排名下滑，高管人事變動！上坤地產(chǎn)上市后也不輕松？

來源：智能家居時間：2021-01-12 08:50

撰文|蜜姐&編輯|杰兒

最近，蜜姐看到某頒獎活動，給去年11月赴港上市的上坤地產(chǎn)頒發(fā)了“2020年金港股最具投資者歡迎新股公司”，有點詫異。

對股市關注的蜜友們，大概都熟悉過去一年及近期大部分房企股價的走勢。2020年依然有不少房企及物業(yè)公司爭前恐后地去港股上市，但其中不乏認購不足、破發(fā)的公司……

到底是價值公司，還是僅僅是一個頒獎而已？

恰巧這幾天上坤地產(chǎn)高管變動的信息被業(yè)內關注。

據(jù)樂居財經(jīng)報道，上坤地產(chǎn)或迎來一波人事變動：

先是現(xiàn)任上坤集團副總裁、主管營銷工作的佟文艷，據(jù)悉已提交辭呈，或將于春節(jié)前后離職；

緊接著是有新人加入的消息：現(xiàn)任旭輝集團武漢區(qū)域總經(jīng)理周青，已提交離職申請，將出任上坤地產(chǎn)擔任執(zhí)行總裁；

而另一位，原泰禾集團(000732,股吧)總裁助理呂彬，將于本月內擔任上坤任品牌營銷中心總經(jīng)理。

近期，房企高管變動很頻繁。上周蜜姐也從行業(yè)的情況，關注了一些知名房企高管變動的情況（詳見：房企的冬天：股價下滑、高層震蕩頻繁！這說明了什么？）。

而上坤地產(chǎn)的這則高管變動信息，時間點頗為微妙。

你想想，上坤地產(chǎn)這才上市不滿兩個月，按說管理團隊都是沖擊上市的功臣，常規(guī)操作不是該分股份、發(fā)獎金，至少等著股票套現(xiàn)了再走不遲。

如今卻是傳出數(shù)名高管要變動，這是要“卸磨殺驢”？還是待不下去了？還是僅僅只是正常的人事調整而已？

這還得從上坤地產(chǎn)的上市和2020年的銷售業(yè)績說起。

房地產(chǎn)行業(yè)從來不缺少神話。

雖說與“同齡”的新城控股(601155,股吧)“閃電”發(fā)展速度相比，上坤地產(chǎn)遜色不少，但也堪稱是業(yè)內黑馬之一。

2010年，上坤地產(chǎn)成立于上海，其創(chuàng)始人、行政總裁、董事會主席兼執(zhí)行董事朱靜，是業(yè)內頗有名氣的年少有為派代表。

此前她在建業(yè)地產(chǎn)就職，據(jù)悉大約每10個月她就能換一次崗位，僅7年，一路升職到了副總裁，而后離職創(chuàng)業(yè)。

2015年，上坤地產(chǎn)迎來轉機，與新城控股在上海聯(lián)合開發(fā)了一63萬平方米的大盤。

2016年，上坤地產(chǎn)躋身上海房企30強；2019年出現(xiàn)在了某些房企百強的榜單之中。

上坤地產(chǎn)背后的投資人林勁峰，據(jù)天眼查的介紹為：盈信國富集團（原盈信投資集團）創(chuàng)始人，中國著名價值投資人；2003-2016年2月，盈信“年復合收益率49.99%，甚至高過巴菲特”；被譽為“茅臺(600519)最牛股東”……

上坤地產(chǎn)主要股東圖片來源|上坤地產(chǎn)招股說明書

林勁峰的介紹太過金光閃閃，真假難辨，但其八卦故事頗多，感興趣的蜜友可以去檢索看看。

此前有媒體報道揣測，上坤在去年，兩次遞表沖擊上市，是投資人急于套現(xiàn)。真相是否如此，蜜姐不得而知。但可以確定的是，上坤地產(chǎn)本身非常需要上市。

盡管趕上了最近一輪（2017-2018年）樓市的火熱行情，上坤地產(chǎn)終究還是屬于中小房企行列，要想繼續(xù)擴張，甚至僅僅是“活下去”，上市都是必然選擇。

為了上市，上坤地產(chǎn)做出了非常多的努力。

比如，此次傳出離職的副總裁佟文艷，正是上市前8個月（2020年3月）被任命為副總裁，負責品牌、銷售等業(yè)務。此前，她曾在綠地、旭輝控股、泰禾等多家房企任職。

上市前6個月（2020年5月），上坤地產(chǎn)聘請了地產(chǎn)“老兵”馮輝明擔任集團執(zhí)行總裁，負責分管融資、財務等業(yè)務。

此人曾輾轉于花樣年、佳兆業(yè)、寶能、協(xié)信等多家房企，擅長為企業(yè)解決“錢”的問題。

再比如，去年上坤地產(chǎn)第一次遞表失效后，第二次遞表凈負債率“神奇”大降：三年凈負債率從684.9%降到73.8%。

此前，蜜姐也詳細分析過其招股說明書（詳見：為上市“拼”到這個程度！神奇的上坤地產(chǎn)）。

到底值不值得投資，招股書的內容需要詳細了解下。

上市之后，上坤地產(chǎn)的表現(xiàn)不算太糟，但也不盡人意。

2020年赴港上市的內房企匯景控股認購不足、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、領地控股等均遭破發(fā)，上坤地產(chǎn)也未能幸免。

從近期各排行榜公布的2020年銷售業(yè)績來看，上坤地產(chǎn)上市首年排名僅為持平或反倒是下滑了。

中指院發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》顯示，去年，上坤地產(chǎn)銷售額為338.6億元，排名第93位；銷售面積為238.3萬平方米，排名第97位。

該榜單中，2019年，上坤地產(chǎn)的銷售額為300.1億元，排名同樣為第93位。

而克爾瑞地產(chǎn)研究公布的《2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，上坤地產(chǎn)的操盤金額為221.3億元，排名第99位，相比2019年下滑了9位；操盤面積為155.1萬平方米，排名跌出了百強，僅排第107位，同比更是下滑17位。

圖片來源|克爾瑞研究中心（特此感謝?。?

2019年，在該榜單中，上坤地產(chǎn)以220.7億元的操盤金額排名第90位，操盤面積為174.6萬平方米，排名第90位。

從這個角度來看，高管變動似乎也不難理解了。

畢竟對于房企來說，上市重要，銷售任務更是硬指標。

此外，文初提到的上坤地產(chǎn)獲得了某頒獎典禮頒發(fā)的“2020年金港股最具投資者歡迎新股公司”，不太清楚具體的考評標準。

需要提醒蜜友們的是，投資有風險，入市需謹慎。畢竟，即便是某些知名上市房企，依然做到了股價十年如一。

而上坤地產(chǎn)招股書中的凈負債率“變臉”后，仍踩中“三道紅線”之一；此前利潤收入不及利息支出，及融資成本增加、過分依賴上海市場等問題還有待解決。

僅2020年上半年，就有十余家房企從百強名單中消失，尤其是今年“三道紅線”如嚴格執(zhí)行，房企們融資難度將加大，到時馬太效應必將更加明顯，中小房企們壓力山大。

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（責任編輯：李顯杰）