??今年下半年以來(lái)，上海土拍市場(chǎng)一反常態(tài)，呈現(xiàn)出近幾年難得一見(jiàn)的火熱局面。純住宅地塊的出讓，更是多次上演數(shù)家房企圍獵一幅地塊的場(chǎng)景，土拍溢價(jià)率亦逐漸走高，不少地塊樓板價(jià)已經(jīng)脫離環(huán)線的限制，上海的房?jī)r(jià)劃分標(biāo)準(zhǔn)似乎面臨著被改寫(xiě)的局面。

??楊浦宅地拍出高價(jià)

??10月29日，楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5 地塊（定海路街道152街坊）以競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓。這幅住宅用地東至愛(ài)國(guó)路，南至順平路，西至D1-4地塊，北至周家嘴路，出讓面積12125.5平方米，容積率2.5，地塊起始價(jià)187946萬(wàn)元。

??最終，融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合上海城建，用合資公司上海瑞釧置業(yè)有限公司以總價(jià)21.46億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率為14.20%，成交樓板價(jià)為70808元/平方米。

??值得一提的是，就在地塊東南側(cè)，7月9日，龍光經(jīng)過(guò)77輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)238180萬(wàn)元競(jìng)得楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊，樓面價(jià)65441元/平方米。

??相隔3個(gè)多月的時(shí)間，楊浦定海社區(qū)的宅地樓板價(jià)就提升了8.2%。

??單從樓面地價(jià)推算，這兩幅地塊之上所開(kāi)發(fā)的樓盤，大概率都是10萬(wàn)+的項(xiàng)目，而從地理位置來(lái)看，兩幅地塊都是內(nèi)中環(huán)地塊。

??外圍板塊頻現(xiàn)高溢價(jià)

??除了上述市區(qū)宅地，上海相對(duì)外圍的宅地樓板價(jià)也不斷走高，逐漸脫離環(huán)線的限制。

??浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊，在經(jīng)歷230余輪的大戰(zhàn)后，被華僑城以50.01億元收入囊中，4.4萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，也讓該地塊成為唐鎮(zhèn)新“地王”；奉賢區(qū)奉賢新城12單元02A-09A區(qū)域地塊，被上海建都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以11.8億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)22578元/平方米，溢價(jià)率29%，創(chuàng)近3年來(lái)新高；華發(fā)經(jīng)過(guò)162輪競(jìng)價(jià)，以64.35億元的總價(jià)斬獲閔行顓橋宅地，成交樓板價(jià)40558元/平方米，溢價(jià)率46.41%；旭輝融信聯(lián)合體以45.23億元的總價(jià)競(jìng)得閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的古美北社區(qū)S110501單元27-01地塊溢價(jià)率40.55%，成交樓板價(jià)為54814元/平方米。

??此外，臨港板塊在今年也成為上海土拍市場(chǎng)的焦點(diǎn)。單六月份，臨港就有4幅普通商品住房用地和4幅商住用地入市，且今年溢價(jià)率最高的宅地就位于臨港，溢價(jià)率為53.13%。

??房?jī)r(jià)格局或改寫(xiě)

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部主管陳學(xué)海對(duì)《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》記者表示，上海目前已經(jīng)進(jìn)入后疫情階段，經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)活力的加快復(fù)蘇、政府的開(kāi)閘放量、以及系列利好政策的出臺(tái)，共同拉動(dòng)了投資。更為重要的是，重大戰(zhàn)略的落地以及重點(diǎn)戰(zhàn)略板塊規(guī)劃的發(fā)布，有效增強(qiáng)了房企的投資信心。以臨港板塊為例，自去年自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)揭牌到今年年中《臨港2035》公示，國(guó)家戰(zhàn)略在規(guī)劃層面的落地，為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑，有效推動(dòng)了臨港成為今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)最為活躍的板塊之一。

??第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事及主管簡(jiǎn)可也認(rèn)為，隨著非傳統(tǒng)中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善、商辦市場(chǎng)提升，這些區(qū)域的職住環(huán)境趨向成熟，城市的多中心發(fā)展會(huì)帶動(dòng)價(jià)格洼地的房?jī)r(jià)逐步上升。

??“區(qū)位和地段仍是影響房?jī)r(jià)的主要因素。但隨著新一輪的產(chǎn)業(yè)空間布局重構(gòu)、以及消費(fèi)者生活方式的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)城融合的重要性不斷提升，產(chǎn)業(yè)高度集聚的板塊往往會(huì)相應(yīng)產(chǎn)生大量的居住需求，這在一定程度上改變了上海的房?jī)r(jià)格局。”

??陳學(xué)海認(rèn)為，縱觀今年上半年溢價(jià)率超過(guò)10%的商品住宅用地，主要集中在臨港、嘉定、青浦等產(chǎn)業(yè)高度集聚的片區(qū)。這也在一定程度上反映出，政府對(duì)于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與培育，正在深刻改變區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r。

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