2021房企社會責任報告|誰零踩三條紅線哪些指標最易降檔？

來源：智能家居時間：2021-05-25 20:20

隨著上市房企2020年度業(yè)績相繼披露，各大企業(yè)的經營指標悉數(shù)出爐。作為企業(yè)，安全經營是確?？沙掷m(xù)發(fā)展的基礎，只有安全可持續(xù)的經營，才能實現(xiàn)反哺社會、關愛員工、互助伙伴等。

對于房地產行業(yè)，隨著2020年8月，三部委明確提出房企資金監(jiān)測和融資管理的三檔規(guī)則后，“三條紅線”成為繼土儲、營收等之外，考核房企安全經營的重要指標。

因此，在北商研究院5月25日發(fā)布的《2021中國房企社會責任報告》中首次加入《房企三條紅線預警榜單》，在過去的一年里，房企三條紅線指標總體有所好轉，在納入統(tǒng)計的65家房企中，21家保持或實現(xiàn)零踩線；26家黃檔企業(yè)集體倒在了資產負債率上；在關鍵的紅橙檔位交接中，現(xiàn)金短債比成為關鍵。

制圖

綠檔：龍湖等21家“零踩線”

“三條紅線”包括：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的現(xiàn)金短債比小于1。

根據(jù)“踩線”情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。其中，“紅檔”房企有息負債規(guī)模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負債規(guī)模年增速分別不得超過5%、10%、15%。

北京商報記者根據(jù)wind、房企年報及貝殼研究院方面提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，已經披露年報的65家房企“三條紅線”指標中，綠檔（三條未踩線）房企為21家，黃檔（一條踩線）房企為27家，橙檔（兩條踩線）房企為6家，紅檔房企（三條踩線）為11家。

21家綠檔房企中，中海地產、龍湖集團、華潤置地、金地集團(600383,股吧)等繼續(xù)保持“零踩線”的紀錄，而中國金茂、龍光集團、金科股份(000656,股吧)、融信中國、越秀地產等則屬于快速實現(xiàn)降檔的房企，通過一系列“瘦身”動作邁入綠檔房企之列。其中，金科股份則用半年時間，從紅檔降到了綠檔，“瘦身”效果明顯。

截至2020年末，金科股份扣除預收款后的資產負債率為69.85%，同比下降約5個百分點；凈負債率為75.07%，同比下降45個百分點；現(xiàn)金短債比為1.34。“三條紅線”監(jiān)測指標進入綠檔。

從數(shù)據(jù)層面來看，所統(tǒng)計的21家綠檔房企中，除凈負債率表現(xiàn)“優(yōu)異”外，剔除預收款后的資產負債率、現(xiàn)金短債比兩項指標，多數(shù)房企皆屬于“壓線”過關。其中，剔除預收款后的資產負債率均值約為63.6%，凈負債率均值約為52.54%，現(xiàn)金短債比均值約為1.63倍。

路勁地產、龍湖集團、世茂集團、金地集團、中駿集團、保利發(fā)展、明發(fā)集團、遠洋集團、金輝控股、越秀地產、弘陽地產、濱江集團(002244,股吧)、龍光集團、金科股份、融信中國、華僑城A等16家房企，扣除預收款后的資產負債率皆超過66%，與70%的底線相距很近。

疊加現(xiàn)金短債比，金地集團、世茂集團、融信中國、路勁地產、明發(fā)集團，都存在再碰紅線的風險。金地集團剔除預收款后的資產負債率為68.51%，現(xiàn)金短債比為1.21；世茂集團剔除預收款后的資產負債率68.1%，現(xiàn)金短債比為1.16；融信中國剔除預收款后的資產負債率69.9%，現(xiàn)金短債比為1.08；路勁地產剔除預收款后的資產負債率66%，現(xiàn)金短債比為1.05；明發(fā)集團剔除預收款后的資產負債率68.8%，現(xiàn)金短債比為1.04。

黃檔： 當代置業(yè)等26家倒在資產負債率

相較于凈負債率、現(xiàn)金短債比，剔除預收款后的資產負債率成為多家房企回“綠”的障礙。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在27家“黃檔”房企中，有26家房企因為踩中剔除預收款后的資產負債率70%紅線而未能達標，萬科、融創(chuàng)、綠城中國、雅居樂等房企紛紛踩線。但也有如綠景中國，其則是因現(xiàn)金短債比不達標，未能躋身“綠檔”行列。

具體來看，27家“黃檔”房企中，剔除預收款后的資產負債率均值約為72.95%，黃檔房企凈負債率均值約為67.31%，現(xiàn)金短債比均值約為1.6倍。其中，剔除預收款后的資產負債率超過75%的有15家，占比約55.56%；剔除預收款后的資產負債率超80%的房企有3家，分別是建業(yè)地產、當代置業(yè)和碧桂園。

以當代置業(yè)為例，截至2020年末，該公司剔除預收款后的資產負債率為82%，較上年同期下降約5個百分點；凈負債率為95.7%，同比上升13%；非受限現(xiàn)金短債比為1.1，同比提升約0.17。按照“三條紅線”標準，當代置業(yè)剔除預收款后的資產負債率為超標項，而凈負債率和現(xiàn)金短債比亦不容樂觀，距離紅線很近。

對于當代置業(yè)而言，順利完成降檔只是起點，而不是終點。需要注意的是，2020年當代置業(yè)的加權平均融資成本為9.9%，與2019年持平。單筆最高發(fā)債利率雖有下降，但仍高達11.95%，融資成本居高不下。

除當代置業(yè)外，“黃檔”房企中凈負債率超過90%的還有4家，佳兆業(yè)凈負債率為97.9%、中南建設(000961,股吧)凈負債率為97.8%、融創(chuàng)中國凈負債率為96%、陽光城(000671,股吧)凈負債率為94.9%。

房企降檔進行時。在“三條紅線”三個指標中，剔除預收款后的資產負債率降檔最難。65家上市房企中，除綠檔房企外，余下黃檔、橙檔、紅檔44家房企，剔除預收款后的資產負債率越過紅線的43家，占比高達97.7%。

橙紅：中交凈296.4%負債率領跑

與黃檔房企剔除預收款后的資產負債率閾值高不同，橙檔房企雖數(shù)量最少，但這些房企的凈負債率，比剔除預收款后的資產負債率越線表現(xiàn)更為突出。

在所統(tǒng)計的65家上市房企中，橙檔房企僅有6家，分別為中交地產(000736,股吧)、祥生控股、京投發(fā)展(600683,股吧)、中洲控股(000042,股吧)、金融街(000402,股吧)及首創(chuàng)置業(yè)。剔除預收款后的資產負債率均值為78.15%，然而凈負債率均值卻高達187.82%。其中，中交地產凈負債率高達296.4%。

橙檔房企與紅檔房企對比，現(xiàn)金短債比成為降檔的關鍵。6家橙檔房企全部為現(xiàn)金短債比提升，而邁入到“橙檔”行列，這項指標也被視為最容易降檔的指標。

值得一提的是，貨幣資金為受限制資金和不受限制的資金，部分房企在公布貨幣資金中，通常包含受限制資金，若扣除受限制資金這部分，現(xiàn)金短債比低于1的房企，也就是踩線房企數(shù)量將會有所上升。

紅檔房企此次共有11家，分別是泰禾集團(000732,股吧)、天房發(fā)展(600322,股吧)、綠地控股(600606,股吧)、華遠地產(600743,股吧)、恒大、光明地產(600708,股吧)、富力地產、華夏幸福(600340,股吧)、格力地產(600185,股吧)、首開股份(600376,股吧)、國瑞置業(yè)。與半年報相比，這一數(shù)據(jù)已有大幅下降。

頭部房企中，此前上榜的融創(chuàng)成功脫“紅”，凈負債率和現(xiàn)金短債比兩項指標大幅改善，成功由紅轉黃。

除控制現(xiàn)金流出外，2020年值得同行參考的融創(chuàng)兩個大動作分別是：一年初的高價配股，為其增添約80億港元所得款凈額；二是拆分旗下物業(yè)公司融創(chuàng)服務上市，首發(fā)募集資金80億港元。

快速降檔需要不走“尋常路”，但對一些債務壓力過高的房企而言，短期內降檔仍存在較大壓力。

有些高風險高負債房企未能成功降檔，依然面臨著較大的壓力。以富力地產為例，2020年富力通過合理的購地策略、戰(zhàn)略性的資產出售、集團層面的股份增發(fā)等措施，削減債務共人民幣374億元，削減或再融資的債務包括境內債券人民幣236億元、信托及境內銀行貸款人民幣119億元和離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。但即便如此，富力地產仍處于“紅檔”行列。

北京商報記者 盧揚王寅浩

專家分享：

同策研究院分析師林丹妮：剔除預收賬款后的負債率看的是總負債在總資產所占的比重，因為房企報表中，合同負債（預收賬款）在負債中所占比例不低，為了公允呈現(xiàn)企業(yè)的負債情況，所以剔除掉預收賬款后再來看這么一個比例，部分企業(yè)高度依賴于杠桿，在該指標上顯現(xiàn)的數(shù)值就不會低，特別是多數(shù)房企運營資金現(xiàn)金流入遠低于其需要償還的債務，部分房企的運營現(xiàn)金流入還為負數(shù)，短期內不依靠增加融資（部分為債務）來維持房企的運營是不現(xiàn)實的。即使能通過表外負債等形式轉移負債，但能“移動”的債務始終有限，作為以后長期會受監(jiān)管的指標，企業(yè)本身造血能力不強的話，只會積重難返。想要快速降低債務占比并非一朝一夕可以完成，需要在一定時間內進行過渡。通過增加銷售，降低投資，通過自有資金替換負債才能逐漸降低該指標。

凈負債率看的是房企整體的償債能力表現(xiàn)，在所有帶息債務（一定得償還的債務）減去可抵扣的現(xiàn)金后，如果該值比企業(yè)剩下的權益還高（高于100%），則可體現(xiàn)企業(yè)目前償債能力是不足的。一般企業(yè)的剔除預收賬款后的總負債在總資產中占比過高的話，其權益明顯不會高，而在剔除預收賬款的總負債率超標情況下，債務高企的企業(yè)凈負債率更不會低，該值超標的幅度可能會比前一個指標明顯很多，這是因為有個量級的影響存在。

理論上來講，房企依然是要依靠一定杠桿運營的企業(yè)，“三條紅線”指標是對房企長短期債務情況的實時監(jiān)控，如果達標，那房企的財務情況則相對穩(wěn)健，市場對于房企的融資渠道相對寬裕，疊加部分因為企業(yè)性質及本身融資能力較強的房企能有穩(wěn)定的融資渠道，資金鏈安全便能有所保證。同時“三條紅線”作為硬性指標（有息負債增速被控制，部分城市集中拿地受限制）讓房企更加注重自身的經營情況，不再瘋狂舉杠桿擴張。

貝殼研究院高級分析師潘浩：降檔實際上就是一個公式的問題，即減小分子，擴大分母。剔除預收款后的資產負債率中，作為分母的資產指標實際上短期較難有大幅增長，分子中能有較大增長空間的指標為“預收款項”或者港股中的“合同負債”，實際上我們也看到很多房企在該項指標上的增長趨勢還是較為明顯的。同時，做大分母也是其他兩個指標占比最高的達標方式。

“三條紅線”更多是針對“高負債、高周轉”房企在金融風險方面的監(jiān)管政策，目前還沒有官方的指標規(guī)則，網傳版本的“三條紅線”規(guī)則主要基于房企的表內指標。而短期內降檔的過程比結果更加重要，盲目追求快速降負“瘦身”的效果，會存有一定的風險。而綠檔房企也不代表絕對安全，負債的結構和質量更為關鍵。因此長期看，不排除個別房企“三條紅線”反彈、反復的情況出現(xiàn)，建議房企合理利用過渡期，科學穩(wěn)健地進行財務管理。北京商報記者盧揚王寅浩

房企分享：

綠地控股：目前綠地降檔已有進展。截至2月底，綠地“三年三步走去杠桿”計劃提前階段性達標，在穩(wěn)健應對春節(jié)前后付款高峰的同時，順利實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉綠”達標，比原計劃整整提前一個多季度。截至3月底，有息負債總額（含廣西建工）較今年初再降181億元，自去年推進去杠桿計劃以來，累計較高點已下降超過845億元；凈負債率較高點累計下降52個百分點，剔除預收款后的資產負債率也延續(xù)了持續(xù)回落態(tài)勢。綠地在春節(jié)前后付款高峰背景下，穩(wěn)健按期足額償還到期債務。綠地以自有資金為主先后按期足額完成了2015年公司債券（第一期）、2016年公司債券（第一期）本息兌付，總計約180億元。2月，綠地以自有資金按期完成本息總計約4.72億美元境外美元債券兌付打款。同時，綠地加大相關債券回購注銷力度，已回購美元債券共計約6000多萬美元，目前已注銷1300多萬美元。

接下來，綠地將進一步提速去杠桿計劃，相關指標達標時點有望再提前，今年內，力爭實現(xiàn)兩條線“轉綠”達標。

金科股份：我們認為市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業(yè)長期穩(wěn)健運行。公司長期致力于打造“優(yōu)質的企業(yè)平臺”，近年來公司各項財務指標持續(xù)優(yōu)化和提升，本次“三條紅線”進入綠檔是企業(yè)經營順理成章的表現(xiàn)。

從具體措施看，主要源于以下幾方面的努力：

一是公司堅持有質量的銷售?；乜钍俏覀円回炛匾暤墓ぷ髦?，2020年公司的全口徑回款率超過90%，全年公司全口徑銷售回款超過2000億元，年末貨幣資金余額435億元，經營性現(xiàn)金流量凈額145億元，公司發(fā)展進一步向經營驅動型進行轉變。

二是公司堅持優(yōu)化融資結構。堅持以銀行低成本融資為主，同時多元化融資渠道進一步豐富，融資的產品結構、期限結構得到進一步優(yōu)化。2020年“6.30”，公司有短期有息債務355億元，由于公司下半年銷售好、回款好，現(xiàn)金流充沛，根據(jù)公司經營需要歸還了短期有息債務30億元，截至年末，短期有息債務降至325億元。下半年現(xiàn)金余額增加，同時短期有息債務降低，極大促進了現(xiàn)金短債比指標的綠線達成。

三是金科服務上市——增大貨幣資金余額和凈資產。金科服務于2020年11月首次公開發(fā)行境外上市外資股（H股）并在香港聯(lián)交所主板上市，募資凈額約57億元，增厚了公司的現(xiàn)金余額57億元和合并報表凈資產57億元，有助于凈負責債率和扣預收后的資產負債率進一步改善，同時對于改善現(xiàn)金短債比起到了非常重要的正面作用。

四是財務結算的利潤增厚。公司2019年實現(xiàn)報表凈利潤63.57億元，2020年實現(xiàn)報表凈利潤97億元（注意這里用的都是全口徑（含少數(shù)股東）的會計利潤，而不是歸母口徑的會計利潤），同比增長52.6%。其中2020年實現(xiàn)下半年因項目結轉收入規(guī)模大（實現(xiàn)會計結轉營業(yè)收入574億元），產生會計結轉利潤55億（全年97億-上半年42億元），增加了公司的凈資產，有助于凈負責債率和扣預收后的資產負債率的全面改善。

（責任編輯：李佳佳 HN153）