房子很多、好房不多，租房市場如何破局？

來源：智能家居時(shí)間：2021-02-21 13:10

在大城市當(dāng)房東的門檻，越來越高了。

從2020年開始，多個(gè)城市的住房租賃市場進(jìn)入了一個(gè)怪圈：一面是租金水平持續(xù)下降，大量房源長期空置；一面是Top長租品牌的房源遭哄搶，某寶上還有黃牛代搶服務(wù)。

圖：貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示2020年10月之后租金水平有小幅上升，但是整體仍位于近兩年低點(diǎn)

圖：不少租客為了搶到長租品牌預(yù)租的房源會(huì)購買搶房服務(wù)

這意味著，即便整體租住需求回溫緩慢，還是有越來越多的租房一族開始轉(zhuǎn)向選擇高品質(zhì)的房源。換言之，普通房源一客難求、品質(zhì)好房一房難求。在品質(zhì)一側(cè)，城市住房租賃市場存在一個(gè)極大的局部需求缺口。

長租機(jī)構(gòu)自如是目前是品質(zhì)房源保有量較大的企業(yè)，滿足租客品質(zhì)需求而一路規(guī)模飛升，自如在年后一開工即推出了全新的業(yè)主資產(chǎn)委托新模式——“增益租”，在提升房源品質(zhì)的同時(shí)，還兼?zhèn)洹白饨馃o差價(jià)、收益有保底、合約一年起”等創(chuàng)新機(jī)制。新一輪的租住品質(zhì)升級(jí)戰(zhàn)，正在悄然打響。

增益先增值，將好房更好租發(fā)揮到極致

增益模式下，長租機(jī)構(gòu)少有的實(shí)現(xiàn)了房屋固定增值與運(yùn)營增值的統(tǒng)一。

一般來講，一個(gè)房子的增值有兩大來源，一是固定增值，一是運(yùn)營增值。其中，固定增值主要由房價(jià)、裝修質(zhì)量等決定，后者則由房屋運(yùn)維，如租出去收租金達(dá)成。但是在傳統(tǒng)的住房租賃模式中，固定增值與運(yùn)營增值的雙贏往往較難實(shí)現(xiàn)：除開宏觀層面房價(jià)的整體上漲，租賃過程中對(duì)房屋固定增值的損耗不可避免。而放棄對(duì)房屋品質(zhì)的要求，往往又難以獲得較高的運(yùn)營增值。

因此，在住房租賃市場整體供不應(yīng)求時(shí)，房東大多缺乏升級(jí)房源品質(zhì)的動(dòng)力——既然不愁租何必費(fèi)事，況且裝修升級(jí)需要成本投入，帶來的租金漲溢不定，加之有可能的損耗，“算不清這筆賬”。而在整體需求縮減、品質(zhì)需求比重不斷加重的當(dāng)下，對(duì)于依賴運(yùn)營增值的部分業(yè)主而言，升級(jí)房子成了必需的選擇。

但是，如何升級(jí)更符合租客需求？升級(jí)之后又如何避免日常損耗？租金收益能否真的增加？……與租客一樣，業(yè)主同樣需要一個(gè)萬全之策。

增益模式是自如交出的答案——通過自營優(yōu)質(zhì)裝配，提升房源品質(zhì)競爭力；通過平臺(tái)的獲客優(yōu)勢(shì)，保障租金收益；通過自有服務(wù)團(tuán)隊(duì)，保持房源品質(zhì)狀態(tài)；通過消除價(jià)差、平攤收益、靈活租約，降低業(yè)主簽約的心理與資金門檻，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、增益共享。

其實(shí)，在品質(zhì)升級(jí)挖掘租賃溢價(jià)上，一直是長租平臺(tái)的“常規(guī)操作”。以自如為例，自2011年成立以來，已經(jīng)完成了對(duì)品質(zhì)分租產(chǎn)品、整租產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品、整棟式產(chǎn)品的多次迭代升級(jí)；在對(duì)于品質(zhì)的認(rèn)知上，也已經(jīng)演化出覆蓋生活美學(xué)、居住健康、智能家居等方面的多元標(biāo)準(zhǔn)。

值得提出的是，經(jīng)過了多年發(fā)展，頭部長租平臺(tái)已隱隱有成為房屋裝配與維護(hù)巨頭的趨勢(shì)。自如研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，自如設(shè)計(jì)師交付1523套設(shè)計(jì)方案，家裝服務(wù)者累計(jì)裝修、維護(hù)配置房源超130萬套／間，刷墻面積1168萬平方米，相當(dāng)于1600個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場；同時(shí)，2020年自如家修訂單超300萬，累計(jì)服務(wù)用戶100萬+。

在房屋品質(zhì)顯著提高之后，更優(yōu)質(zhì)的租客群體、更快速的成交速度、更穩(wěn)定的租約關(guān)系、更有保障的租金收益便是水到渠成。數(shù)據(jù)顯示，一套常規(guī)房源從上架到租出大概需要45天，而自如房源的平均出租周期則不到20天；同時(shí)，從2018年到2020年，自如客連續(xù)租住時(shí)長增長超17%，在2021年有望突破1整年。

不難得見，在全新的增益模式下，目標(biāo)房源實(shí)現(xiàn)了“升級(jí)-出租-維護(hù)”閉環(huán)，達(dá)成固定增值提升運(yùn)營增值、運(yùn)營增值保障固定增值的協(xié)同作用，直瞄當(dāng)下城市住房租賃市場的品質(zhì)缺口。

增益背后的長租發(fā)展：讓天下沒有難租的房

增益模式或?qū)⒊蔀殚L租機(jī)構(gòu)對(duì)城市住房租賃新一輪改造的開端——新的租住產(chǎn)業(yè)生態(tài)正在形成。

在協(xié)助升級(jí)房源品質(zhì)的“基操”之外，“增益租”為城市住房租賃市場帶來了一種全新的運(yùn)營模式：包招租，但不包租；有保底，并且共享增益。

在新模式下，目標(biāo)房源與常規(guī)自如房源無疑，將登陸自如APP向全體自如客開放。同時(shí)，自如將與業(yè)主共同確定房屋出租價(jià)格，實(shí)現(xiàn)“收出無差價(jià)“，并且向業(yè)主完全公開實(shí)際出租收益，與業(yè)主分享品質(zhì)升級(jí)和未來市場向好的增益價(jià)值。此外，如果出現(xiàn)市場下行、出租情況不理想，自如也會(huì)向業(yè)主按比例支付保底收益。

單就“從全包到半包”的運(yùn)作方式上看，增益模式像是長租機(jī)構(gòu)在經(jīng)歷2020年的波動(dòng)之后，向市場規(guī)律與模式根本性弊病的低頭。然而，如若從整理城市住房租賃產(chǎn)業(yè)的生態(tài)上著眼，這套長租行業(yè)、甚至是住房租賃市場所首見的“無差價(jià)、保底收益、增益共享”的模式，實(shí)際上是長租機(jī)構(gòu)在歷時(shí)十年發(fā)展后，對(duì)租客、業(yè)主、監(jiān)管方的全方位價(jià)值共享：

一個(gè)完整的、增長的、流動(dòng)的“增益”模型，需要主導(dǎo)平臺(tái)具有足夠強(qiáng)大的家裝配置能力、市場大數(shù)據(jù)能力、用戶獲客能力、租住生活服務(wù)能力。

事實(shí)上，成立時(shí)間超過9年、管理規(guī)模超100萬間、累計(jì)服務(wù)近400萬業(yè)主及租客的自如，對(duì)于“增益租”這樣的模式更有發(fā)言權(quán)。

依托在全托管模式下鍛煉出的能力，增益模式的面世，意味著頭部平臺(tái)正以更靈活的方式助推存量房源更新改造的大潮，以更動(dòng)態(tài)的協(xié)作分化業(yè)主的增值壓力，以頭部平臺(tái)的號(hào)召力向各地蓬勃發(fā)展的住房租賃市場進(jìn)行范式演示——業(yè)主獲得資產(chǎn)增值、租客提升租住品質(zhì)、平臺(tái)沉淀服務(wù)收益、整體市場平穩(wěn)升級(jí)。

增益模式正在成為租住新生態(tài)的發(fā)展基點(diǎn)，正如10年前長租開啟了租住生活的品質(zhì)化趨勢(shì)一樣。隨著自如整合價(jià)值鏈能力，自如正在從一個(gè)城市租住產(chǎn)品提供者向城市居住服務(wù)平臺(tái)進(jìn)化。

了解更多資訊>>

財(cái)經(jīng)知識(shí) 多元觀察

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：江瀚視野觀察。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：董云龍）