??4月10日，上海土地市場官網(wǎng)掛出松江區(qū)兩宗地塊的出讓信息?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者留意到，在長達(dá)95頁的土地出讓文件里，有諸多和之前招拍掛規(guī)則不同之處，如放松競拍名額、取消自持、縮短資金凍結(jié)期、起拍價要求提高等。

??尤其值得注意的是“名額”這一項，拍賣競爭的入圍者從原先的10進(jìn)2改為10進(jìn)5，當(dāng)入圍者不超過5人時，直接競價拍賣，不用評分，價高者得。這也意味著更多實力房企可能有機會進(jìn)入同一地塊的競拍。

??這意味著，2017年上海開始執(zhí)行的招標(biāo)掛牌復(fù)合式“評分制”土拍規(guī)則出現(xiàn)了松動，昔日只有一線房企和少數(shù)國企背景開發(fā)商可以博弈的投資高地，向外界打開了一個缺口。

??土拍規(guī)則現(xiàn)“4大變化”

??上述變化無疑給上海已經(jīng)執(zhí)行了3年的土地市場招標(biāo)掛牌復(fù)合式打開了一個缺口。

??記者留意到，此次松江區(qū)掛牌的兩宗地塊，分別為松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號地塊和松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號地塊的，在出讓規(guī)則上主要有4項變化。

??松江區(qū)掛牌地塊出讓規(guī)則  

??第一個顯著的變化便是申請人數(shù)的確定。10人以上競價，可以進(jìn)6人；6~10人競價，可以進(jìn)5人；競買人在5人以內(nèi)，則可以直接競價。

??而按照之前的規(guī)定，若通過資格審查的有效申請人數(shù)超過3人的，地塊采用招標(biāo)方式出讓，有效申請人即為“投標(biāo)人”，并先根據(jù)房企的經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、項目經(jīng)驗進(jìn)行綜合評分，排序確定順位；若通過資格審查的有效申請人數(shù)為3人及3人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”，競買人只有篩選到2家時才能競價。這些規(guī)定都是盡可能為了避免土地拍賣溢價率過高。

??第二個變化是“資金凍結(jié)”規(guī)則。原先企業(yè)在保證金繳納之后到參拍之前需要凍結(jié)土地款；而新規(guī)之后，只需要在參拍前一一天凍結(jié)資金即可。此前，從遞交保證金到參拍，中間要有20天的凍結(jié)期。

??58安居客研究院院長張波表示，“新規(guī)則對資金的要求相對降低，資金的釋放對企業(yè)影響更不容忽視，尤其是對于講究資金使用效率的房企來說意義深遠(yuǎn)?！?/p>

??第三個變化是“自持比例”。此次土拍中取消了15%的自持要求。實際上，最近上海掛出的幾塊地，也都逐步取消了自持比例。而此前，上海土拍往往會規(guī)定15%左右的自持，以及一定比例的保障房建設(shè)要求。

??第四個變化則是自持取消引起的，土地起拍價較原先相比有一定比例上漲，幅度基本控制在原地價的5%左右。

??不過值得一提的是，此次出讓的土地位于松江區(qū)，屬于上海的郊區(qū)位置。對于優(yōu)質(zhì)地塊、核心地塊，還未顯示出放松限制的信號。

??熱搶與高溢價將回歸？

??實際上，相關(guān)規(guī)則的調(diào)整，體現(xiàn)出上海土地拍賣市場的公平化、市場化傾向，對參與者影響顯著。

??5張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此次上海土拍規(guī)則調(diào)整，最大好處是讓更多房企可以參與上海的土地拍賣。因為“評分制”之下，基本上土拍是大型品牌房企的戰(zhàn)場，這一制度松動，尤其是入圍人數(shù)放寬到5家，就是很直白地給了更多參賽名額，意味著更多實力房企可能有機會進(jìn)入。

??張波直言，自持對企業(yè)來說壓力很大，沉淀太多資金，報價就上不去，而且能否經(jīng)營好也是一大問題。政府也發(fā)現(xiàn)了這個問題，所以作出了調(diào)整。

??但張波同時指出，競爭放開，競爭隨之會變激烈，溢價率也可能有所提高?！暗l繁出現(xiàn)‘地王’，以及中小企業(yè)魚龍混雜的情況不太可能出現(xiàn)。”

??張波認(rèn)為，上海的大邏輯還是希望把產(chǎn)品質(zhì)量做得好一些，希望有實力的大房企進(jìn)入。這次變化，明顯就是梳理出一批相對靠譜、有信用背書的房企來角逐上海這個市場。

??上海的土地市場，無論單價還是總價標(biāo)準(zhǔn)，依然是“高門檻”。實力一般的中小房企，在優(yōu)質(zhì)地段的爭奪上依然難言機會來了。

??值得一提的是，在4月10日舉行的上海市疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)小組新聞發(fā)布會上，上海市發(fā)改委介紹了即將出臺的《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施》，包括加土地供應(yīng)、加速城市更新、減輕房企入市成本等內(nèi)容，對于土地投資給予了非常大的支持，體現(xiàn)了穩(wěn)房企投資、穩(wěn)樓市發(fā)展的導(dǎo)向。

??另據(jù)中指院統(tǒng)計，今年一季度上海土地出讓金額達(dá)653億元，同比去年增幅達(dá)70%，在全國城市中排名第二；規(guī)劃建筑面積達(dá)623萬平方米，在全國城市中排名第四。其中香港怡和集團附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億元競得的徐匯濱江西岸金融港地塊，刷新了中國大陸土地總價紀(jì)錄。

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