東莞樓市:準備買厚街的剛需族,請擦亮眼睛

來源：智能家居時間：2020-12-22 07:27

以下為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

提問：廣叔好，在東莞厚街上班，考慮自住和小孩讀書方便，最近看了萬江天健悅江來和南城中證云庭，這兩個樓盤怎樣，是否值得入手？

回答：你好，天健閱江來景觀好，配套也還可以；中證云庭不是很好，周圍多民房，而且還在紅綠燈十字路口，噪音大；建議考慮前者。

提問：新人首問：廣叔好，目前考慮東莞首套，首付最多可以80w，總價230以內(nèi)，麻煩這幾個盤幫我分析下，推薦買那個最合適？

1.看了南城第一國際3期，帶學位，近地鐵，商圈配套成熟，但是只有60平

2.新世界博客公寓，58平，位置不錯，近地鐵，但是物業(yè)和學區(qū)差了點。

3.長安金沙花園及長安花園，周邊配套一般，地鐵還沒開通，但是聽推薦說未來濱海灣新區(qū)

4.虎門南部灣，飛機有點多，住有點吵

5.寮步萬科金域東方77平，離國貿(mào)近，但是不知道未來潛力。麻煩廣叔綜合60%投資+40%自住，分析下建議我優(yōu)先選哪個最佳？感謝您

回答：你好。1、南城第一國際，南城核心地段，投資和未來出租還行，自住的話不是很好，小面積缺少居住屬性。

2、新世界博客公寓，如你所說，小區(qū)沒有花園，小面積缺少居住屬性

3、可以考慮，這邊臨深，未來有深圳的外溢需求。

4、虎門南部灣，片區(qū)建設(shè)發(fā)展中，有一定的增量，可考慮；

5、萬科金域東方，寮步中心區(qū)，屬于外溢片區(qū)，也可考慮。

230w，還可考慮：東莞投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔，你好，想問一下以投資的角度，萬科金域緹香和萬科松湖半島哪個更值得投資，現(xiàn)在金域緹香單價都要3w3，松湖半島更要3w7起步，追高還有價值嗎？值得投資嗎？100萬左右的3成首付有更好的投資選擇嗎？

回答：你好。萬科松湖半島價值要更大一些，臨深，有高科技人才的購買力支撐；金域緹香屬于環(huán)松山湖，有一定的外溢價值，且近未來地鐵大嶺山東站，可以考慮。100w3成還可參考：東莞投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：您好廣叔，本人早年離異，獨自帶娃至今，自己做點小生意，年入100w+，之前所得盡入房產(chǎn)，承廣叔建議，入手深圳加倉武漢，怎奈疫情突然，除備用生意周轉(zhuǎn)之外已無子彈可用，孩子馬上大四畢業(yè)，想入手深圳，現(xiàn)面臨以下困惑和想法。資金方面：1，用荊州寫字樓和商鋪進行抵押貸款（因現(xiàn)無法出手，找關(guān)系約能貸300w，加上之前我名下的貸款約210w，如果協(xié)同兒子上車深圳，是否還能辦下按揭？） 2：或我名下寶利金108平出手約260w變?yōu)楝F(xiàn)金，10年入手，可否置換 3：兒子荊州武漢共兩套住房，上車深圳是否算第三套了，還能貸款嗎？或者能貸幾成？

回答：你好，寶利金建議繼續(xù)持有，還有空間。除了抵押商鋪和寫字樓之外，也可以考慮出手1-2套荊州房產(chǎn)。荊州和武漢房產(chǎn)不占深圳的房票，占貸票。如果這2套均為全款房，深圳還可以按揭貸款。如果這2套均為貸款房，深圳只能全款抵押的方式入手，也相當于首付3成。

提問：你好廣叔，坐標深圳，年入50，感覺深圳房價一直遙不可及，手上現(xiàn)在資金200多，剛需，不想月供壓力太大，看了深圳新樓，基本只有坪山龍崗能買?

回答：你好，剛需首套建議用足杠桿，首付可以200萬買480萬-500萬總價的房子（具體價值高的新盤詳見知識星球內(nèi)部分享），年入50月供2萬壓力應(yīng)該不大吧。你買不起房，是因為你老想著靠工資還月供。其實，還可以靠貸款和漲幅。

其實只要你堅持5年不斷供，而且房價漲幅很可觀，那你就不用擔心買不起房。因為就算那個時候還有壓力，5年之后，你的收入應(yīng)該會上漲，月供不是問題，而且我們還會幫一部分防守資金，可以用于臨時拆借。就算最終你真的要賣，5年后你的房價可能也會上漲，賣也還是能夠賺錢。要知道，深圳房價的趨勢，肯定是向上的。只要你好好選籌，留好5年的防守資金，買套房完全不是問題，另外跑贏通脹想賺錢，也真的很容易。

提問：廣叔好，我在黃埔上班，目前在番禺賓館附近有套小房，最近想以小換大自住兼保值，看了番禺和黃埔的房，感覺難選擇。黃埔給我感覺價格已經(jīng)起來了，配套沒上來。番禺上班又太遠，當時工作是有可能會換的。預(yù)算300萬左右想買三房，單身。謝謝

回答：你好，黃埔的價格其實還沒起來，只不過目前可以說比較熱，但不是所有樓盤都熱，最熱的那個樓盤你可以不碰，退而求其次選擇其他次熱盤也是可以的。 300萬總價要3房，其實你是有90萬的首付那些對吧？你可以看一下金碧世紀的小3房，或者黃埔雅苑，蘿崗的萬科東薈城。墊墊腳就上了。

提問：你好廣叔，現(xiàn)有橫崗恒地悅山湖一套89四房，沙井一小產(chǎn)權(quán)。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到橫崗住，小孩9月上一年級，我工作在華南城。老婆開車上班遠橫崗中學學位一般，今年要生二胎，學位是剛需。現(xiàn)計劃買沙井海岸城。沙井小產(chǎn)權(quán)值150?，F(xiàn)金有170，其中100做月息8厘放貸。家庭年入大約65，橫崗房月供9千。要請教的問題是如何操作更合適？ 1. 海岸城預(yù)算500的3房，我沒有貸款記錄，橫崗房是我老婆一個人名字，現(xiàn)在再買房還可以3成首付嗎？若可以是賣了小產(chǎn)權(quán)去付首付還是直接拿現(xiàn)金付？ 2.海岸城的深外若開盤時還沒敲定，是否還是賭定入手？3.若海岸城沒買成可否給出更好些的建議？

回答：你好，1.老婆的貸款房查房產(chǎn)證上均不體現(xiàn)橫崗這套房，離婚之后算首套。 2.小產(chǎn)權(quán)賣掉，漲幅很弱，留著意義不大。 3.海岸城地鐵+綜合體+周邊空地多+傳說中深外寶安分校，深外落地可能性比較大。如果備案價上不去，與周邊二手倒掛會比較大，最終還是需要拼手氣。建議做2手準備，福田寶安和南山的學位房也同時關(guān)注，疫情之后可能會有業(yè)主拋售，存在撿漏機會。

提問：你好廣叔，家庭二套房，也就800萬左右的房子，南山的看了好幾個月了沒合適的，現(xiàn)在看福田。比較注重地段，房子自己住考慮舒適型，當然保值一些?？戳四暮芏辔恼拢壳翱紤]竹子林的香詩美林，這個盤也算竹子林的品質(zhì)房子了，現(xiàn)在前面在蓋個寫字樓據(jù)說有購物的，住著很舒服。還有就是景田的景城府，景城府主要小學好一些，兩個社區(qū)看樣子都屬于花園小洋房。請教廣叔老師，如果從潛力角度來看哪個小區(qū)會更好一些呢？在線等，謝謝！

回答：你好，香詩美林不錯的，小區(qū)、周圍環(huán)境好，竹子林地段也是很好的。景城府也可考慮，就是社區(qū)小了點。論板塊價值，竹子林要比景田好。優(yōu)先前者。

提問：你好廣叔叔，請問投資1000萬以內(nèi)，自住+保值，西麗的鼎勝金域好？還是坂田信義嘉御山好？或者還有其他更好的選擇嗎？謝謝！

回答：你好，這兩者，鼎勝金域世家會略優(yōu)一些。原因在于兩者的品相、配套和學區(qū)其實算是同一檔次，但前者所處的位置更優(yōu)，部分戶型可以做五房；并且如前所述，留仙洞+西麗高鐵站是未來的產(chǎn)業(yè)交通樞紐，非常值得期待。你選的這兩個已經(jīng)是中駟以上水平，其他更好的推薦還有，參考內(nèi)部推薦給你的樓盤。

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