大華公園天下售樓部 ■ 都市時報全媒體記者 李浩    

范女士出示的認購書 供圖    

      市民范女士買房時遇到的一件事，讓她煩惱不已。她在大華公園天下交了3萬元定金，認購了一套房子，后得知自己的房貸申請被銀行拒絕，無法貸款，便聯(lián)系售樓部，希望開發(fā)商退還3萬元定金，遭到拒絕不說，開發(fā)商還解除了她的認購協(xié)議。于是，范女士向都市時報·大象房鑒所反映，希望能夠得到幫助。

　　購房者：

　　售樓部不同意延期簽合同

　　4月20日，記者來到位于人民東路與東三環(huán)交會處的大華公園天下售樓部，見到了范女士。

　　范女士介紹，今年1月底，她在大華公園天下項目上調(diào)價格前，認購了一套位于4樓的100平方米房子。

　　“我買的戶型在2棟4樓，這個樓棟的最高樓層是44層。簽認購書之前，置業(yè)顧問告訴我，她的同事也認購了跟我一樣戶型的房子，在39樓，但她同事首付的錢還沒湊夠，可能會退房。置業(yè)顧問說，讓我先簽4樓那套房子的認購書，把房源鎖定；若39樓的房子退出來，就幫我把房子換成39樓的?！狈杜空f，出于信任，她1月27日簽訂了4樓房子的認購書，并交了3萬元定金，等待換39樓房子的機會。

　　但是，4月初，置業(yè)顧問告訴她“39樓的房子不退了，你只能買4樓了”。

　　“之后，我去售樓部買4樓的房子，辦理房貸的銀行工作人員看了我的資料，以我最近辦了離婚為由，拒絕了我的貸款申請。銀行的工作人員和置業(yè)顧問說要一個月以后才能辦理貸款，但售樓部又不同意我延期簽合同，導(dǎo)致房子沒法買了。現(xiàn)在，我想退回3萬元定金，也被拒絕?！狈杜亢軣o奈。

　　記者了解得知，范女士今年3月在民政局辦理了離婚手續(xù)，4月份拿到了離婚證。

　　從范女士提供的聊天截圖、認購書可以看到，商品房認購書簽訂時間為1月27日，100.46平方米戶型成交價為129.37萬元，與房子一起出售的還有一個車位，價格為9.6萬元。聊天記錄中，范女士多次向置業(yè)顧問詢問39樓房子的消息；3月27日，她向置業(yè)顧問詢問自己貸款情況；4月1日，置業(yè)顧問告知范女士無法為她更換39樓的房子；4月2日，置業(yè)顧問告訴她“目前的銷售主管表示不知道換房子的事，定金無法退”。

　　開發(fā)商：

　　“她未在約定時間內(nèi)簽合同”

　　4月21日，記者與范女士一道來到大華公園天下售樓部，與李姓項目銷售主管商談此事。

　　李主管出示了范女士簽署的“商品房認購書”，并用紅筆在認購書的部分條款上做了勾畫?！昂炚J購書的日期是1月27日，上面有她的簽名和手?。粭l款里對貸款、定金都有約定。購房者在簽署認購書7天之內(nèi)，需要到售樓部簽購房合同，補齊首付款，否則定金不予退還。范女士在1月簽訂認購書，現(xiàn)在4月說貸不了款要退定金，這個我們無法退?！崩钪鞴苷f。

　　至于范女士所說“未按時簽合同是因為置業(yè)顧問提出可以換房”一說，李主管表示，認購書上已約定，不再調(diào)房或換房?！爸脴I(yè)顧問承諾你可以換房有證據(jù)嗎？開發(fā)商有發(fā)通知可以換房嗎？置業(yè)顧問即使有承諾，也是他的個人行為，不能代表公司，他沒有向公司報備，我沒有看到任何關(guān)于換房的文件?！崩钪鞴苷f。

　　商談之后，李主管給出了一個解決方案：“定金是不可能退的，如果你還想買這個房子，需要重新交3萬元的定金，按照現(xiàn)在的價格購買。你1月份交的定金銀行不承認。如果你同意按現(xiàn)在的價格購買，我可以把你的情況上報給集團，申請退你1月份交的定金，但能不能退，要看集團的回復(fù)?！?/p>

　　21日晚，置業(yè)顧問告知范女士：房子的新價格為140.59萬元，而范女士認購書上的價格為129.37萬元，意味著她若要買房子，還要補11.22萬元。范女士不同意以新價格買房，仍希望開發(fā)商退定金。

　　銀行：

　　“她交的定金涉及夫妻共有財產(chǎn)”

　　為什么銀行不承認范女士1月份所交定金呢？記者聯(lián)系了為范女士辦理房貸的某銀行工作人員。

　　“她1月份交的定金涉及夫妻共有財產(chǎn)，現(xiàn)在她已經(jīng)離婚，這就無法辦理。一般來說，購房者離婚期要到3—6個月之后，銀行才能辦理貸款。開發(fā)商也聯(lián)系過我們，問了她的貸款情況，我也說了，最少要等她離婚滿一個月才能幫她申請，而且能不能申請下來還不確定。如果銀行在審批過程中發(fā)現(xiàn)她涉嫌假離婚或是其他問題，貸款申請也是沒法通過?！痹摴ぷ魅藛T說。

　　據(jù)他表示，范女士的貸款資料沒有問題，但貸款不能辦理的主要原因是范女士剛辦理了離婚手續(xù)?！叭绻€是要買房子，那定金和首付款全部都要一個月以后才能交?！?/p>

　　律師：

　　“開發(fā)商應(yīng)為員工行為負責(zé)”

　　范女士的買房經(jīng)歷一波三折，三方各有各的說法，那么，這筆3萬元的定金到底能不能退呢？

　　上海匯業(yè)（昆明）律師事務(wù)所張春霞律師認為，銀行無權(quán)以“范女士已離婚，無法區(qū)分她所交的定金是個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)”為由，要求她按照新價格重簽商品房認購書并繳納認購定金?！般y行只能依據(jù)《個人住房貸款管理辦法》審核范女士是否符合發(fā)放貸款條件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定，如果并不是因為買受人的事由導(dǎo)致不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，雙方可以解除合同，并無需承擔(dān)違約責(zé)任，在這種情況下，開發(fā)商需要退還范女士交納的定金。”

　　雖然商品房認購書中要求范女士在簽訂認購協(xié)議之日起7日內(nèi)必須簽訂“商品房買賣合同”，但范女士未能如期簽訂商品房買賣合同，是因為置業(yè)顧問又向其推薦另一套房，告知范女士可以等待時機購買。如果范女士出示了相關(guān)證據(jù)，則賣方應(yīng)為其員工的職務(wù)行為負責(zé)。即使該置業(yè)顧問推銷另一套房屋的行為沒有取得授權(quán)，但該置業(yè)顧問的行為屬于表見代理，賣方不得以“簽訂認購書7日內(nèi)未簽訂正式合同”為由，沒收她的定金。

　　★新聞分析

　　銀行房貸審核趨嚴

　　購房者最好

　　提前落實貸款情況

　　從范女士的遭遇可以看出，目前，銀行正在收緊房貸業(yè)務(wù)。

　　自從去年央行出臺政策，為銀行的房地產(chǎn)類貸款額度規(guī)定上限后，今年以來，全國各地的銀行都收緊了房貸業(yè)務(wù)。加上約束房企的“三道紅線”政策出臺，銀行對購房貸款者的資質(zhì)審查也更加嚴格。

　　今年3月，大象房鑒所曾報道昆明有多位購房者因購房首付款有問題遭銀行拒貸，被迫退房的消息。多家銀行員工也表示，銀行一直都有核查購房首付款來源的舉措。

　　4月20日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的全國42個重點城市房貸利率監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：4月，全國首套房貸款平均利率為5.31%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環(huán)比上漲2BP。同日，貝殼研究院發(fā)布的最新房貸報告也顯示，監(jiān)測的60城主流首套房貸利率與二套房貸利率均有小幅上漲的態(tài)勢。同時，從放款周期來看，4月60城房貸平均放款周期為46天，呈高位調(diào)整態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，銀行面臨較大的調(diào)降壓力，需要嚴格審查貸款者資料，從而帶來審批時間放慢、放款時間變長等影響。

　　一名房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在客戶辦理貸款的周期已經(jīng)明顯延長，需要2—3個月，而且對貸款客戶資料的審核也比之前嚴格很多?！盀榱藴p少麻煩，我們都會在客戶定房之前咨詢客戶的情況，或者讓客戶提供銀行流水和收入證明，向銀行落實是否能成功貸款?！?/p>

　　該中介介紹，客戶的婚姻情況是中介必須掌握的信息?！盎橐鰻顟B(tài)是銀行審查購房人資料的重要條件，不同婚姻狀態(tài)需要提供的資料或簽署文件都不一樣?！?/p>

　　2017年3月，央行等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，其中明確：對離婚一年內(nèi)的貸款人實施差別化住房信貸政策，對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

　　對于“離婚后多久可以貸款買房”這個問題，目前并沒有相應(yīng)的法律條款約定。很多銀行為了避免“假離婚真買房”的情況出現(xiàn)，會在審核申請房貸者資料時嚴格審查；有的銀行還有規(guī)定，購房者離婚必須超過1年才能放貸，或離婚需3個月以上才能申請房貸。

　　據(jù)某銀行員工介紹，貸款條件是各個銀行自己制定的，對房貸申請人的婚姻狀態(tài)審查條件也不一樣。在多數(shù)銀行，離婚的購房者至少離婚事件要滿半年，才有申請貸款的資格。

     來源：都市時報 全媒體記者 徐琳惠

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