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#房產(chǎn)#

以下選自“成哥說房”微信公眾號(hào)精選提問：

提問：成哥好，坐標(biāo)上海，無購(gòu)房資格，子彈20，本想買公寓自住，看。老家在山西運(yùn)城，以后不回去，看了您之前說三線城市投資不合適，?，F(xiàn)在的話我應(yīng)該考慮環(huán)滬嗎？昆山那邊已經(jīng)漲起來，首付也不夠。嘉興嘉善那邊中介都在熱賣，這個(gè)區(qū)域是否可以上車？有合適的地段推薦嗎？

回答：你好，長(zhǎng)三角周邊城市很多，第一梯隊(duì)的是上海 杭州 南京 蘇州 寧波，結(jié)合你的預(yù)算來看，可以考慮第二梯隊(duì)，推薦嘉興，更適合你的情況，不過預(yù)算最好往上拉一拉。嘉興一個(gè)環(huán)滬杭衛(wèi)星城，后花園的身份。主要承接的是來自于上海和杭州的人口居住功能?？偟膩碚f，這個(gè)城市價(jià)值回歸后，還是可以買的。

買房的話：1、從產(chǎn)品上來說，要買流動(dòng)性較好的房產(chǎn)，例如嘉興市場(chǎng)一如既往銷售火爆的住宅產(chǎn)品，80-100平米小三房，及100-120的大三房。2、地段方面：要從角度看。首先是位置，嘉興的價(jià)值在于挨著上海和杭州，嘉興的房子主要購(gòu)買客群還是來自上海和杭州兩個(gè)方向，那么選擇和上海杭州直接接壤的版塊就可以了，環(huán)上海方向直接搭界的是嘉善和平湖。杭州方向是海寧和桐鄉(xiāng)。但目前嘉善房?jī)r(jià)炒得太高，超過嘉興市區(qū)，漲幅嚴(yán)重透支，在增值角度目前不如嘉興市區(qū)。嘉興市區(qū)首選科技城。3、交通。這個(gè)對(duì)于衛(wèi)星城來講極其重要。目前嘉興最快的通行方式是高鐵，其中高鐵在桐鄉(xiāng)，海寧，嘉興市區(qū)都有站點(diǎn)，上海方向高鐵最近的站點(diǎn)是嘉興市區(qū)的嘉興南和嘉善南站。這些地方都是很好的購(gòu)房地段。

提問：成哥好，請(qǐng)問大虹橋 南虹橋那塊總價(jià)500w。這樣的有合適的新房和二手房嗎？靠地鐵。那邊就是學(xué)區(qū)還沒有吧？小孩還有兩年上小學(xué)，不知道該不該選擇大虹橋？

回答：大虹橋外環(huán)外比如江橋、徐涇、徐涇北城、華漕這種供應(yīng)比較大的區(qū)位買，品質(zhì)還可以。500w總價(jià)推薦樓盤見內(nèi)部分享。

提問：成哥好，坐標(biāo)上海，以投資為目標(biāo)，二套房。

1.請(qǐng)問現(xiàn)在上海投資需求現(xiàn)在可以上車么？重點(diǎn)在大虹橋板塊。

2.我們看了虹橋板塊的虹廬灣、中核錦悅府、盤龍?zhí)斓氐男路浚约叭f科，愛博等二手房，請(qǐng)問我們?cè)撛趺催x讓我們利益最大化，請(qǐng)您排個(gè)序。

虹廬灣是學(xué)區(qū)房，但是有點(diǎn)遠(yuǎn)。單價(jià)也貴。不知道是否價(jià)格合適配學(xué)區(qū)？中核遲遲不開盤，但是單價(jià)低。蟠龍?zhí)斓匚恢煤茫瑔蝺r(jià)又上去了。非常糾結(jié)。我們主要考慮收益率。各地都有調(diào)控政策出來，怕失去購(gòu)房資格，是不是要抓緊上車？

回答：時(shí)機(jī)上看，上海可以上車了。量?jī)r(jià)齊跌了兩年，去年量明顯反彈，價(jià)格小漲，今年上半年量反彈量能超過去年上半年，價(jià)格繼續(xù)小漲。所以，調(diào)整到位了。不過，短線看，唯一的一個(gè)小擔(dān)心是，24日的房地產(chǎn)座談會(huì)，論調(diào)進(jìn)一步嚴(yán)格 ，且上海列席。上半年房?jī)r(jià)，上海漲3%略多。國(guó)家穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)是年度上漲不超5% ；上海半年漲3% ，不算高，也不算低。是有一定壓力的。如果近日出新政，則市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)三個(gè)月左右的降溫。其后仍是看漲，尤其明年春節(jié)后還會(huì)再現(xiàn)上漲。中長(zhǎng)線看，上海房?jī)r(jià)年均漲幅可能也就是5 - 8%之間，優(yōu)質(zhì)板塊可以再加2個(gè)點(diǎn)，適合長(zhǎng)線穩(wěn)健型，不適合有過高預(yù)期。

蟠龍?zhí)斓貐^(qū)位、交通、樓盤總體質(zhì)量最好，作為首選。虹廬灣與中核升值性差不多(不考慮學(xué)區(qū)) ， 排第二吧。萬科時(shí)一期處于中心地段，成熟，優(yōu)質(zhì)，但升值性排第三。

上海投資回報(bào)率高的板塊，具體詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，我想咨詢首套房，自住，工作陸家嘴，預(yù)算有限，看了曹路300萬04年商品房，無電梯三樓，首付140萬，能否給個(gè)建議是否可買，這套房子的保值如何呀，還是說應(yīng)該買總價(jià)更高些的房子，還請(qǐng)問有其他建議的好板塊嗎？

回答：增值不行，保值沒問題，肯定不會(huì)跌。300萬的大房子大多如此，只能滿足上車需求，其他都不行。建議增加預(yù)算浦西到500，浦東到600萬總價(jià)，會(huì)好很多。具體高價(jià)值樓盤詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，怎么看南通？南通2016年漲到現(xiàn)在從未熄火，還有繼續(xù)的趨勢(shì)，本地土著值得繼續(xù)深耕嗎？還是去CQ低價(jià)區(qū)？但CQ不太有信心。

回答：你好，要融入長(zhǎng)三角一體化上海輻射圈（標(biāo)志性事件：上海第三機(jī)場(chǎng)），催生的獨(dú)立行情。但也就這一波，如果錯(cuò)過了，后面還是大盤水平，且資產(chǎn)質(zhì)量低于上海、杭州、南京、蘇州，當(dāng)然就不是首選。和重慶比，當(dāng)然也不如。重慶起碼是直轄市，也是成渝經(jīng)濟(jì)圈的兩個(gè)核心引擎之一。

提問：成哥好，今年二手房市場(chǎng)怎么樣？建不建議買二手？還是買新房帶裝修的，現(xiàn)在新房限價(jià)，價(jià)格比二手房低，后面價(jià)格差距會(huì)縮小嗎？

回答：現(xiàn)在因?yàn)樾路空w被限價(jià)，性價(jià)比優(yōu)于二手房，所以更多剛需愿意搶新房。二手房市場(chǎng)很冷，但隨著未來新房?jī)r(jià)格逐漸上漲，與二手市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)平衡，很多人目光又會(huì)轉(zhuǎn)入二手市場(chǎng)，還有一種是未來內(nèi)環(huán)土地越來越少，新房也就少，人們?yōu)榱嗽谑兄行墓ぷ魃?，只有入手二手房。而且在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境之下，限價(jià)在很多城市其實(shí)已經(jīng)失去作用了，很多樓盤已經(jīng)賣不到限價(jià)“限”的那個(gè)價(jià)格了。這個(gè)措施取消或者是全面的取消，對(duì)樓市也只是象征意義上的。

提問：成哥好，如果同一樓棟的7樓和13樓總價(jià)相差5萬，作為投資為主應(yīng)該選哪一樓？

回答：首先要調(diào)查清楚，7樓和13樓作為樓層來說都不差，如果是新房，套內(nèi)面積相同 價(jià)格相差這么大，是哪里有問題開發(fā)商才讓價(jià)，這個(gè)問題影響大不大。如果是二手房，是2個(gè)房子裝修質(zhì)量不一樣，導(dǎo)致價(jià)格不一樣，還是戶型有缺陷。所以了解清楚，不能片面從價(jià)格看，買房就是上百萬的投資，任何細(xì)節(jié)都要謹(jǐn)慎。

提問：成哥好，請(qǐng)問地鐵對(duì)房子的影響有多大影響？有地鐵但離市區(qū)較遠(yuǎn)，地鐵3公里（無地鐵）離市區(qū)近點(diǎn)，該作何選擇？考慮到自住和房子的升值潛力。

回答：越是遠(yuǎn)郊，越是看重地鐵的作用。地鐵房的最高估值可以大概到達(dá)房?jī)r(jià)的20%左右。地鐵三公里是地鐵房的極限了，可以考慮，但必須要考慮竟品因素，地鐵周邊不能有太多好房子。

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