??“今年是正榮地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的收官之年，對(duì)當(dāng)下的正榮地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)安全性、盈利性和規(guī)模這三個(gè)指標(biāo)，每一個(gè)都至關(guān)重要。”在3月29日舉行的正榮地產(chǎn)2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝表示：“管理層對(duì)這三個(gè)指標(biāo)的要求不僅是要做到精好，還要做到精優(yōu)，這樣才有可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

??2019年，正榮地產(chǎn)提出“新三年戰(zhàn)略”，目標(biāo)是在2019年至2021年實(shí)現(xiàn)規(guī)模、利潤(rùn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)三個(gè)維度的高質(zhì)量發(fā)展。

??經(jīng)過(guò)2019年開(kāi)局之年和2020年攻堅(jiān)之年的發(fā)展，正榮“新三年戰(zhàn)略”迎來(lái)收官之年。高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)未變，但在表述上，可以明顯看出，財(cái)務(wù)安全和利潤(rùn)已經(jīng)被放在規(guī)模之前。

??根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年，正榮地產(chǎn)持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。截至2020年底，正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率下降至64.7%，現(xiàn)金短債比提升至2.2倍，“三道紅線”中已有兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到政策標(biāo)準(zhǔn)。

??正榮地產(chǎn)表示，公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果明顯，主要有兩方面因素：其一是運(yùn)營(yíng)效率提升，使得公司的去化率維持高位，加快回款速度以改善現(xiàn)金流；其二是多元化融資渠道的暢通為資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整改善提供了操作空間。

??例如，在經(jīng)營(yíng)提效方面，正榮地產(chǎn)開(kāi)展涵蓋設(shè)計(jì)端、工程成本端、運(yùn)營(yíng)端和客戶(hù)管理端的全方位經(jīng)營(yíng)提效策略。通過(guò)設(shè)計(jì)前置，加快方案批復(fù)率及提高項(xiàng)目復(fù)制率。在工程成本端，通過(guò)戰(zhàn)略合作，有效降低采購(gòu)平均成本。在運(yùn)營(yíng)端，建立三級(jí)貫通經(jīng)營(yíng)體檢體系，完成經(jīng)營(yíng)分析平臺(tái)及測(cè)算模型，實(shí)現(xiàn)供銷(xiāo)回動(dòng)態(tài)鋪排上線。

??這一系列措施持續(xù)改善正榮地產(chǎn)的銷(xiāo)售及現(xiàn)金狀況。2020年正榮地產(chǎn)項(xiàng)目平均首次開(kāi)售周期和平均首次開(kāi)售去化率維持在7個(gè)月和70%的水平。較高的銷(xiāo)售效率使得銷(xiāo)售達(dá)標(biāo)，有效保證了現(xiàn)金流充裕。截至報(bào)告期末，正榮地產(chǎn)的銀行結(jié)余及現(xiàn)金達(dá)到429.73億元，同比增長(zhǎng)21.7%。

??凈負(fù)債率指標(biāo)的改善離不開(kāi)公司進(jìn)行的一系列降杠桿操作，例如通過(guò)優(yōu)先票據(jù)、點(diǎn)心債、銀團(tuán)、公司債、ABS等多元化融資渠道優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而使成本較高的非銀借款占比從2019年底的20%持續(xù)下降至6%，成本較低的傳統(tǒng)銀行貸款占比由2019年的42%提升至56%。

??目前，在“三道紅線”指標(biāo)方面，僅有剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率暫未達(dá)標(biāo)，業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層也表示，預(yù)計(jì)2022年公司將實(shí)現(xiàn)“三道紅線”數(shù)據(jù)全面降至綠檔。

??在盈利能力表現(xiàn)上，正榮地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入361億元人民幣，同比增長(zhǎng)11%；凈利潤(rùn)35.6億元，同比增長(zhǎng)15%。利潤(rùn)率方面，毛利率19.1%，與去年持平，凈利潤(rùn)率提升至9.9%。

??執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健表示，正榮2020年利潤(rùn)的提升主要得益于在費(fèi)用和成本控制方面取得良好成果。其中，營(yíng)銷(xiāo)和行政費(fèi)用占收益的比例逐步減少。2020年正榮的營(yíng)銷(xiāo)和行政費(fèi)用為23億元，占全年的收益約6.4%。另外，過(guò)去一年公司融資成本大幅下降，綜合融資成本從2019年的7.5%大幅下降至6.5%。

??與財(cái)務(wù)安全和盈利性相比，正榮管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上也多次提到不再對(duì)規(guī)模制定目標(biāo)。2020年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售人民幣1419億元，雖然同比增速不足10%，但順利完成年初制定的1400億元銷(xiāo)售目標(biāo)。

??2021年，黃仙枝表示，正榮的銷(xiāo)售不會(huì)低于1500億元，管理層對(duì)完成目標(biāo)有信心。

??這種信心源于充足的貨值儲(chǔ)備。據(jù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋介紹，2021年正榮可售貨值在2500億-2700億元，預(yù)計(jì)去化率可以達(dá)到60%左右。在供貨方面，也會(huì)陸續(xù)有新貨推出，預(yù)計(jì)二季度會(huì)有一波銷(xiāo)售高峰，團(tuán)隊(duì)正在爭(zhēng)取將上下半年整體銷(xiāo)售比重做到50%對(duì)50%。

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