生回報，故我們于2018年及2019年的共同開發(fā)項目數(shù)量增加及由于銀行及其他借款的融資成本以及來自該等共同開發(fā)項目的附屬公司非控股股權(quán)的計息現(xiàn)金墊款大幅增加，從而導(dǎo)致我們于往績記錄期間的利息覆蓋率下降?！?/p>

港龍地產(chǎn)現(xiàn)金流量表摘要。來源：港龍地產(chǎn)招股書

從借款期限看，截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)1年內(nèi)到期的借款為10.70億元，占總借款的20.67%，1年內(nèi)的短債占比不高，但如果加上1-2年內(nèi)到期的借款26.74億元，2年內(nèi)到期的借款占到了總借款的72.33%。截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)手上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為14.03億元。

港龍地產(chǎn)經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額已經(jīng)連續(xù)兩年為負(fù)。招股書稱，2018年、2019年，公司分別錄得來自經(jīng)營活動的負(fù)現(xiàn)金流為6.26億元、67.56億元，主要由于2018年、2019年就收購的16幅地塊支付土地成本以及若干物業(yè)項目的開發(fā)成本有關(guān)的現(xiàn)金流出。

“負(fù)經(jīng)營現(xiàn)金流或須我們?nèi)〉米銐虻念~外融資以滿足我們的財務(wù)需要及責(zé)任，支持我們的擴充計劃。倘我們未能為經(jīng)營產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，或以其他方式取得足夠的外部資金為業(yè)務(wù)提供融資，我們的流動性及財務(wù)狀況可能受到重大不利影響，我們或未能擴充業(yè)務(wù)?！闭泄蓵崾痉Q。

中小房企扎堆上市 屢屢碰壁

由于要求較為寬松，赴港上市成為內(nèi)地中小房地產(chǎn)開發(fā)商的首選，近幾年來，也出現(xiàn)中小房企扎堆IPO的情況。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓稱，中小房企普遍面臨著較大的融資壓力，其很大一部分資金依靠自有資金、銷售回款甚至民間借貸，如果能夠成功上市，融資會變得容易，成本也會降低。

但中小房企的上市之路，并不平坦。據(jù)媒體統(tǒng)計，在2019年遞交(含更新后再遞)招股書的房企中，招股書已失效的還有海倫堡、奧山控股、三巽控股，尤其前二者已多次遞交招股書，目前無繼續(xù)沖刺上市的跡象，萬創(chuàng)國際的招股書狀態(tài)則已顯示為“被拒絕”。

除出上述4家，目前還有港龍地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、金輝控股、領(lǐng)地控股、中國文旅7家涉房企業(yè)，在港交所等待上市。

謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶端表示，房企上市被拒絕或者招股書失效，一般是與公司的財務(wù)狀況有關(guān)，如果企業(yè)自身業(yè)績增長、盈利預(yù)期、現(xiàn)金回款等方面不夠理想，或者數(shù)據(jù)的真實性存疑，都較難通過港交所的審核。就地產(chǎn)行業(yè)而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控并沒有明顯松動的跡象，“房住不炒”依舊是既定的大政方針，投資者對房企的估值與前景也不太看好。

“地產(chǎn)是港龍地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)，在現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)調(diào)控、沒有松懈的前提下，很多投資人對于小型開發(fā)商的發(fā)展前景存有疑慮，這就導(dǎo)致其在發(fā)展層面會遇到較大瓶頸?！?8安居客房地產(chǎn)研究分院院長張波對媒體分析稱。(中新經(jīng)緯APP)