我是曾叔談房 ，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見(jiàn)恨晚的買(mǎi)房導(dǎo)師，曾叔沒(méi)有千篇一律的自媒體，沒(méi)有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房 ，帶你成為最會(huì)買(mǎi)房的人。

以下內(nèi)容來(lái)自“曾叔談房 ”微信公眾號(hào)，粉絲提問(wèn)

提問(wèn)：曾叔！您好！請(qǐng)問(wèn)二手房樓齡最多多少年就不建議買(mǎi)了？

回答：你好，相比買(mǎi)新房，買(mǎi)二手房的優(yōu)勢(shì)在于，一房屋到手比較快，不像期房要等2-3年；二所見(jiàn)即所得，房屋的質(zhì)量如何、物業(yè)如何、綠化如何，都是可以實(shí)實(shí)在在看到而且確實(shí)了解的；最后二手房的相較同地段的新房來(lái)說(shuō)，價(jià)格可能會(huì)更低一些，當(dāng)然也不排除有更高的，但是這也和學(xué)區(qū)有關(guān)聯(lián)。一般來(lái)說(shuō)，房齡超過(guò)20年的房子最好不要買(mǎi)，因?yàn)槌^(guò)20年的二手房都會(huì)比較破舊，大多數(shù)都是一些老小區(qū)，房子質(zhì)量不僅會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。有的隨著時(shí)間推移，可能連物業(yè)都沒(méi)有，不僅管理水平比較低，停車(chē)?yán)щy，而且居住的人員比較雜，存在一些安全隱患。

購(gòu)房二手房如果需要貸款，銀行會(huì)根據(jù)房齡來(lái)判斷是否能房貸，以及貸款額度和償還年限。一般而言，商品房房齡超過(guò)20年，商業(yè)貸款銀行放貸的可能性小，畢竟要對(duì)房子進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，房齡越老，評(píng)估價(jià)越低，你需要出的首付比例就會(huì)越高。當(dāng)然像北京、上海這樣的城市，老破小有一定的市場(chǎng)。但部分城市即使可以申請(qǐng)貸款，設(shè)定的條件也是非?？量痰?。而且，房齡超過(guò)20年的房子再次轉(zhuǎn)手的難度也會(huì)增加，老破小還能有市場(chǎng)，但對(duì)于老破大，尤其是高層沒(méi)有電梯的來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)手更加困難。畢竟面積大，總價(jià)高，對(duì)于窮人來(lái)說(shuō)買(mǎi)不起，別說(shuō)富人了，就一般改善嫌房小想換個(gè)大房的家庭來(lái)說(shuō)，可能都看不上。所以綜合各方面來(lái)看，不建議購(gòu)買(mǎi)房齡超過(guò)20年的房子。買(mǎi)二手房建議買(mǎi)滿二，房齡不超過(guò)10年的次新房。

提問(wèn)：你好！曾叔！我是上海集體戶資格，名下無(wú)房產(chǎn)，人在北京工作，北京社保不夠5年，想在上海投資首套房出租，租金用于北京這邊租房。手上有現(xiàn)金800左右，這段時(shí)間看了黃浦、靜安區(qū)幾個(gè)2000-2005年的樓盤(pán)像中凱城市、華潤(rùn)外灘九里、艾美國(guó)際等一室一廳，60-70平左右，單價(jià)10萬(wàn)左右，市場(chǎng)租金在13000-15000左右，你覺(jué)得能入手嗎？租售比2左右，有沒(méi)有更好的樓盤(pán)或地段推薦？

回答：你好，我說(shuō)一下這一片如何選籌，像市中心的中凱城市之光、國(guó)際麗都城，作為區(qū)域標(biāo)桿，回搬樓也比較出名。與同小區(qū)戶型結(jié)構(gòu)更好的商品房相比，單價(jià)也便宜了10-15%，可以精挑細(xì)選。 另一個(gè)就是浦江鎮(zhèn) 主要看8號(hào)線的四個(gè)地鐵站，其中蘆恒路站、浦江鎮(zhèn)站是商品房社區(qū)，江月路站、聯(lián)航路站主看動(dòng)遷房社區(qū)。例如：一品漫城、浦江華僑城、浦江世博家園 都是不錯(cuò)的標(biāo)的。

提問(wèn)：曾叔，你好！請(qǐng)問(wèn)嘉定新城這邊后面規(guī)劃怎么樣？升值空間大嗎？首套預(yù)算450w左右，有什么可以推薦的盤(pán)？

回答：你好，嘉定新城自從一城九鎮(zhèn)之后，就沒(méi)有什么新規(guī)劃了。總體來(lái)說(shuō)它就是一個(gè)遠(yuǎn)郊新城，基礎(chǔ)建設(shè)不錯(cuò)，地鐵，城市界面，商圈，都做得挺好的，但問(wèn)題是缺少高能級(jí)產(chǎn)業(yè)，所以定位只能是剛需住宅區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)比上海大盤(pán)略好一些，但說(shuō)不上驚艷。嘉定金茂府不錯(cuò)，其他沒(méi)有什么印象特別深的產(chǎn)品。因?yàn)榭傮w房齡比較新，可以選擇離地鐵近的項(xiàng)目。具體價(jià)值高的樓盤(pán)推薦詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：你好，曾叔，1、請(qǐng)問(wèn)深圳福田安托山片區(qū)和南山前海片區(qū)的一手住宅有投資潛力，還有南山科技園南區(qū)南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校的二手學(xué)位房，三者哪個(gè)有投資潛力啊？都是4-5房的戶型。前兩者在等開(kāi)盤(pán)，考慮要不要賣(mài)掉科技園的。2、安托山、前海片區(qū)的240平米新房平層，與后海南二外學(xué)區(qū)房2004年舊小區(qū)里350平頂樓復(fù)式，買(mǎi)哪個(gè)合適??？自住的，但主要考慮投資價(jià)值差異?？們r(jià)差不多。復(fù)式被查封急售，預(yù)計(jì)低于市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)以上。解除查封的風(fēng)險(xiǎn)可控。

回答：你好，你要先明確你的投資打法。新房和二手房完全不同的策略，新房限價(jià)買(mǎi)到就掙到.肯定可以買(mǎi)（關(guān)鍵是買(mǎi)不到）時(shí)間周期長(zhǎng)達(dá)5年（沒(méi)有太好的金融杠桿.持有成本也高）畢竟?jié)q幅看選籌.掙錢(qián)靠杠桿。二手房.馬上拿房出租選擇也多.杠桿也好（但是需要專業(yè)）買(mǎi)房是專業(yè)性極高的事，目前的總價(jià)來(lái)說(shuō)。現(xiàn)在是買(mǎi)房市場(chǎng)不要賣(mài)房，去截?cái)嘣诘盅?，房子裝修出租，持續(xù)增加平米數(shù)吃到這波行情了。橫盤(pán)階段在去好好換自己消費(fèi)的房子。

提問(wèn)：您好！曾叔，“遠(yuǎn)郊、一手、品牌、精裝、CEO盤(pán)、小戶型、高單價(jià)、酒店式公寓”不碰。買(mǎi)入“市區(qū)邊緣、二手、國(guó)營(yíng)開(kāi)發(fā)商、毛坯、親民盤(pán)、大戶型、低單價(jià)、純住宅”房產(chǎn)。1.上面這個(gè)觀點(diǎn)你怎么看？之前買(mǎi)房投資適用？現(xiàn)在以及之后不適用？2、現(xiàn)在手上有大筆資金，怕貶值，又沒(méi)其他投資途徑，在進(jìn)行三套，四套房產(chǎn)投資可行么？父母和岳父岳母還有房票可用。

回答：你好，你提的這個(gè)觀點(diǎn)，我不太認(rèn)可。大致說(shuō)來(lái)，遠(yuǎn)郊不碰是對(duì)的，純住宅目前是不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最小的產(chǎn)品種類(lèi)也不差。其它幾條都要么模棱兩可，要么說(shuō)反了。今年按照以下幾點(diǎn)買(mǎi)房大概率不會(huì)買(mǎi)錯(cuò)：1、地段上，越是核心地段價(jià)值越大。所以遠(yuǎn)郊價(jià)值不如近郊，近郊不如中心。尤其是有城市自然景觀以及高端商業(yè)商務(wù)配套的已經(jīng)成熟的中心。2、品牌上，能稱得上品牌開(kāi)發(fā)商的，都是有鮮明烙印的。有的烙印好，值得投。有的不好，就不值得投。不能說(shuō)品牌開(kāi)發(fā)商不碰，國(guó)營(yíng)開(kāi)發(fā)商就有價(jià)值。這個(gè)參考它們以前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就可以看出來(lái)。其實(shí)最終還是歸結(jié)到產(chǎn)品上，產(chǎn)品到位就好。有的大品牌開(kāi)發(fā)商雖然名氣大，年銷(xiāo)售額高，但產(chǎn)品確實(shí)一般。但也有的品牌開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品還是不錯(cuò)的，也不斷獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，升值很大。

3、至于價(jià)格與戶型大小。90-120平投資價(jià)值更大，價(jià)格不是看現(xiàn)在的價(jià)格，而是看以后的價(jià)格。這是與自住最大的不同。投資主要考慮2點(diǎn)：價(jià)格漲上去；有人接盤(pán)。缺少一個(gè)條件都不成立。4、酒店式公寓在目前市場(chǎng)下確實(shí)大多數(shù)投資回報(bào)率很低。5、精裝大多數(shù)回報(bào)率確實(shí)低于毛坯。6、至于一手二手，現(xiàn)在差價(jià)縮小，不如考慮淘淘二手。7、有大筆資金，又沒(méi)有更好投資渠道，雖說(shuō)三套四套，五套六套十套八套都沒(méi)問(wèn)題。只要不過(guò)度利用杠桿就行，能承受得了，就沒(méi)問(wèn)題。

提問(wèn)：曾叔，你好，請(qǐng)問(wèn)二套房，本來(lái)是買(mǎi)來(lái)給老人住，現(xiàn)在無(wú)需。內(nèi)環(huán)內(nèi)（普陀環(huán)球港附近）50?平米老房子想置換，預(yù)算500～600萬(wàn)左右，有上漲空間，想在普陀區(qū)附近，或者更市中心一點(diǎn)，不考慮環(huán)滬，沒(méi)有學(xué)區(qū)剛需，煩請(qǐng)推薦。

回答：你好，根據(jù)你的需求，建議可以考慮長(zhǎng)壽路板塊的世紀(jì)之門(mén)，萬(wàn)里板塊的中環(huán)家園。對(duì)于你的情況，我還有更好的選擇，可參考內(nèi)部分享。

提問(wèn)：你好，曾叔，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，對(duì)于房?jī)r(jià)是利好還是利空？是不是打壓房?jī)r(jià)讓房?jī)r(jià)下跌？

回答：你好，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)與目前房?jī)r(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜！經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重點(diǎn)是拉動(dòng)消費(fèi)，核心還是希望錢(qián)別出去。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)抑制消費(fèi)需求，房?jī)r(jià)明顯下跌又會(huì)造成房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員收入減少也會(huì)抑制消費(fèi)需求。目前房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占總就業(yè)人口比例接近20%，所以穩(wěn)定的房?jī)r(jià)是目前形勢(shì)下拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的基本保障！經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，房?jī)r(jià)雖然不會(huì)大漲大跌，但當(dāng)城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值真的發(fā)生變化的時(shí)候，房屋的價(jià)值一定會(huì)逐漸發(fā)生變化，這個(gè)過(guò)程可能比較長(zhǎng)，但日積月累下來(lái)卻是質(zhì)的變化。

提問(wèn)：曾叔 ，你好，請(qǐng)問(wèn)房產(chǎn)稅出來(lái)后，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲嗎？

回答：你好，具體詳見(jiàn)知識(shí)內(nèi)部資料分享。

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