3月30日，萬科發(fā)布2020年年報，業(yè)績穩(wěn)健增長，實現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%；開發(fā)經營業(yè)務實現(xiàn)合同銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。根據(jù)同日披露的分紅派息預案，2020年公司擬合計派發(fā)分紅145.2億元，同比增長23%。根據(jù)歷年核心數(shù)據(jù)顯示，萬科歸屬于上市股東的凈利潤近10年的年復合增長率超過19%，加權平均ROE連續(xù)10年維持在19%以上，并已連續(xù)29年現(xiàn)金分紅，自上市以來的分紅累計達到836.9億元。

截至目前，萬科已實現(xiàn)了經營性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正，信用評級長期保持行業(yè)領先。具體到2020年，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952億元，為一年內到期有息負債的2.4倍；凈負債率僅18.1%，并保持了連續(xù)20年低于40%；國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。

開發(fā)與經營并重 城市更新和TOD成為新競爭優(yōu)勢

年報顯示，在房地產領域，萬科已從開發(fā)為主轉向開發(fā)與經營并重，從單一住宅產品開發(fā)轉向全品類、全周期視角，聚焦提升綜合住區(qū)的開發(fā)和服務能力。2020年，萬科開發(fā)經營業(yè)務實現(xiàn)銷售面積4667.5萬平方米，銷售金額7041.46億元，同比分別增長13.5%和11.6%，占全國商品房市場份額約4.03%，在43個城市市場排名前三，結算收入同比增長13%至3774.2億元。

實現(xiàn)穩(wěn)健增長的同時，萬科在手資源滿足未來發(fā)展需要。2020年，萬科獲取新項目168個，權益規(guī)劃建筑面積2058.8萬平方米，按照權益投資金額計算，新獲取項目86.6%位于重點城市群；年末在建項目、規(guī)劃中項目的權益建筑面積分別約為6380.8萬平方米、3127.4萬平方米；現(xiàn)有項目計劃2021年新開工3148.4萬m2。

萬科在2020年報《致股東》中稱，“在頭部城市向世界級都市圈演進的過程中，TOD、城市更新、產城融合、智慧城市、大型復雜綜合項目、新城/新片區(qū)規(guī)劃等均是未來城市的必要元素。”

從實際表現(xiàn)來看，萬科已在城市更新、TOD等領域逐步建立領先的競爭優(yōu)勢。年報顯示，萬科近年打造的深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街等多個城市更新項目，讓城市歷史文化街區(qū)煥發(fā)活力，成為了所在城市的文化新地標，受到當?shù)卣途用竦恼J可。在“軌道+物業(yè)”的TOD模式方面，萬科提前布局，近兩年開發(fā)運營的深圳臻灣匯、上海天空之城、杭州天空之城、重慶天地等多個項目也已成為所在城市的TOD綜合開發(fā)代表項目。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，權益建筑面積約363.4萬平方米。

業(yè)務轉型已見成效 多個賽道領先領跑

萬科以“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”為戰(zhàn)略定位，沿著“與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展”兩條主線，經過多年探索，業(yè)務生態(tài)布局逐步完善，新業(yè)務轉型已見成效，多個新賽道優(yōu)勢明顯。

物業(yè)服務方面，“萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司”已正式更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”（簡稱“萬物云”），向空間科技服務商轉變，布局“社區(qū)空間服務”、“商企空間服務”、“城市空間服務”等業(yè)務板塊。2020年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項目，市場競爭力優(yōu)勢明顯，簽約及接管面積持續(xù)擴大。

值得一提的是，在商企服務板塊，萬物云旗下“萬物梁行”保持了大中華區(qū)絕對領先地位，在149個城市累計服務超1700個項目，全年新增拓展超過200個項目，其中包括50個飽和收入超1000萬元的重大項目，2020年收入實現(xiàn)兩位數(shù)的增長率。此外，萬物云在業(yè)內首創(chuàng)的城市服務業(yè)務也取得了顯著拓展，年內拓展廈門鼓浪嶼、江門人才島、武漢江漢區(qū)等 12個項目，累計在10個城市布局16個項目，探索政府、企業(yè)、百姓多方共贏模式。

租賃住宅方面，萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”已成為國內規(guī)模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務商，截至2020年底開業(yè)規(guī)模達14.24萬間，實現(xiàn)全年營業(yè)收入25.4億元，同比增長72.33%，整體出租率超過95%。其中，北京成壽寺項目作為全國首個集體土地租賃住房項目開業(yè)前七天即滿租，深圳云城旗艦店作為業(yè)內單店體量最大的門店，出租率達到99%。

物流倉儲方面，經過5年發(fā)展，萬科旗下“萬緯物流”已成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務商，2020年管理項目實現(xiàn)營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%，累計在44個城市管理148個項目，可租賃建筑面積達1148萬平方米。在保持規(guī)模領先地位的同時，萬緯物流持續(xù)提升開發(fā)運營效率，完成行業(yè)首個快建高標準冷庫落地完工，并在短短68天內將北京亦莊項目改造成為疫苗外延冷庫，順利支持了新冠疫苗緊急存儲任務，獲得合作方認可。

此外，萬科也持續(xù)在商業(yè)開發(fā)與運營、冰雪度假與酒店、養(yǎng)老、教育等領域持續(xù)積極探索，打造客戶愿意買單的好產品、好服務。

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