最近深圳市場迎來了推盤高峰，不少熱點網紅盤集中入市，消失多年的“金九銀十”似乎回來了。

據(jù)統(tǒng)計，715新政后，截至9月30日， 深圳共有近20個新盤扎堆入市，總房源超過7000套，但這些新盤的銷售情況出現(xiàn)嚴重分化：有的盤“日光、秒光”；有的盤，賣的艱難。

不過新盤的去化速度并不能完全代表它們的真實價值，但確實給深圳無房的剛需們帶來了不少福音，而資金有限的改善剛需卻有不少陷入尷尬的局面。

1、網紅盤集中入市，無房優(yōu)先選，剛需的福音？

近期入市的幾個網紅盤里，有小戶型的剛需，也有改善的大戶型，既有西部也有東部，基本都是“日光或秒光”。

8月16日，寶安華強城進行線下選房，556套房售罄，認籌數(shù)5180批。

8月25日，龍華中海匯德理1179套當天線上選房售罄，認籌數(shù)。

8月27日，沙井嘉富新禧開盤售罄，340套房1222個認籌，相當于4個人搶1套房。

8月30日，光明華潤璽云著988套可售房源，線上選房當天售罄。

8月31日，光明中海寰宇時代線上選房，住宅產品1232套售罄。

9月16日，光明電建洺悅府483套房選光了，均價約5.97萬/平，收金28億。

9月23日，經歷深圳史上最長開盤，遠洋天著571套房隔日賣完。

9月27日，歷時近6小時，光明金融街二期390套房賣光了，認籌數(shù)2814批，無房2709，有房105。

9月28日，東部新盤碧桂園觀麓352套基本被選完，500左右認籌。

9月28日，光明民軒攬翠臺249套開盤售罄，認籌359批。

715新政后，自華強城入市以來，以上10個開盤即售罄的樓盤，大部分為剛需盤。除華強城按積分認籌方式，其余基本皆分為深圳無房和深圳有房兩批不同認籌客戶，且按無房優(yōu)先選房的方式開盤。

雖然認籌人數(shù)仍然不少，但相比新政前光明金融街一期394套房，認籌數(shù)高達8998批，中簽率僅2.6%來說，新政后的優(yōu)先無房客，真是無房剛需的福音，雖然競爭還是很激烈，但起碼概率大了很多。

加上最近這么多項目開盤也已經消化了一批無房剛需，可以看到金融街二期認籌數(shù)2814批，雖然中簽率仍不高，但相較一期的來說已經好很多了。

而原有不少本沒打算打新的深圳首套置業(yè)者，新政出來后也不急著買了，決定打新，在資金承受范圍內，能中哪個就買哪個

有個朋友新政前看了很多二手房，正在糾結是等打新還是選個合適的二手上車，新政后就果斷選擇了打新，沒多久就中光明的一個網紅盤。

2、深圳715新政2個月后，改善剛需的尷尬

開盤就售罄的盤，基本是總價在500萬以內的純剛需盤，而位置還不錯總價偏高，投資性又相較沒那么高的樓盤就比較尷尬，雖然看著和周邊二手房有價差，但去化相對沒那么容易。

9月26日開盤的寶安尖崗山某盤，備案房源274套，參與搖號的共計220批客戶，中簽率超過100%，最終銷控162套。

8月30日開盤的招商臻府，推608套，118㎡和156㎡兩張戶型，單價區(qū)間在8-9.5萬/㎡，含裝修，成交約281套。

甚至還有深圳線下選房的最長記錄的南山西麗某盤，選盤選到了第二天，1228人“搶”571套房，中簽率46.4%。

相對無房的剛需，對于有房想換房的剛需來說就沒那么好運了，基于有房優(yōu)先原則，雖然認籌了這些網紅盤基本與他們無緣，而像這些不是剛需的盤，對于改善剛需來說也不一定合適。

身邊有個朋友就面臨這樣的尷尬局面，手上一套小兩房，2個小孩因為大孩即將上中學，想再買學位好些的大三房，一直在關注沙井某網紅盤，新政前本可以認個籌雖然知道人肯定多，但至少有搖中的機會，新政后，要想有機會只有一條出路就是把手上的房子賣了成深圳無房人員。

可如果把現(xiàn)住的房子賣了，如果沒中就要面臨沒房住的境地，換別地段的話錢不夠，因為工作在沙井住的也不方便，朋友無奈道怎么買個房這么難??！

面對他的無奈，我也只能嘆息！

這些盤明明位置挺好，價格也不高，和周邊二手房還有一定的倒掛空間，但為什么就賣不過位置沒那么好的剛需盤。

或是因為其總價相對較高，首付門檻也更高，改善剛需們基本是資金夠不上，而一些帶有投資性的客戶，即便是存在一定倒掛空間，但投入資金比較多，而在打新空間上，也未必比得上備受看好的光明，因而難以像光明新盤一樣“盤盤日光”。

3、深圳二手房“降溫”、新人入中介行業(yè)意愿下滑？

在新房集中入市大家都去打新的情況下，深圳二手房時間逐漸降溫，二手成交量下滑、過戶套數(shù)隨之回落。

根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，9.14-9.20，深圳二手住宅過戶量套數(shù)為2046套，環(huán)比下滑11.1%，日均備案量回落至409套/日，備案數(shù)據(jù)重回下行區(qū)間，總成交面積17.81萬㎡。深圳二手房網簽1467套（含自助網簽），環(huán)比回落34.4％。

自9月第二周二手房網簽量經歷36.2％的上漲之后（疑似受建立婚姻信息查詢機制影響），9.14-9.20二手房網簽量迅速回落至此前的大致水平。

隨著“在途單”的逐漸被消化完，深圳二手房市場或將在隨后時間內進入階段性的小幅震蕩下滑行情。

事實上，在短期內，二手房成交量的確經歷了一輪劇烈的波動下滑態(tài)勢，根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，8月份我市二手房網簽量（含自助網簽）共計7178套，環(huán)比7月網簽量（含自助網簽）大幅下滑66.3%，同比去年7月份下滑12.6%。

隨著時間的推移，新政的影響會逐漸向行業(yè)滲透，這一特征，在星級從業(yè)人員新人占比變化方面，已有所體現(xiàn)。自進入7月份后，星級經紀人員的新人占比開始呈現(xiàn)持續(xù)性小幅下滑態(tài)勢。

另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，由于“715”新政后，又有“729”新政補充，深圳二手房成交量環(huán)比降幅逼近50%，降幅最大。價格方面，深圳三季度二手房價格漲幅環(huán)比收窄近3個百分點，月度二手房價格已止?jié)q走平，調控效果顯現(xiàn)且待進一步發(fā)酵。

4、在可見的未來，深圳房地產將持續(xù)供需失衡狀態(tài)

雖然接下來的國慶過后，仍有不少新盤準備入市，其中不乏備受關注的網紅盤。從近期各個盤的認籌數(shù)來看，深圳的剛性需求還是很大，這一波新房的中簽率估計也不會太高。

早在今年5月，深圳市住建局就發(fā)布公示，2020年，深圳計劃入市的住宅+商務公寓項目共計109個，預計供應面積601.88萬㎡、69350套。其中，商品住宅490.55萬㎡，50618套；商務公寓111.33萬㎡，18732套。

這個量雖然看著挺大的，但對于深圳未來房地產的市場趨勢，宋丁教授表示，在可見的未來，深圳房地產將持續(xù)供需失衡狀態(tài)。

他表示，既然供需失衡一時半會兒解決不了，深圳樓市就隨時有中小型的市場波動和價格上揚現(xiàn)象，715新政估計很快就會出現(xiàn)邊際效應遞減的情況，8月一二手房市場的數(shù)據(jù)并沒有出現(xiàn)想象中的爆冷，反而還保持著適度的溫熱，就是明證。

房產作為民眾投資的首選，其定位恐怕暫時仍然不可替代，直到8月，樓市中間的投資者占比仍然在30%以上。當然，形勢的確在變化，深圳樓市內部的分化現(xiàn)象也很明顯，有遭搶購的，也有賣不動的。

來源：樓市小龍女

通過近期開盤的住宅項目，小龍女通過梳理發(fā)現(xiàn)，市場基本呈現(xiàn)以下幾種情況：

1、西部片區(qū)光明的新盤以及還有總價500萬以內的小戶型剛需盤基本都開盤即售罄。

2、位置不差、但總價偏高、投資性又相較沒那么高的樓盤以及一些位置不佳價格不高的樓，賣的艱難。

3、位置佳、一二手價格倒掛比較高的優(yōu)質改善投資型樓盤，或將遭“哄搶”。

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