這里是成哥說(shuō)房，專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)專(zhuān)家，用最專(zhuān)業(yè)的角度為有需要的人提供買(mǎi)房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問(wèn)題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說(shuō)房”，帶你成為最會(huì)買(mǎi)房的人！

以下選自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)精選提問(wèn)：

提問(wèn)：成哥好。打算在成都投資買(mǎi)房，不知現(xiàn)在是否合適？二手學(xué)區(qū)房前景如何？如果是二手房的話比較推薦哪個(gè)片區(qū)？

回答：你好，學(xué)區(qū)房和普通房其實(shí)是兩種買(mǎi)法，購(gòu)房的群體也不盡相同，由于其不確定性，學(xué)位房適合短線愛(ài)折騰的人群，因?yàn)橐?jīng)常性的調(diào)倉(cāng)，普通次新三房更適合長(zhǎng)持。學(xué)區(qū)房因?yàn)檎咦兓容^大，所以并不是投資的主流。但是學(xué)區(qū)房的漲幅往往比較大。如果已經(jīng)漲得很高的學(xué)區(qū)房，不建議入手了。我們買(mǎi)的應(yīng)該是學(xué)區(qū)溢價(jià)不多，未來(lái)學(xué)區(qū)可能會(huì)越來(lái)越好的樓盤(pán)?？紤]長(zhǎng)期投資，建議優(yōu)先考慮普通次新三房。成都投資回報(bào)率最大的樓盤(pán)，詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：成哥你好！最近想投資房產(chǎn)，南昌的房子可以投資嗎？綠地儒樂(lè)星鎮(zhèn)。

回答：你好，南昌屬于存在感較弱的省會(huì)城市，朝陽(yáng)和九龍湖已經(jīng)漲過(guò)一波了，目前不算低位，動(dòng)能也一般，未來(lái)比較平穩(wěn)，漲幅緩慢。 如果不想去其它城市建倉(cāng)，南昌也可以淘筍。 優(yōu)選紅谷灘核心區(qū)，紅角洲 次選朝陽(yáng)新城，高新區(qū)。 綠地儒樂(lè)星鎮(zhèn)自住還行，投資一般。

提問(wèn)：成哥你好！坐標(biāo)成都，手上有一套老破小，房齡二十多年了，是現(xiàn)在賣(mài)掉！還是等待拆遷？

回答：你好！就現(xiàn)在賣(mài)，老破小在成都升值潛力小，加上現(xiàn)在提倡舊改。打個(gè)比方，你現(xiàn)在這套老破小50平米能賣(mài)50萬(wàn)。附近次新房賣(mài)2萬(wàn)一平，貴50%。就算拆遷了，原地回遷的話，想要增加面積還得自己掏錢(qián)。如果你賣(mài)掉，拿這個(gè)50萬(wàn)，買(mǎi)熱點(diǎn)片區(qū)單價(jià)一萬(wàn)五總價(jià)150萬(wàn)的房子，杠桿加上去了，面積變成100平。十年期間，來(lái)個(gè)兩次的增值抵押、買(mǎi)入，再抵押再買(mǎi)入十年后，你可能都有200平的房子了，但你的老破小說(shuō)不一定還沒(méi)拆遷。即使拆遷，還不一定馬上拿證，還不一定原地拆遷，除了市區(qū)以?xún)?nèi)，其他周邊的回遷房還賣(mài)不上價(jià)。

提問(wèn)：成哥好！請(qǐng)問(wèn)保利和光嶼湖，153平米，四百一十多萬(wàn),低樓層值不值得投資，以后流動(dòng)性會(huì)不會(huì)差?升值空間怎么樣?如果不值得，總價(jià)400左右的房子，有沒(méi)有哪個(gè)樓盤(pán)推薦，我是高新區(qū)普通資格，謝謝!

回答：2.7萬(wàn)接近清水房，這個(gè)價(jià)格就不算太便宜了，我不知道這個(gè)戶(hù)型有沒(méi)有贈(zèng)送，如果有就可以買(mǎi)，如果沒(méi)有，就是普通平層的話，價(jià)格就有點(diǎn)高了。保利和光嶼湖整體上性?xún)r(jià)比是比較高的，但你說(shuō)的這套房源感覺(jué)價(jià)格有點(diǎn)貴，你根據(jù)有沒(méi)有贈(zèng)送空間來(lái)判斷買(mǎi)不買(mǎi)。除了和光嶼湖之外，普通資格400萬(wàn)，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商時(shí)代公園可以對(duì)比考慮。

提問(wèn)：成哥好！最近在關(guān)注天府新區(qū)保利和光嶼湖，但是聽(tīng)說(shuō)有人才房。這種情況對(duì)小區(qū)的生活品質(zhì)、未來(lái)的價(jià)格有什么影響?或者大概來(lái)說(shuō)，這種商品房與人才房結(jié)合的模式，有什么需要考慮和關(guān)注的，謝謝！

回答：人才房的價(jià)格跟商品房基本沒(méi)區(qū)別，大概就是一個(gè)9折或者85折的狀態(tài)，而且這些人才也不是拆遷戶(hù)，或者公租客，整體素質(zhì)還是相對(duì)較高的，所以我個(gè)人覺(jué)得問(wèn)題不大。唯一可能就是注意一下，人才房的面積不要太小，同時(shí)，也要注意量，例如10棟商品房，1棟人才房，就問(wèn)題不大，但如果5棟商品房，5棟人才房，就會(huì)有一定影響。

提問(wèn):成哥好！興隆湖畔的中鐵悅鹿府據(jù)說(shuō)高層精裝2.2。請(qǐng)問(wèn)這個(gè)盤(pán)這個(gè)價(jià)位投資如何?

回答：悅鹿府其實(shí)就是中鐵卓越城三期，預(yù)計(jì)超過(guò)1000套房源供出，所以搖中概率還是有的。興隆湖板塊除了定向住宅，對(duì)外銷(xiāo)售是非常稀缺的，如2015年開(kāi)盤(pán)的北鑫苑，2019年開(kāi)盤(pán)的東鑫苑，以及今年8月取證的龍湖天境。所以悅鹿府的出現(xiàn)算是一個(gè)彩蛋。臨湖的3棟2、3號(hào)房，但也不是直接看興隆湖，而是興隆湖出來(lái)的一條河道。目前片區(qū)內(nèi)中鐵卓越城—期掛牌單價(jià)在2.5萬(wàn)左右，天投北鑫苑達(dá)到了3.1萬(wàn)左右，所以剪刀差還是很明顯的。但是交通不便，距離地鐵興隆站步行距離大概2千米，今后出行更多需要自駕或者公交車(chē)，但作為投資房的話，是可以等待交通配套的完善的，還是值得一搖。

提問(wèn)：成哥好，能否說(shuō)說(shuō)武漢光谷南山府的優(yōu)缺點(diǎn)？

回答：南山府位置不錯(cuò)，但是地王項(xiàng)目，價(jià)格肯定也不低 自住可以考慮，投資看價(jià)格 光谷東單價(jià)超過(guò)1.9的項(xiàng)目都不建議買(mǎi)入。 未來(lái)房?jī)r(jià)最高的板塊，不一定是漲幅最大的板塊，但一定是最穩(wěn)的板塊。 雖然未來(lái)關(guān)山大道和光谷東核心區(qū)是光谷板塊房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)，但是價(jià)格漲上去之后留給我們的利潤(rùn)就太少了，接下來(lái)要尋找第二梯隊(duì)產(chǎn)品。 未來(lái)的投資方案還要看你追求穩(wěn)，還是利益最大化。

提問(wèn)：成哥好，坐標(biāo)唐山，如果定位養(yǎng)老和投資的話，您覺(jué)得承德和秦皇島哪個(gè)更有優(yōu)勢(shì)？謝謝！

回答：這2個(gè)城市如果養(yǎng)老自住可以買(mǎi)，秦皇島相比自然條件更好一些，不過(guò)旅游性城市投資就沒(méi)必要了。放眼全國(guó)來(lái)看，頭部旅游城市是有價(jià)值支撐的。但流量來(lái)自外部，不是本地居民的內(nèi)生力量，畢竟不夠穩(wěn)當(dāng)。旅行目的地這件事上，民眾的口味是會(huì)變化的。相比扎根本地發(fā)展商業(yè)商務(wù)，不確定性就要更大一些而且旅游地產(chǎn)需要跨省市賣(mài)房，營(yíng)銷(xiāo)成本自然更大，這些都要算到買(mǎi)房人頭上。因此旅游地產(chǎn)通常難租難賣(mài)，作為資產(chǎn)的屬性不很優(yōu)。哪怕能漲，賣(mài)不掉、租不掉、管理成本高、金融屬性低。

提問(wèn)：買(mǎi)產(chǎn)證還沒(méi)有下來(lái)的二手房可以嗎？交易的時(shí)候需要注意哪些問(wèn)題？

回答：雙方應(yīng)當(dāng)簽訂詳盡的書(shū)面協(xié)議，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以免引發(fā)不必要的糾紛。買(mǎi)這樣的房子，你首先要有心理準(zhǔn)備。你現(xiàn)在要買(mǎi)的房子的房產(chǎn)證還沒(méi)辦下來(lái)就屬于產(chǎn)權(quán)沒(méi)經(jīng)過(guò)確權(quán)。因此，你們的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護(hù)。

以上來(lái)自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)提問(wèn)精選。

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