這里是成哥說房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過直接實(shí)戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會買房的人。

以下是“成哥說房”微信公眾號的粉絲提問精選

提問：你好成哥，本人之前購買了一套"學(xué)區(qū)房"，買房前還專門深入到附近已入住的小區(qū)了解過往年的劃片情況才決定買房，可是等新的劃片方案一出來，小區(qū)被劃到了當(dāng)初理想學(xué)區(qū)的“外圍”。孩子當(dāng)年無法入學(xué)理想學(xué)校。真的是不明白為什么學(xué)區(qū)房在這么難買呢？

回答：1.首先在購房前務(wù)必詳細(xì)了解清楚，目標(biāo)學(xué)校往年的學(xué)區(qū)劃定范圍及變化;確認(rèn)所購房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，有時候所購房屋雖然距離學(xué)校僅-墻之隔，但不一定是"學(xué)區(qū)房”。不能輕信賣方或中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就判斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，最好實(shí)地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。

 2.買學(xué)區(qū)一定要注意房屋過戶時間，明確原戶口的遷出時間，約定違約責(zé)任，以保障買入后在入學(xué)前，能辦理完畢孩子的新戶口遷入。有些地方對學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)生居住時間和落戶時間是有要求的，落戶時間不能超過開學(xué)時間。

3.在購房前務(wù)必詳細(xì)了解清楚，目標(biāo)學(xué)校往年的招生、戶籍要求條件，在簽合同時務(wù)必明確該房產(chǎn)內(nèi)的戶籍情況。

4.選擇房屋前先明確該房屋，買入后自己是否需要居住，若兼有投資意向的，就要考慮房屋及周邊的租賃市場環(huán)境和價格。

 5.將賣方對”學(xué)區(qū)房”的承諾寫進(jìn)合同里去，并約定好違約責(zé)任。(口說無憑，寫進(jìn)合同里也算有個保障)。

提問：成哥，家里孩子四歲，計(jì)劃在成都北部新城天回鎮(zhèn)新開發(fā)片區(qū)買房，屬于三環(huán)以外繞城以內(nèi),該區(qū)新建小學(xué)兩所，首套房購買資格，想先買一套就近學(xué)校的房子。您覺得這片區(qū)發(fā)展前景如何?現(xiàn)在的價位值得入手嗎?可以推薦下這片區(qū)的樓盤嗎?

回答：成都三環(huán)至繞城，盡量買在城內(nèi)，繞城外房價上漲快，其主要原因是城南，特別是高新區(qū)、天府新區(qū)房價的帶動;不過對于剛需客來說，這是一次在城內(nèi)買房的好機(jī)會，一方面，城內(nèi)房價穩(wěn)定，對自住的剛需客來說，風(fēng)險較小;另一方面,相對于大豐天回，隨著板塊輪動這些地方也會跟大面天府持平。具體性價比高的樓盤推薦詳見內(nèi)部！

提問：成哥你好！最近看了一線城市房價普遍上漲，這一波一線城市上漲，根據(jù)以前經(jīng)驗(yàn)，成都一般要延遲半年，我現(xiàn)在成都主城有一套，還想再買一套，工薪階層，壓力很大，太害怕上漲，又沒得一二圈資格，老家雁江的，東部新區(qū)和簡陽房價現(xiàn)在1萬多可以入手不?有沒推薦的樓盤?或者說推薦其它三層圈的樓盤可以入手的?

回答：這一波漲是從深圳開始的，然后被嚴(yán)打，深圳房價馬上就老實(shí)了?，F(xiàn)在上海有點(diǎn)蠢蠢欲動，肯定也會被嚴(yán)打。另外，首都一直老老實(shí)實(shí)的，并沒有異動。所以你推測半年后傳導(dǎo)到成都，是主觀猜測，不太現(xiàn)實(shí)。所以恐慌是沒必要的。東部新區(qū)目前布局還太早了，也基本沒什么樓盤可以考慮，其他三圈層除了東部新區(qū)還可以看看新津。

提問：你好成哥，想在成都買房，預(yù)算是400萬左右，最好性價比比較高，不希望買到不好的，麻煩成哥幫忙分析一下在哪里買比較好呢？

回答：這個預(yù)算的話，首先是一圈層的二手房，雖然選房無壓力，但是優(yōu)質(zhì)屬性比較難以兼顧，又由于滿五政策的限制，只能買到360萬左右的二手房，再加上地段，區(qū)位配套的因素影響，一般是120平以內(nèi)的套三；其次是天府新區(qū)，普通新盤供應(yīng)量足，但是性價比不夠高，一些性價比較高的項(xiàng)目基本都需要神盤搖號；最后是二圈層的改善盤或者邊緣地區(qū)的別墅，但是別墅的升值力度不夠，目前二圈層很多板塊屬于起步階段，區(qū)位配套上不夠完善，核心地段的升值空間不大?？偟膩碚f，400萬的總價雖然選擇面夠廣，但是很難買到性價比較高的盤，建議可以適當(dāng)關(guān)注未來的新盤。

提問：成哥你好！目前我是成華區(qū)三順，想買套純投資房，因?yàn)榈箳毂P基本沒有了，成華最近會開的幾個盤。麒麟源灘會，TOD十里風(fēng)和，首鋼璟辰里，雪松雅居樂IN天府，這些盤適合投資嗎?像我這個順位成都買房投資，是優(yōu)先考慮搖前面這些盤呢?還是先考慮優(yōu)質(zhì)地段的二手?比如萬年場，攀成鋼這些地段的二手。

回答：純投資首先考慮有性價比的新房的，但你三順的資格，如果是買神盤，的確中簽幾率會比較小，反正都是投資區(qū)碰下運(yùn)氣也是可以的。你說的這四個盤，性價比高的就是麒麟源灘會和十里風(fēng)和，可優(yōu)先考慮麒麟源灘會，地段更好，周邊可開發(fā)的空地也多，另外兩個項(xiàng)目，首鋼和雪松應(yīng)該價格不會低，打算長持二手房就不像新房，增值空間就比較有限了。

提問：成哥您好，坐標(biāo)成都金牛戶口，和愛人都是工作雙流事業(yè)單位35歲，小孩1歲。金牛1套80平貸剩40萬，雙流城區(qū)1套90小套三貸剩10萬，父母金牛2套老破小學(xué)區(qū)房，子彈10萬。想賣1套老破小改善換大房，但全新或次新資金可能不夠，因?yàn)橐赘?成，強(qiáng)行買可能要賣2套才行；買舊一點(diǎn)的賣1套雖差不多，但戶型配套都不怎么滿意。還是暫時不買？先投資后改善，3-5年后再賣掉換大房？投成都推薦的區(qū)域？

回答：主場在成都，建議重心放在成都淘筍。 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成。 建議出手老破小，置換2套低價潛力盤。 成都投資推薦城鄉(xiāng)結(jié)合部板塊 大豐，天回，書房，犀浦。 已經(jīng)炒高的新區(qū)，比如天府新區(qū)一定要回避。 99%的新區(qū)最后都死掉了，zf只有一個目的，就是賣地。 建議先投資后改善，延遲享受。成都價值高的區(qū)域推薦詳見內(nèi)部！

提問：成哥好！搖號搖到了合能鉑悅?cè)A庭，看到網(wǎng)上評論對樓盤都很差，糾結(jié)想退房了，我是自住，想請成哥點(diǎn)評下這個小區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)，以后發(fā)展怎么樣？

回答：客觀來說，合能的口碑確實(shí)不太好，但是在價格面前這些都不重要，你如果退房了，你還能買哪里?性價比低的樓盤還能買得到嗎?鉑悅?cè)A庭本來就賣的是一個剛需價，你不可能以豪宅的標(biāo)準(zhǔn)來要求它，所以降低預(yù)期，買了就安心了，至于那些網(wǎng)上說的不必糾結(jié)。

提問: 合肥的樓市很熱，哪些板塊可以買，自住兼升值，高新(保利西林語）區(qū)和蜀山湖板塊（中海世家)哪個較好？

回答：優(yōu)先中海世家，蜀山區(qū)真正的豪宅樓盤，未來不可能會差。蜀山產(chǎn)業(yè)園，相對來說比高新區(qū)蜀西湖和北雁湖區(qū)域弱點(diǎn)，但是蜀山產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)分開，未來的局面很好看，自成一體后，產(chǎn)業(yè)上班集中點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，而居住地一塊，全部都是豪宅在線，沒有什么可以阻擋這個板塊能實(shí)現(xiàn)最高價值點(diǎn)！因?yàn)樽詈诵牡囊稽c(diǎn)，這個區(qū)域，學(xué)區(qū)會是頂級在線，尤其是五十中東校蜀麓中學(xué)已經(jīng)可以確定！未來贏得價值兌現(xiàn)，只能交給了時間。中海世家，龍湖麗豐西宸原著，龍湖天境，麗豐璞羽山，徽創(chuàng)君泊，禹洲平湖秋月的未來只需要等待時間即可！尤其是中海和龍湖，兌現(xiàn)會更大，接著依次呈現(xiàn)階梯狀價值實(shí)現(xiàn)！待合肥五十中東校落地之時，即是該板塊騰飛之日！合肥各板塊分析及價值高的樓盤詳見內(nèi)部！

提問：成哥你好，本人在成都工作，想知道在青白江買房投資未來升值潛力怎么樣，在成都三圈層買房合不合適呢？

回答：青白江未來有一定的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間，但是否具有投資價值，需要謹(jǐn)慎看待，從多方面分析。首先青白江是西部最大的鐵路物流樞紐，近幾年的定位一直是“國際化”，而成都國際鐵路港國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的成立，也將大大提升青白江的發(fā)展?jié)摿?；交通方面，地鐵在陸續(xù)修建，但需要較長時間；房價方面，二手房價格在三圈層中算中等，大部分買房的人用于投資，但是這里租售情況不理想。因此，在青白江的購房建議是，如果一二圈層的限購放松，那么青白江的優(yōu)勢將會越來越小，投資風(fēng)險就會變大，房價升值慢。因此建議成都的購房者盡量選擇一二圈層，四川省內(nèi)的購房者，相比其他城市來說可以選擇青白江。

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