30天四高管辭職！ROE-2%投資損失12億，大悅城千億目標何去何從？

來源：智能家居時間：2021-04-23 16:10

大悅城2020年僅完成694億元銷售額，較上年下降2.37%，距其此前提出的“千億目標”計劃亦差距較大

《投資時報》研究員王子西

短短一個月時間四位高管辭職，管理層大換血背后是業(yè)績不佳，還是銷售目標未達成？

2021年4月16日晚間，大悅城(000031,股吧)控股集團股份有限公司（下稱大悅城，000031.SZ）發(fā)布公告稱，因工作調(diào)整原因，其董事、副總經(jīng)理李晉揚辭職。而在此之前的3月16日、3月25日，該公司時任董事長周政、董事姜勇、總經(jīng)理助理周鵬，因工作發(fā)生調(diào)任等原因，相繼辭職。周政辭職后，由偉擔任該公司董事長。換言之，短短一個月內(nèi)，大悅城高管“換血”四人，不免引起外界關(guān)注。

《投資時報》研究員注意到，2020年大悅城實現(xiàn)營收384.45億元，同比增長13.76%；實現(xiàn)歸母凈利潤-3.87億元，同比下滑118.88%。這也是其自2019年重組后，首次出現(xiàn)歸母凈利潤虧損。此外，該公司2020年僅完成694億元銷售額，較上年下降2.37%，距其此前提出的“千億目標”計劃亦差距較大。

值得注意的是，大悅城銷售項目多是非100%權(quán)益，截至2020年末，其新增的土地儲備項目權(quán)益比例也多在30%至60%之間。同時，2020年大悅城少數(shù)股東損益為15.1億元，少數(shù)股東凈資產(chǎn)收益率（攤薄）為5.53%，首次高出上市公司股東ROE。

《投資時報》研究員注意到，2020年該公司投資收益為-12.17億元，其中，對聯(lián)營和合營企業(yè)的投資收益為-13.69億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，如若加上2018年、2019年其對聯(lián)營和合營企業(yè)的投資損失，大悅城已累計投資損失27億元。而其他應收款中，前五名合計金額為91.78億元，占其他應收款的38%，位列前三的其他應收款方賬齡均為兩、三年，但壞賬準備存在較大差異。

時至三年“破千億”的最后一年，2021年大悅城能否達成目標，不僅需提升銷售力度，還需再塑內(nèi)力。

截至2021年4月22日，大悅城股價收盤于3.85元/股（不復權(quán)，下同），較2020年的6.49元/股高點下挫四成，總市值165億元。

大悅城近半年股票走勢（單位：元/股）

數(shù)據(jù)來源：Wind

距千億目標尚有距離

公開資料顯示，2019年，中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司（下稱中糧地產(chǎn)）通過發(fā)行股份完成對大悅城地產(chǎn)有限公司（下稱大悅城地產(chǎn)）的資產(chǎn)重組。重組完成后，中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)的核心業(yè)務進行融合，自此，新公司“大悅城”誕生。

作為中糧集團旗下的地產(chǎn)平臺，彼時，大悅城曾提出“三年銷售型業(yè)務簽約破千億”的目標，但重組完成后，兩年過去，其“千億目標”并未實現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，大悅城全年實現(xiàn)全口徑簽約金額710.82億元。時至2020年，其銷售額不增反減，錄得全口徑銷售額為694億元，同比下降2.37%。

值得注意的是，在今年3月30日業(yè)績說明會上，大悅城管理層再次重申，2021年全年千億銷售目標不變。事實上，大悅城不缺貨值。據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，其土地儲備可售貨值約2460億元。但若想完成“千億目標”，大悅城或存不小壓力。

年報顯示，截至2020年末，該公司銷售項目共有128個，其中，擁有100%權(quán)益的項目27個，非100%權(quán)益比例的項目101個。在這101個項目中，除了北京京西祥云權(quán)益比例為99.82%、成都中糧武侯瑞府為96.75%、天津中糧大道和南京頤和南園均為90%、長沙中糧鴻云為98%外，其余項目權(quán)益占比多在20%至60%之間。

《投資時報》研究員粗略統(tǒng)計，上述項目中，2020年，擁有100%權(quán)益比例的項目銷售金額合計約為109.45億元，非100%權(quán)益比例的項目年銷售金額合計為584.52億元。也就是說，非100%權(quán)益比例項目銷售金額占比為84.23%。

此外，2020年其新增土地儲備項目18個，新增土地面積205.65萬平方米，權(quán)益比例多在30%至60%之間。作為“破千億”第三年，2021年能否達成目標，所依賴的或仍是非100%權(quán)益比例的項目銷售貢獻。但持有項目的部分權(quán)益，其銷售力度、回款速度也直接影響著大悅城的最終銷售指標。

歸母凈利同比下降119%

從業(yè)績指標來看，2020年大悅城實現(xiàn)營收384.45億元，同比增加13.76%；實現(xiàn)歸母凈利潤-3.87億元，同比下滑118.88%。如若剔除非經(jīng)常性損益影響部分，其扣非后歸母凈利潤為-5.01億元，同比下挫140.72%。

伴隨著歸母凈利潤、扣非后歸母凈利潤雙雙為負，其歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)也較上年縮水10.60億元，錄得183.51億元；凈資產(chǎn)收益率（攤薄）僅為-2.11%，較2019年下降10.14個百分點。截至2020年12月31日，其銷售凈利率、銷售毛利率均較上年大幅減少約8.05個百分點、9.76個百分點，錄得2.92%、31.44%。

對此大悅城解釋稱，主要是該年度結(jié)算項目中低毛利項目占比提高，商品房銷售毛利率較上年減少10.15個百分點，錄得為27.76%，以及受宏觀調(diào)控、疫情影響，部分在建在售項目售價不達預期，個別項目因疫情延誤工期，導致成本增加，公司對相應資產(chǎn)計提減值所致。

不過，值得注意的是，相對于重組后歸母凈利首次虧損，其少數(shù)股東損益反倒為正，錄得15.10億元，較2019年增長13.76%；少數(shù)股東權(quán)益為272.95億元，較上年增長41.65億元。2020年，該公司少數(shù)股東凈資產(chǎn)收益率（攤?。?.53%，高出上市公司股東的ROE。

而這也是大悅城少數(shù)股東ROE近幾年首次超越上市公司股東ROE。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年，其歸屬于上市公司股東的權(quán)益分別為78.61億元、194.11億元，歸母凈利潤為13.89億元和23.78億元；少數(shù)股東權(quán)益則為58.99億元、231.30億元，少數(shù)股東損益為6.16億元、13.27億元。

粗略計算，可以發(fā)現(xiàn)，2018年至2019年，大悅城少數(shù)股東ROE均落后于上市公司股東七個百分點左右。

大悅城近幾年少數(shù)股東及上市公司股東凈資產(chǎn)收益率（攤?。▎挝唬?）

數(shù)據(jù)來源：Wind

投資收益收負

有分析人士認為，少數(shù)股東權(quán)益的攀升，也讓大悅城凈負債率的“分母”隨之增大。截至2020年末，該公司現(xiàn)金短債比為1.76，凈負債率85.53%，扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為71.76%。“三道紅線”的監(jiān)管規(guī)則下，踩中一條“紅線”，處于黃檔。

此外，截至2020年末，大悅城其他應收款為237.48億元，其中前五名其他應收款方合計金額為91.78億元，占比約38%。位列前三的分別是：昆明螺獅灣國悅置地有限公司（下稱昆明螺獅）、深圳中益長昌投資有限公司（下稱深圳中益）和佛山市鵬悅置業(yè)有限公司（下稱佛山鵬悅），年末余額分別為25.06億元、21.14億元、20.0億元。

值得注意的是，昆明螺獅賬齡為3年，壞賬準備為零；深圳中益、佛山鵬悅賬齡均為2年，壞賬準備為0.21億元、5.24億元。三家公司均為大悅城合營或聯(lián)營企業(yè)，款項均為往來款。為何賬齡最長的昆明螺獅未提壞賬準備，另兩家公司壞賬準備存較大差異，如何評估其信用？《投資時報》研究員電郵溝通提綱至該公司相關(guān)部門，但截至發(fā)稿尚未收到回復。

事實上，2020年度，大悅城的投資收益為-12.17億元，其中，對聯(lián)營和合營企業(yè)的投資收益為-13.69億元。對比往年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，按權(quán)益法核算，2018年、2019年，其對聯(lián)營和合營企業(yè)的投資收益為-4.30億元、-9.58億元，該指標呈現(xiàn)一路下滑趨勢。另外，其存貨較上年增加15.43%，錄得為874.57億元；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1114.90天，較上年增加40天，其存貨周轉(zhuǎn)率待提高。

（責任編輯：李顯杰）