37家開發(fā)商平均回款率達(dá)87%:“今年首要任務(wù)抓現(xiàn)金流”
5月19日,據(jù)某研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,在2020年年報(bào)披露之后,共有37家房企披露了其回款率數(shù)據(jù),回款率中位數(shù)為88%,平均數(shù)為87%。房企整體的銷售回款情況呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。
一位來自TOP10房企的營(yíng)銷人員表示,“集團(tuán)今年的首要任務(wù)還是?;乜?,抓現(xiàn)金流。尤其是在現(xiàn)有的‘三條紅線’監(jiān)管要求下,集團(tuán)要降負(fù)債、降杠桿,而加大回款率和提高結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)就來自加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度,我們的回款每個(gè)月都要考核,上面(指管理層)會(huì)設(shè)置回款目標(biāo),每個(gè)月都在遞增,對(duì)我們的要求就是優(yōu)先保證項(xiàng)目回款。”
在如今的“三條紅線”監(jiān)管下,有兩條紅線與現(xiàn)金指標(biāo)直接掛鉤,現(xiàn)金為王已經(jīng)成為業(yè)界的共識(shí)。
截至2020年底,在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的80家開發(fā)商中,有77%的開發(fā)商持有的現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng),占比接近八成。
另外,2021年2月22日集中供地政策的出臺(tái),也對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流的統(tǒng)籌調(diào)度和管理提出了更高的要求。為了獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流,各大開發(fā)商紛紛加緊供貨、積極營(yíng)銷、搶收業(yè)績(jī),通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表。
業(yè)內(nèi)研究中心稱,從2017年至今監(jiān)測(cè)的房企銷售回款率的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看,通過平均數(shù)和中位數(shù)分析,不僅公布回款率的開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì),房企回款質(zhì)量也在提升。2017年時(shí),公布行業(yè)銷售回款率數(shù)據(jù)的房企中位數(shù)水平僅約80%,直至2020年,這一數(shù)值已經(jīng)達(dá)到88%。
而且隨著回款率的提高,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的情況也有所改善,以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的80家房企數(shù)據(jù)為例,近年來房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈額為正的企業(yè)數(shù)量從2017年的36家已經(jīng)增長(zhǎng)至2020年的51家,連續(xù)三年保持增長(zhǎng)。
但需要指出的是,從可比口徑來看,20家可比房企(通過監(jiān)測(cè)2019年年報(bào)或2020年年報(bào)可得2019年回款率的房企)中,有7家銷售回款率同比出現(xiàn)下降,4家與2019年持平,2家未公布2020年回款數(shù)據(jù)。
研究報(bào)告認(rèn)為,若開發(fā)商仍對(duì)現(xiàn)金流保持較高的需求,可以犧牲部分利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)資金回籠。一般而言,按揭的購(gòu)房者在支付首付之后,走完銀行或住房公積金中心貸款審批流程仍需一段時(shí)間,也就形成了購(gòu)房尾款。通過對(duì)購(gòu)房尾款的資產(chǎn)證券化可以幫助提前回收資金,盤活資產(chǎn),緩解房款積壓的問題。目前購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為房企的常規(guī)手段之一。
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