昨晚，關(guān)于房地產(chǎn)稅的最新消息，刷屏了。重點(diǎn)就一句話：穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

盡管在一萬多字的中央文件中，與房地產(chǎn)稅相關(guān)的僅僅只有這10個(gè)字。但很多媒體在轉(zhuǎn)載這份文件的全文時(shí)，直接把「房地產(chǎn)稅」拎出來作為標(biāo)題。可見，大家對(duì)房地產(chǎn)稅是非常關(guān)心的。房地產(chǎn)稅是一種地方稅，它將來有可能替代現(xiàn)在地方政府所依賴的土地財(cái)政，所以房地產(chǎn)稅是放在完善中央與地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)的框架下來論述的，與樓市調(diào)控沒有直接關(guān)系。房地產(chǎn)稅最早的提法是在2014年政府工作報(bào)告，當(dāng)時(shí)的表述是“做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作”；四年之后，2018年，政府工作報(bào)告對(duì)此房地產(chǎn)稅的表述是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”；2019年，政府工作報(bào)告中再次提到“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。當(dāng)時(shí)，可是引起了整個(gè)房地產(chǎn)市場的躁動(dòng)，有人甚至預(yù)測，當(dāng)年年底房地產(chǎn)稅就可能要落地了。但一年過去了，市場上關(guān)于房地產(chǎn)稅的聲音，越來越弱。直到昨天的文件的正式出臺(tái)，又把房地產(chǎn)稅拉回到了公眾的視野。

但是這次的表述，和去年還是有所不同，一字之差，由“穩(wěn)步推進(jìn)”又變回了“穩(wěn)妥推進(jìn)”。這個(gè)含義值得玩味。“穩(wěn)妥”兩個(gè)字說明自身也并不著急，現(xiàn)在仍然有很多準(zhǔn)備工作沒有做完，好多事情還需要解決。

首先，是70年土地使用權(quán)跟房產(chǎn)稅怎么協(xié)調(diào)，之前很多人建議，70年土地使用權(quán)折成房產(chǎn)稅的份額，也就是說，新房不再交土地出讓金，房價(jià)必然大幅下降，但是要交全額房產(chǎn)稅，而你要買二手房，比如10年的二手房，那就交1/7的房產(chǎn)稅，以此類推。如果真這么干，大家肯定都去買總價(jià)低，但交稅高的新房去了，畢竟好上車，二手房的流動(dòng)性將基本喪失，最倒霉的就是老破小，應(yīng)該完全沒人要了，一套40年的房子，也就意味著要交4/7的全額房產(chǎn)稅?，F(xiàn)在大家買房基本都不看折舊，以后二手房的房齡，將成為至關(guān)重要的因素。房齡越老，稅就會(huì)越高，也就更不好變現(xiàn)。

其次，小產(chǎn)權(quán)怎么辦？現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房非常多，這部分沒產(chǎn)權(quán)是不可能收稅的，如果大面積推房產(chǎn)稅，那么小產(chǎn)權(quán)反而受益，這就變相在鼓勵(lì)小產(chǎn)權(quán)，所以必須得給小產(chǎn)權(quán)找個(gè)轉(zhuǎn)正的途徑才行，之前有人提出，小產(chǎn)權(quán)收超額房產(chǎn)稅，然后補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證明，可以買賣。但是未必能夠推行的下去，有的小產(chǎn)權(quán)房要交的稅，甚至比他買的房子還貴，自然也就沒什么動(dòng)力去轉(zhuǎn)正了，但是你要不收超額房產(chǎn)稅，就給他轉(zhuǎn)正，那么人家正經(jīng)買商品房的人，就吃大虧了。所以這是一個(gè)非常大的難點(diǎn)。估計(jì)也還沒想好。

第三，評(píng)估價(jià)怎么定，稅率怎么設(shè)定？有人提議按美國的來，都是1-1.5%，但是現(xiàn)在的房價(jià)太高，你要按現(xiàn)在的房價(jià)定，那么一年房產(chǎn)稅相當(dāng)于一年租金了，這個(gè)估計(jì)大家都承受不起，而且如果你新房不收土地出讓金了，到時(shí)候新房價(jià)格會(huì)降一半，那么憑什么還按現(xiàn)在的市場價(jià)做評(píng)估？這也不合理。都按照銀行的抵押值來做評(píng)估？但問題是房產(chǎn)稅出臺(tái)之后，就會(huì)對(duì)房子的價(jià)值形成影響，剛才說了二手房基本更難賣了，到時(shí)候銀行的抵押值也會(huì)發(fā)生變化。所以這個(gè)事就出現(xiàn)了反身性博弈，評(píng)估價(jià)影響抵押，抵押價(jià)又影響評(píng)估，很容易混亂。

第四，懲罰稅率如何設(shè)定，如何才能不影響租房市場？這個(gè)事也比較謹(jǐn)慎，現(xiàn)在很多房東都在想，只要房產(chǎn)稅一出，我就把他轉(zhuǎn)嫁到租客身上，而政策也在考慮這個(gè)問題，如果讓房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到租客身上，那么這個(gè)改革就失敗了。必然會(huì)提升社會(huì)運(yùn)營成本，讓經(jīng)濟(jì)中的人工成本更高，這與房產(chǎn)稅的初衷就相違背了。目前最多的觀點(diǎn)是二套房只收極低的房產(chǎn)稅，懲罰稅率從三套房開始。之前央行又報(bào)告顯示，全國有4成人擁有2套以上房子，那么三套以上的有多少，四套以上的有多少，這都得摸清楚了再去設(shè)定。如果3套房以上的人依然很多，那么3套房就不能作為懲罰稅率，否則就必然影響租房市場。

綜合來講，房地產(chǎn)稅始終是一把懸在頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。但是，不要寄托房地產(chǎn)稅可以降低房價(jià)。你見過奢侈品消費(fèi)稅把奢侈品的價(jià)格拉低了嗎？你見過高關(guān)稅把進(jìn)口產(chǎn)品的價(jià)格降下來了嗎？房地產(chǎn)制度才真正決定了房地產(chǎn)的發(fā)展。

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